บ้านจัดสรรคึก คอนโดฯทะลักสวนโควิด -วิกฤติยูเครน

 

แม้ความกังวลในเรื่องโควิดสายพันธุ์โอมิครอนยังแพร่ระบาด จำนวนของคนที่ติดเชื้อยังไม่ได้ลดลงแบบเป็นนัยสำคัญ อีกทั้งจำนวนคนที่ติดเชื้อแล้วไม่ได้แสดงตัวเข้าระบบก็คงมีอีกไม่น้อย แต่คนไทยส่วนใหญ่ปรับตัวหรือพยายามอยู่ร่วมกับโควิด-19 นี้

 

 

โดยการออกไปใช้ชีวิตกันปกติมากขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา ประกอบกับการที่รัฐบาลโดยศูนย์บริหารสถานการณ์แพร่ระบาดของโรคติดต่อเชื้อไวรัสโคโรนา 2019  (ศบค.) พยายามกระตุ้นการฉีดวัคซีนให้ได้มากที่สุด

 

 

 

 

รวมไปถึงการฉีดเข็มกระตุ้นเข็มที่ 3 เป็นต้นไป ซึ่งอาการของคนที่ติดเชื้อโควิด-19 ในช่วงหลังไม่หนักมีอาการแทบไม่ต่างจากคนที่เป็นไข้หวัด ดังนั้น รูปแบบการใช้ชีวิตของคนไทยจึงเริ่มผ่อนคลายและกลับสู่ภาวะปกติมากขึ้น เพียงแต่ยังต้องใส่หน้ากากกันตลอดเวลาที่อยู่นอกบ้าน ซึ่งเริ่มเห็นแบบนี้มากขึ้นตั้งแต่ช่วงต้นปี2565

 

หลายหน่วยงานหรือธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)จึงมองว่าปี2565 เศรษฐกิจจะขยายตัวดีขึ้น แม้ว่าจะมีปัจจัยลบเรื่องของความขัดแย้งรัสเซีย-ยูเครน

 

ที่เร่งให้เกิดปัญหาเรื่องของเงินเฟ้อจากราคาสินค้าที่ปรับเพิ่มขึ้นรวดเร็วและรุนแรงโดยมีผลมาจากราคาน้ำมันที่เพิ่มขึ้น ซึ่งกระทบกับการใช้จ่ายของคนไทยแน่นอน

 

 

ประกอบกับการที่รายได้ของคนไทย และความเชื่อมั่นในระยะยาวยังไม่มี การใช้จ่ายของคนไทยก็คงไม่ได้มากขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา เพียงแต่มีทิศทางที่เป็นบวกจากปัจจัยบวกต่างๆ ที่ชัดเจนมากขึ้น

 

ภาคเอกชนจึงเริ่มขยับตัวและมีทิศทางในการลงทุนที่เพิ่มมากขึ้นทั้งนี้นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัดประเมินว่า การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวเห็นได้จากการที่ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายรายมีกิจกรรมทางการตลาดมากขึ้น มีการเปิดขายโครงการบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมมากขึ้น

 

โครงการเปิดขายใหม่ในปีนี้ของผู้ประกอบการรายใหญ่มากขึ้นกว่า 1 – 2 ปีที่ผ่านมาแบบชัดเจน โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่เห็นได้ชัดเจนเลยว่ามีจำนวนมากกว่าปีที่ผ่านมา จำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1 ปี2565 มากถึงประมาณ 20,000 ยูนิต

 

 

เป็นจำนวนที่มากกว่าจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งปีในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา  และยังมีโครงการคอนโดมิเนียมอีกจำนวนมากที่รอเปิดขายในช่วงที่เหลือของปีนี้ ตลาดบ้านจัดสรรก็คึกคักต่อเนื่องมาโดยตลอด ปีนี้ก็ยิ่งมีโครงการเปิดขายใหม่มากขึ้น

 

 

ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ลดจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมลงค่อนข้างมาก แต่จำนวนโครงการบ้านจัดสรรกลับไม่ได้ลดลง อาจจะมีลดลงบ้างแต่ก็ไม่มาก และมีผู้ประกอบการหลายรายที่เพิ่มจำนวนโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น

