หมัดต่อหมัด ไขข้อข้องใจ ปลดล็อค LTV กู้ 100%ซื้อบ้านช่วยกระตุ้นศก.จริงหรือ

กรณีนาย ดอน นาครทรรพ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายเศรษฐกิจมหภาค ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาระบุถึงข้อดีของการผ่อนคลาย  LTV อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน หรือให้กู้ได้ 100% ของมูลค่าบ้าน ทั้งนี้นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัทเอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด(www.area.co.th)ออกมาโต้ว่านี่เป็นผลร้ายต่อชาติแน่นอนโดยอธิบาย

ดังนี้ ข้อ 1  นายดอนยืนยันว่า  การผ่อนคลาย คือ การลดข้อกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำสำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไป และสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปทุกสัญญา จากเดิมที่ต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10-30% ปรับเป็นวางเงินดาวน์ได้ต่ำสุดถึง 0% ประเด็นนี้ นายโสภณฟันธงว่า  นี่คือการส่งเสริมการเก็งกำไรโดยแท้ ซื้อบ้านหลังที่ 2 โดยไม่กำหนดราคา ไม่ต้องมีเงินดาวน์ และยังไม่ได้ช่วยกระตุ้นชาวบ้าน แต่ช่วยนักเก็งกำไร สถาบันการเงินและบริษัทพัฒนาที่ดินเป็นหลัก

ข้อ 2 นายดอน ประเมิน  ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นภาคเศรษฐกิจสำคัญและมีธุรกิจเกี่ยวเนื่องเป็นจำนวนมาก รวมแล้วเกือบร้อยละ 10 ของจีดีพี และมีการจ้างงานรวมเกือบ 3 ล้านคน แต่ตามข้อเท็จจริงแล้ว ในขณะนายโสภณสะท้อน  ข้อมูลนี้เป็นเท็จหรือไม่ มูลค่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยของไทยเป็นประมาณ 4.5% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ หรือจีดีพีในปี 2561 และลดลงตามลำดับในปี 2562-2564 อยู่ที่ 3.4%, 2.4% และ 1.5% ตามลำดับ แรงงานในภาคอสังหาริมทรัพย์ทั้งไทยและต่างชาติคงมีไม่เกิน 300,000 คน ไม่ใช่ 3 ล้านคน

 ข้อ 3 การผ่อนคลายมาตรการ LTV ในครั้งนี้ นายดอน มองว่าน่าจะช่วยลดความเสี่ยงที่บริษัท ขนาดกลางในตลาดหลักทรัพย์ที่ออกหุ้นกู้ที่ไม่มีการจัดอันดับจำนวนมาก จะได้ไม่ ผิดนัดชำระหนี้หุ้นกู้ได้บ้างไม่มากก็น้อยในมุมนายโสภณเห็นต่างเพราะ เป็นการช่วยบริษัทในตลาดหลักทรัพย์มากกว่าช่วยสังคมโดยรวมใช่หรือไม่

 ข้อ 4  ธปท. คำถามสำคัญถึงธปท.ที่ว่า ไม่กังวลกับการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์แล้วหรือภายใต้ภาวะเช่นนี้ ซึ่งนายดอนระบุว่า ประโยชน์ที่จะได้จากการกระตุ้นเศรษฐกิจสูงกว่าความเสี่ยงที่จะเกิดจากการเก็งกำไรในวงกว้างซึ่งมีน้อยมาก อีกทั้งการผ่อนคลายครั้งนี้มีระยะเวลาเพียงชั่วคราว

ข้อนี้ นายโสภณสะท้อนว่า  การช่วยคนซื้อบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไปโดยไม่จำกัดวงเงิน ก็คือการส่งเสริมการเก็งกำไร ในยามเศรษฐกิจตกต่ำประชาชนทั่วไปคงไม่ซื้อบ้านอยู่แล้ว ไม่น่าอธิบายเป็นอื่นได้

ข้อ 5  การผ่อนคลายมาตรการ LTV ครั้งนี้ นายดอนอธิบายว่าไม่ได้ทำเพื่อดูแลภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ประเด็นนี้นายโสภณ  มองว่าจะกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างไรในเมื่อภาคอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วนในจีดีพีน้อยมาก เพิ่มกำลังซื้ออีกนิด (ถ้ามี) ก็กระตุ้นเศรษฐกิจไม่ออก  แต่การผ่อนคลายนี้ช่วยผู้เกี่ยวข้องรายใหญ่ๆ ชัดๆ กลับบอกว่าไม่ได้ทำเพื่อดูแลภาคอสังหาริมทรัพย์

ข้อ 6 การผ่อนคลายมาตรการ LTV ครั้งนี้ ในมุมมองของนายดอน จะช่วยกระตุ้นยอดขายที่อยู่อาศัยทั้งที่อยู่อาศัยมือหนึ่งและที่อยู่อาศัยมือสองเพิ่มขึ้นได้ประมาณ 4-5.6 หมื่นล้านบาทต่อปี หรือประมาณ 5-7% ของคาดการณ์มูลค่าการโอนที่อยู่อาศัยในปี 2564 ที่ 8 แสนล้านบาทขณะนายโสภณ ยืนยันว่า  ในเมื่อจีดีพีตกเป็นเงินปีละประมาณ 16 ล้านล้านบาท การกระตุ้นได้ 4-5.6 หมื่นล้านบาท (ถ้าจริง ซึ่งอาจจะไม่จริง) ก็เพียงแค่ 0.25% - 0.35% ของ จีดีพีจะมีพลังไปกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างไร

การมองต่างมุม ในครั้งนี้เพื่อไม่ให้รัฐออกมาตรการที่ หลงทิศผิดทางไปเท่านั้น