โครงการ “ภูเก็ตแซนด์บ็อกซ์” (Phuket Sandbox) โมเดลทดลองเปิดประเทศ รับนักท่องเที่ยวต่างชาติฉีดวัคซีนโควิด-19 ครบโดส ให้เข้ามา โดยไม่ต้องกักตัว เริ่ม 1 ก.ค. 2564 นาทีนี้ คงไม่ใช่เพียงความหวังของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นรายได้หลักของประเทศไทยเท่านั้น แต่การเปิดเกาะ รับการเดินทางใหม่ ที่ตั้งเป้ายอดนักท่องเที่ยวอย่างต่ำ สิ้นปีนี้ราว 5.5 แสนคน 

สำหรับในแวดวงอสังหาริมทรัพย์  เมืองท่องเที่ยว กายภาพดึงดูด ฉายา 'ไข่มุกอันดามัน' ด้านหน้าติดชายหาด ด้านหลังเป็นภูเขานั้น ยังเปรียบเป็นการเปิดประตูโอกาสครั้งสำคัญ ในการฟื้นดีมานด์คนต่างชาติทั้งรายเก่าและรายใหม่ ของตลาดอสังหาฯภูเก็ต จากพื้นฐานสำคัญ เป็นพื้นที่ขายหลักในกลุ่มตลาดคอนโดมิเนียม และตลาดวิลล่า (บ้านพักตากอากาศ) ให้แก่ชาว จีน อินเดีย และรัสเซีย เป็นต้น 

++ย้อนรอยวิกฤติอสังหาภูเก็ต

ย้อนไปการปิดประเทศไทย หลังการแพร่ระบาดของโควิด-19 ทั่วโลก ส่งผลต่อตลาดอสังหาฯภูเก็ต ปี 2563 อย่างหนักหน่วง ยอดขายโครงการที่อยู่อาศัย (บ้านจัดสรร และ คอนโดฯ) ทั้งคนไทยและต่างชาติ ลดฮวบเหลือไม่ถึง 1 ใน 5 จากค่าเฉลี่ยทุกๆปี เทียบช่วงร้อนแรง ทั้งปี 2561 ที่เคยขายได้ 6,928 หน่วย สู่จุดต่ำสุด ปี 2563 ที่ 1,184 หน่วย และติดลบเกือบ 70% จากปีก่อนหน้า มูลค่าหดตัว -73.7% ที่ 5,359 ล้านบาท หนักสุดคอนโดฯ ฐานลูกค้าต่างชาติ ร่วงจาก 5,042 หน่วย เหลือ ไม่ถึง 800 หน่วยเท่านั้น ขณะหน่วยเปิดใหม่ทั้งปี ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ผวา โดยมีโครงการค้างมือ จำเป็นต้องเดินหน้าต่อ รวมเพียง 1,671 หน่วย มูลค่าไม่ถึง 9.5 พันล้านบาท 

อย่างไรก็ตาม จุดที่น่ากังวล คือ สต็อกเหลือขายที่เพิ่มขึ้นสูง โดย นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เผยว่า คอนโดฯสร้างเสร็จเหลือขาย กำลังเป็นปัญหาใหญ่สำหรับภูเก็ต ซึ่งเกินจากค่าเฉลี่ยมาร่วม 800 หน่วย ณ สิ้นปี 2563 และอยู่ระหว่างก่อสร้างค้างเติ่งอีกราวๆ 3 พันหน่วยที่รอทะลักเข้าใหม่

ปัญหานี้ไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยปกติ แต่เจาะลึกแล้ว ข้อมูลจาก คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ยังบ่งชี้ว่า  ช่วงปี 2563-2566 จะมีโครงการวิลล่าตากอากาศ และโครงการคอนโดฯแบบลงทุน ที่การันตีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า ในลักษณะ โฮเต็ลเรสซิเดนซ์  กระจายอยู่ในย่านกมลา ป่าตอง สุรินทร์ บางเทา และราไวย์ อีกราว 1.1 หมื่นหน่วย รอเข้ามาเติมเป็นซัพพลายเกินในตลาดอีก

สร้างความกังวลให้กับผู้ประกอบการ ว่า หน่วยดังกล่าว จะสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้หรือไม่ และจะเกิดการทิ้งโอนฯ มากน้อยแค่ไหน เพราะยิ่งมีการทิ้งโอน หรือ คนไทยถูกรีเจ็ก (ปฎิเสธสินเชื่อ) มาก ผู้ประกอบการต้องนำหน่วยเหล่านั้น กลับมาขายใหม่อีกครั้ง เพิ่มหน่วยเหลือขายในตลาดให้มากขึ้นไปอีก 