 

 

ดังนั้น ตลาดบ้านจัดสรรจะยังคงเป็นตลาดหลักของผู้ประกอบการในปีนี้ โดยที่คอนโดมิเนียมเป็นส่วนที่เข้ามาเพิ่มเติมหลังจากที่หดหายไปในช่วง 2 ปีก่อนหน้านี้

 

ส่วนของตลาดอาคารสำนักงานก็ยังคงไม่ได้แตกต่างจากปีก่อนหน้านี้ ค่าเช่ายังอยู่ในอัตราที่ไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมา โดยค่าเช่าในช่วงปลายปี2564 ลดลงจากช่วงก่อนโควิด-19 ประมาณ 10% โดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรด A ในพื้นที่ CBD(ศูนย์กลางธุรกิจ)

 

ในส่วนของอุปทานอาคารสำนักงานก็มีแนวโน้มที่จะมีอาคารสำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาดลดลงในอีก 3 – 4ปีข้างหน้า เพราะพื้นที่อาคารสำนักงานที่กำลังจะแล้วเสร็จในช่วงปี2565 – 2567 มีมากถึง 1.3 ล้านตารางเมตร ในขณะที่พื้นที่สำนักงานเช่าใหม่ในปีที่ผ่านมาลดลง

 

 

จากช่วงก่อนโควิดมากกว่า 50%  อีกทั้งภาวะเศรษฐกิจในระยะยาวก็ยังไม่ฟื้นตัวกลับมาเหมือนช่วงก่อนโควิด-19 จึงมีความกังวลต่อพื้นที่อาคารสำนักงานที่กำลังจะเข้าสู่ตลาดในอนาคตว่าจะมากเกินความต้องการ

 

ในส่วนของตลาดพื้นที่ค้าปลีกกลายเป็นตลาดที่เห็นได้ชัดเลยว่าความต้องการพื้นที่เช่าลดลงแบบชัดเจน แม้แต่ในศูนย์การค้าขนาดใหญ่ใจกลางเมืองที่ก่อนหน้านี้ไม่มีพื้นที่ว่าง ปัจจุบันกลับว่างจนน่าตกใจ เจ้าของโครงการจำต้องเร่งปรับปรุงพื้นที่เช่า และปรับรูปแบบกันไปในช่วงนี้ เพื่อไม่ให้ดูเหมือนว่าโครงการของตนเองเงียบเหงาลงไป

 

คอมมูนิตี้มอลล์เป็นรูปแบบโครงการพื้นที่ค้าปลีกที่เห็นได้ชัดว่าได้รับผลกระทบ เพราะด้วยขนาดของโครงการ กลุ่มลูกค้าที่มีจำกัดอยู่แล้ว ในภาวะที่คนไทยจำเป็นต้องใช้เงินลดลงก็เห็นได้ชัดว่าร้านค้าจำนวนมากปิดกิจการ หรือขอคืนพื้นที่เช่า คอมมูนิตี้มอลล์หลายแห่งกลายเป็นตลาดนัด หรือมีร้านค้า ผู้เช่าที่ไม่เหมือนเดิม ร้านค้าในพื้นที่ชั้น 2 ขึ้นไปแทบไม่มีเกิดขึ้น

 

ผู้เช่าที่เป็นร้านอาหารพยายามหาเช่าพื้นที่ในปั๊มน้ำมันหรือออกมานอกโครงการพื้นที่ค้าลปีกมากขึ้นเพื่อลดความเสี่ยงจากการปิดโครงการพื้นที่ค้าปลีก อีกทั้งยังเป็นช่องทางในการกระจายสาขาที่สะดวกกว่าด้วย รวมไปถึงมีการลดขนาดร้านลงเพื่อให้สามารถไปตั้งร้านได้ที่ไหนก็ได้ทั้งแบบชั่วคราวและถาวร

 

