เปิด 5 อันดับ ทำเลที่อยู่อาศัย เหลือขายมากสุด กทม. - ปริมณฑล มูลค่ารวม 8 แสนล้าน

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า สถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 และผลกระทบเชิงเศรษฐกิจไทย ระลอก 3 และ 4 มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนของตลาดที่อยู่อาศัย พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล (สมุทรปราการ - ปทุมธานี - นนทบุรี - สมุทรสาคร และนครปฐม) ซึ่งเป็นตลาดสำคัญมากสุดของประเทศ มีสัดส่วนหน่วยขายสะสมเป็นสัดส่วนราว 59% ประมาณ 1.94 แสนหน่วย  

 

อุปทานเปิดตัวใหม่หดตัว

โดยพบว่า ภาพรวมตลาด มีการชะลอตัวอย่างมาก ในด้านอุปทานของหน่วยเปิดขายใหม่ ซึ่งลดลงกว่าร้อยละ -37.0 ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยเป็นการลดลงอย่างมากในส่วนของอาคารชุดเปิดขายใหม่ถึงร้อยละ -42.5 แสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการมีการชะลอตัวในการพัฒนาโครงการใหม่ โดยมีเพียง 18,713 หน่วย หรือ ลดลงร้อยละ -4.7 และมีมูลค่ารวม 86,419 ล้านบาท หรือ ลดลงร้อยละ -5.9 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ส่งผลให้อุปทานที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่มีการขายในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนรวม 194,779 หน่วย หรือ ลดลงร้อยละ -5.4 และมีมูลค่ารวม  971,460  ล้านบาท หรือ ลดลงร้อยละ -6.4

 

"พบการชะลอตัวของการเปิดขายใหม่ในพื้นที่จังหวัดนนทบุรี ปทุมธานี และกรุงเทพมหานคร โดยมีจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -70.1 ร้อยละ -67.1 และร้อยละ -29.1 ตามลำดับ ส่วนในจังหวัดนครปฐม สมุทรสาคร และสมุทรปราการยังคงมีหน่วยเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้น ร้อยละ 82.4 ร้อยละ 43.1 และร้อยละ 16.8 ตามลำดับ โดยเป็นการเพิ่มขึ้นของการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรเกือบทั้งหมด"
 

อุปสงค์ตามต้องการหดตัว 9%

ส่วนของภาพรวมอุปสงค์ของหน่วยขายได้ใหม่พบว่า ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลงประมาณร้อยละ -9.0  และหากพิจารณาอัตราดูดซับอาคารชุดพบว่า มีการปรับตัวสูงขึ้น โดยเป็นผลจากการที่มีหน่วยเปิดขายใหม่ลดลง แต่ไม่ใช่เป็นผลมาจากหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 

 

" มองภาพรวมทั้งปี 2564 คาดว่าจะมีหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดประมาณ 53,693 หน่วย มีหน่วยรอการขายสะสมประมาณ 171,283  หน่วย และในปี 2565 คาดว่า หากมีการกระจายวัคซีนได้ทั่วถึงจะทำให้สถานการณ์ที่อยู่อาศัยดีขึ้น และจะส่งผลให้มีหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดไม่น้อยกว่า 80,117 หน่วย และคาดว่าจะส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายสะสมลดลง" 

 

ทั้งนี้ หากพิจารณาในส่วนของหน่วยเหลือขาย ศูนย์ข้อมูลฯ คาดการณ์ว่า ในปี 2564 จะมีหน่วยเหลือขายในตลาดกรุงเทพฯและปริมณฑล 