โดยอนาคตของอสังหาฯ ภูเก็ต ผอ.วิชัย เฉลย ว่าขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ การดูดซับ และการกลับมาของนักท่องเที่ยวเท่านั้น ซึ่งในขณะที่แรงซื้อคนไทยพร่อง ไร้วี่แววการฟื้นตัว การเพิ่มดีมานด์อื่นๆเข้าไป เช่น ผู้ซื้อชาวต่างชาติ เป็นเรื่องจำเป็น ทั้งเชื่อว่า นโยบาย 'ภูเก็ตแซนด์บ็อกซ์'  จะทำให้ภูเก็ตมีทิศทางดีขึ้น อย่างน้อยคงช่วยประคองแง่ยอดขายให้สูงขึ้น จากภาวะดำดิ่ง ลดการเพิ่มใหม่ของหน่วยเหลือขาย ที่คาดการณ์ ณ สิ้นปี 2564 จะมีมากถึง 8,468 หน่วย มูลค่ามากกว่า 4.77 หมื่นล้านบาท 

++ปักธงกู้แรงซื้อจีน

ตลาดผู้ซื้อคนจีน ถือเป็นเป้าหมายกลุ่มลูกค้าต่างชาติ ที่ภูเก็ตคาดหวัง หลังจากเตรียมนำร่องเปิดเกาะ  โดยที่ผ่านมาชาวจีนแผ่นดินใหญ่ เข้ามาหาซื้อ-ลงทุนในคอนโดฯ จนผลักดันให้อสังหาฯภูเก็ตมีสัดส่วนการถือครองของคนต่างชาติเป็นมูลค่าเท่ากับ 1.9% ของทั้งประเทศ ขณะโอกาสหลังโควิดนั้น มีข้อมูลการันตีจากแพลตฟอร์มอสังหาฯดังในจีน AnJuKe ซึ่งสำรวจความต้องการลงทุนอสังหาฯนอกประเทศ พบคนจีนมีความต้องการมาลงทุนในไทยมากเป็นอันดับ 2 ราว 17% รองจากญี่ปุ่นเท่านั้น 

ขณะนางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทยของ ดีดีพร็อพเพอร์​ตี้ เผยในทิศทางเดียวกันว่า ขณะนี้คนจีนเริ่มเล็งหาการลงทุนนอกประเทศมากขึ้น สะท้อนปี 63  จีนยังโอนเงิน ข้ามประเทศมาโอนฯคอนโดฯไทย เป็นสัดส่วนถึง 60% จากผู้ซื้อต่างชาติทั้งหมด โดยพื้นที่เป้าหมาย ยังเป็นเมืองท่องเที่ยวใหญ่ และภูเก็ต เพราะสามารถทำผลตอบแทน หรือกำไรได้มากถึง 7-8% จากราคาที่ไม่แพงเท่า ตร.ม.ละ 5 แสนบาทในจีน อีกทั้งภูเก็ต กายภาพถูกหลักตามฮวงจุ้ย ยิ่งทำให้เป็นที่ชื่นชอบ ได้ข้อมูลจากตัวแทนขายหลายรายที่เคลื่อนไหวช่วงโควิด พบบางโครงการ ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท สามารถตกลงซื้อขายกับผู้ซื้อคนจีนได้ทันที หลังจากไลฟ์สดจบ

โดยโอกาสดังกล่าว มาพร้อมกับจีดีพีจีนที่โต 2.3% สวนวิกฤติ คนร่ำรวยขึ้น โดยอย่างต่ำ ราว 1.8 ล้านครอบครัว มีเงินออมเฉลี่ย 30 ล้านบาท พร้อมจะลงทุนในรูปแบบต่างๆ ส่วนราคาอสังหาฯที่คนจีนสนใจ คือ ราคา  2.5 ล้านบาท ราว 27% , กลุ่มต่ำกว่า 10 ล้านบาท 57% และมากกว่า 50 ล้านบาท ที่ 27%  ซึ่งไทยมีของพร้อมเสริฟรองรับ 

" อสังหาฯไทย เป็นที่สนใจของคนในมณฑลระดับเทียร์ 1 และ 2 ของจีน เช่น ปักกิ่ง เชี่ยงไฮ้ เฉิงตู กวางโจว และหางโจว ซึ่งมีฐานะร่ำรวย  เป็นโอกาส หากบ้านเราโควิดดีขึ้นแล้ว โดยเฉพาะการกลับเข้ามาจากนโยบายภูเก็ตแซนด์บ็อกซ์ และจะยิ่งดี หากมีการขยายเพดานการถือครองทางกฎหมาย  "  

เช่นเดียวกับข้อมูลจาก ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ซึ่งเคยให้เผยก่อนหน้า ว่า ในช่วงโควิด พบตลาดที่ยังความเคลื่อนไหวน่าจับตามอง คือ ตลาดวิลล่า ลูกค้าระดับบน ในภูเก็ต สัญญาณการฟื้นตัวเกิดขึ้นตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 63 โดยได้รับการติดต่อจากลูกค้าต่างชาติ สอบถามเกี่ยวกับวิลล่าหรู ราคา 90 ล้านบาทขึ้นไป เข้ามาหลายราย จากความต้องการบ้านหลังที่ 2 หรือ บ้านพักในวัยเกษียณ ในกลุ่มชาวสิงคโปร์ ฮ่องกง และจีน ทั้งนี้ เห็นว่า มาตรการนำร่อง 'ภูเก็ต แซนด์บ็อกซ์ ' จะมีบทบาททำให้สิ้นปีนี้ภูเก็ตฟื้นตัวได้ 