ตลาดโรงแรมจะยังคงได้รับผลกระทบต่อเนื่อง แม้ว่าจำนวนของผู้เข้าพักโรงแรมมีความเป็นไปได้ที่จะมากขึ้นในปีนี้ แต่ก็ยังไม่เพียงพอต่อการดำเนินธุรกิจ และชดเชยส่วนที่ขาดหายไปก่อนหน้านี้ จำนวนของชาวต่างชาติที่เดินทางเข้าประเทศไทยในช่วง 2 เดือนแรกของปี 2565 มีเพียง 286,857 คนเท่านั้น น้อยกว่าช่วงก่อนเกิดโควิด-19 ประมาณ 96%ซึ่งในปี2562

 

มีชาวต่างชาติเดินทางเข้าประเทศไทยในเดือนมกราคม – กุมภาพันธ์รวมกันกว่า 7.32 ล้านคน สร้างรายได้เกือบ 4 แสนล้านบาท ดังนั้น ไม่ต้องสงสัยเลยว่าธุรกิจโรงแรมและที่พักขนาดต่างๆ จะได้รับผลกระทบขนาดไหน ลดลงไปมากกว่า 95% แน่นอน และไม่ใช่เพิ่งจะลดลงในปีนี้

 

 

แต่ลดลงมาต่อเนื่องตั้งแต่ปีที่แล้ว อีกทั้งเรื่องของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่กลับมาเก็บแบบครบถ้วน 100% จะเหมือนเป็นการซ้ำเติมกับเจ้าของโรงแรมในปีนี้ ในขณะที่รายได้ยังแทบไม่เพียงพอต่อการบริหารจัดการ เจ้าของกิจการโรงแรมที่พักทุกรูปแบบทุกขนาดคงต้องแบกรับภาระต่อเนื่องไปอีกอย่างน้อย 1 – 2 ปี

อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อาจไม่ได้มั่นใจในภาวะเศรษฐกิจระยะยาว แต่ด้วยข้อจำกัดในการบริหารจัดการ และความจำเป็นในเรื่องของการขยายตัวของบริษัท และเพื่อมูลค่าบริษัทในตลาดหลักทรัพย์การขยายการลงทุนเพิ่มขึ้นในปีนี้

 

จึงเป็นเหมือนการขยายการลงทุนบนพื้นที่ฐานที่ค่อนข้างมีความเสี่ยงมากกว่าปีไหนๆ และยังเป็นการลงที่ต้องมีการเฝ้าระวังและไม่ได้คาดหวังว่าจะสามารถสร้างรายได้หรือปิดการขายได้รวดเร็ว แต่หากมีโครงการใดที่สามารถปิดการขายได้รวดเร็ว หรือมีแนวโน้มที่ดี จะเร่งปิดการขายทันที

 

เพื่อการันตีสินเชื่อโครงการ เพราะการขอสินเชื่อโครงการในภาวะแบบนี้ก็ลำบากเช่นกัน เนื่องจากเพราะธนาคารก็เฝ้าระวังเรื่องของหนี้เสียต่อเนื่อง กำลังซื้อของคนไทยยังน่าเป็นห่วง หนี้ครัวเรือนของคนไทยก็เพิ่มสูงขึ้นเช่นกัน เพราะผลกระทบจากโควิด-19 ต่อเนื่องยาวนานกว่า 2 ปี

 

 

การลงทุนในปีนี้จึงเป็นการลงทุนที่ต้องติดตามต่อเนื่อง และอาจจะมีการเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลาเพื่อให้สอดคล้องกับภาวะโควิด-19 เศรษฐกิจ การเมือง ระหว่างประเทศ เงินเฟ้อ ราคาสินค้า และกำลังซื้อ ช่วงครึ่งหลังของปีนี้อาจจะมีความชัดเจนมากกว่าปัจจุบัน

 

เพราะเรื่องของจำนวนผู้ติดเชื้อโควิด-19 หลังจากช่วงวันหยุดยาวเดือนเมษายนอาจจะเพิ่มขึ้นได้อีก และการเข้ามาของคนจากต่างประเทศก็อาจจะมีผลต่อการขยายตัวของจำนวนผู้ติดเชื้อโควิด-19 ทั้งสายพันธ์เดิม และสายพันธ์ใหม่ที่อาจจะเข้ามาเพิ่มเติม ยังคงต้องเฝ้าระวังต่อเนื่อง