• จำนวน  171,283 หน่วย 
• มูลค่า  836,530 ล้านบาท 

ประกอบด้วย

โครงการบ้านจัดสรร

• จำนวน 99,744 หน่วย 
• มูลค่า 516,072 ล้านบาท 

โครงการอาคารชุด

• จำนวน 71,539 หน่วย 
• มูลค่า 320,458 ล้านบาท 

" ทั้งประเทศมีหน่วยเหลือขายราว  2.83 แสนหน่วย มูลค่า 1.2 ล้านบาท ขณะพื้นที่ กทม. - ปริมณฑล ค่อนข้างเยอะ สัดส่วน บ้านสูง 60% คอนโดฯ 40% จากหน่วยเข้าใหม่น้อยลง สะท้อนว่า ผู้ประกอบการเข้ามาเล่นในตลาดบ้านมาก มีหน่วยเปิดตัวสูง สวนทางกับการขายได้ลดลง ทำให้หน่วยเหลือ อยู่ในอัตราสูงกว่าเกณฑ์ค่าเฉลี่ยก่อนหน้า ก่อนเกิดโควิด โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว และบ้านแฝด ซึ่งแม้ยังไม่ได้อยู่ในสภาวะโอเวอร์ซัพพลาย แต่ผู้ประกอบการต้องระมัดระวัง การบริหารจัดการโปรเจ็กต์ที่อยู่ในมือ จากสต็อกที่เริ่มบวมขึ้น โดยเฉพาะผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ สัดส่วนสูงถึง 90% ของตลาด "

" ภาพรวมหน่วยเหลือขาย บ้าน และ คอนโด ของกทม. -ปริมณฑล ราว 1.7 แสนหน่วยนั้น พบอยู่ในสถานะสร้างเสร็จแล้ว ขายไม่ได้ถึง  5.1  หมื่นหน่วย โดยเฉพาะทาวน์เฮ้าส์ มีสต็อกเหลือขายในทำเลต่างๆ จำนวนมาก ส่วนคอนโดฯ จากเหลือขายประมาณ 6.5 หมื่นหน่วย มีสถานะสร้างเสร็จแล้วขายไม่ได้ ที่ 2.6 หมื่นหน่วย สรุปภาพรวม ในหน่วยสะสมเหลือขาย ณ ครึ่งปีแรก ไปกระจุกในบ้านจัดสรรมากกว่า คอนโดฯ " 

 

เปิด 5 อันดับ ทำเลเหลือขาย (คอนโดฯ) สูงสุด  (รวมทุกสถานะ)

• อันดับ 1 ห้วยขวาง - จตุจักร - ดินแดง
• อันดับ 2 ธนบุรี -คลองสาน - บางกอกน้อย - บางพลัด
• อันดับ 3 เมืองสมุทรปราการ - พระประแดง
• อันดับ 4 บึ่งกุ่ม -คันนายาว -สะพานสูง
• อันดับ 5 พระโขนง - บางนา 

 

เปิด 5 อันดับ ทำเลเหลือขาย (บ้านแนวราบ) สูงสุด (รวมทุกสถานะ )

• อันดับ 1 ลำลูกกา - คลองหลวง - ธัญบุรี
• อันดับ 2 บางใหญ่ - บางบัวทอง - บางกรวย
• อันดับ 3 บางพลี - บางบ่อ-บางเสาธง
• อันดับ 4 เมืองปทุมธานร - ลาดหลุมแก้ว 
• อันดับ 5 เมืองสมุทรสาคร 

 

คาดการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2565 

สำหรับแนวโน้มปี 2565 ศูนย์ข้อมูลฯ คาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะเข้าสู่ตลาดกรุงเทพฯและปริมณฑลจำนวนประมาณ 86,117 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 374,368 ล้านบาท ประกอบด้วย โครงการบ้านจัดสรรประมาณ 37,792 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 202,726 ล้านบาท และ โครงการอาคารชุดประมาณ 42,325 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 171,642 ล้านบาท 

 

ปี 2565 คาดการณ์ว่าจะมีหน่วยเหลือขายในตลาด

• จำนวน 161,120 หน่วย 
• มูลค่า 771,953 ล้านบาท 

ประกอบด้วย

โครงการบ้านจัดสรร

• จำนวน 92,751 หน่วย 
• มูลค่า 482,778 ล้านบาท 

โครงการอาคารชุด

• จำนวน 68,369 หน่วย 
• มูลค่า 289,175 ล้านบาท 

ทั้งนี้  อัตราดูดซับจะเริ่มปรับตัวดีขึ้นตั้งแต่ช่วงครึ่งแรกปี 2565 เป็นต้นไป