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ต้องจับตามองถึงผลกระทบ "ฐานเศรษฐกิจ" กลับพบเป็น มาตรการภายในประเทศจีน ที่รัฐบาลเริ่มผ่อนคลายนโยบายด้านที่อยู่อาศัยมากขึ้น และสนับสนุนการระดมของทุนผ่านทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) โดยนั่นอาจดึงดูดการลงทุนในประเทศได้มากกว่า 
 

++หวั่นต่างชาติมาน้อย

ทั้งนี้ หากฟังข้อมูลจากคนในพื้นที่อย่างแท้จริง นาย พัทธนันท์ วิสุทธิ์วิมล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดภูเก็ต กลับระบุว่า จริงอยู่ แม้โมเดลเปิดเกาะ จะเป็นความหวัง แต่ยังมีประเด็นเงื่อนไขที่ต้องลุ้นหลายแง่ หลังจากขณะนี้เอง ไทยยังถูกจัดให้เป็นประเทศที่อยู่ในกลุ่มโควิดระบาดสูง ฉะนั้น ไม่สามารถยืนยันได้ 100% ว่าเปิดแล้วต่างชาติจะกล้ามา ไม่ต้องมองไกลถึงมาซื้ออสังหาฯ มาเที่ยวอาจยังยาก อีกทั้ง ทราบว่าสายการบินเองก็ไม่พร้อม 100% เช่นกัน

นายกฯภูเก็ต เผยต่อว่า ความหวังเรื่องชาวจีน อินเดีย และรัสเซีย ซึ่งเป็นผู้ซื้อหลักจะกลับมา ยังค่อนข้างยากที่จะตอบ เพราะขณะนี้ทั้ง 3 ชาติ ยังไม่เปิดประเทศอย่างเป็นทางการ คงมีนักท่องเที่ยวหลุดมาเพียงเล็กน้อย ก่อนไปลุ้นอีกทีช่วง 3 เดือนข้างหน้าจนถึงปลายปี ภายใต้การควบคุมการแพร่ระบาดได้ดีแล้ว เพื่อกู้ปัญหาซัพพลายคงค้าง สภาพยอดขายเหลือไม่ถึง 10% จากยอดปกติ 

" ภาคอสังหาฯในภูเก็ต รอ 2 ด้าน 1.กำลังซื้อคนไทยฟื้น จากการขยับเปิดท่องเที่ยว คาดไตรมาส 3 ปีหน้า 2. ตลาดต่างชาติ จีน รัสเซีย ต้องรอให้ประเทศต้นทางเปิดอย่างแท้จริง เพื่อเข้ามาฟิ้นการค้างโอนฯ ดึงภาพรวมทั้งหมด อย่างไรก็ตาม อยากให้รัฐแก้กฎหมายเพิ่มสัญญาเช่า ขยายเป็น 50 ปี เพื่อจูงใจ สร้างความมั่นใจในกลุ่มนักลงทุนรุ่นใหม่ ที่สนใจตลาดวิลล่าราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป  "

ภูเก็ต ถือเป็นจุดหมายปลายทาง ยอดนิยมนักท่องเที่ยว ขณะโมเดล 'ภูเก็ตแซนด์บ็อกซ์' ซึ่งเป็นการทดลองเปิดประเทศ กระตุ้นเศรษฐกิจและฟื้นชีพการท่องเที่ยวไทยอีกครั้งนั้น กล่าวนับเป็นการเดิมพันครั้งใหญ่ของทุกธุรกิจ และมีความหมายต่อภาคอสังหาฯในเมืองท่องเที่ยวทุกจังหวัด ว่าภาพฝัน 'Thailand Best Second Home' หลังวิกฤติ  จะเกิดขึ้นได้จริงหรือไม่ และนำมาซึ่ง การแก้กฎหมาย ออกนโยบายผลักดัน ในระยะข้างหน้า อย่างไรก็ตาม ภาพใกล้ กลับเป็นเพียงความเชื่อมั่นต่อการจัดการโรคที่ประเทศไทยต้องทำให้นานาชาติประจักษ์ ตามคำหยิบยกและเชื่อมั่นก่อนหน้า ว่าประเทศไทยจะเป็น 'บ้านหลังที่ 2 ' ที่ปลอดภัยอย่างแท้จริง 

อ่านข่าวที่เกี่ยวข้อง 

• หมอประสิทธิ์ ห่วงเปิด“ภูเก็ตแซนด์บ็อกซ์”หวั่นเชื้อกลายพันธุ์

• อสังหาฯแดนใต้ระส่ำ สต็อกขายเหลือเฉียด 1.6 หมื่นหน่วย

• “ภูเก็ต แซนด์บ็อกซ์”ยืด14วัน ต่างชาติเข้าไทยลดฮวบ 50%

• เปิด 4 กลุ่มต่างชาติ ลงทุนอสังหาฯ ความหวังคอนโดฯไทย