เปิด 4 กลุ่มต่างชาติ ลงทุนอสังหาฯ ความหวังคอนโดฯไทย

นับเป็นอีกครั้งที่รัฐบาลไทยโปรยยาหอม ให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ตื่นตัวและมีความหวัง ต่อการปลุกดีมานด์กำลังซื้อคนต่างชาติ ให้เข้ามาช่วยดูดซับสต๊อกคงค้าง พยุงรอเวลากำลังซื้อในประเทศฟื้นตัว ซึ่งคาดอย่างต่ำ 2 ปี เศรษฐกิจไทยถึงดีดกลับ  ผ่านแนวคิดที่ประชุมศูนย์บริหารสถานการณ์เศรษฐกิจ (ศบศ.) ล่าสุด (4 มิ.ย.) เคาะเห็นด้วยกับ มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยการดึงดูดชาวต่างชาติ ที่มีศักยภาพสูงเข้าสู่ประเทศไทย 4 กลุ่มหลัก เป้าหมายเม็ดเงินทางเศรษฐกิจกว่า 1 ล้านล้านบาท (อ่านเนื้อหา)

 

โดย 2 กลุ่มแรก ที่เข้าทางสถานการณ์อสังหาฯมากสุด คือ 1. กลุ่มประชากรโลกที่มีความมั่งคั่งสูง 2.ผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ  ซึ่งจะสามารถขอวีซ่าอยู่อาศัยในไทยได้นานถึง 10 ปี ต้องแลกด้วยเงื่อนไขที่ว่า ต้องมีการลงทุนในพันธบัตรรัฐบาลไทย หรือในอสังหาฯของไทย ขั้นต่ำ 250,000-500,000 ดอลลาร์สหรัฐ หรือราว 7.8- 15 ล้านบาทไทย

ถัดมา กลุ่มที่ 3. เจาะคนต่างชาติที่ต้องการทำงานในประเทศไทย  และ 4.กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ โดยอาจนับรวมเป็นโอกาส สำหรับภาคอสังหาฯไทยได้เช่นกัน ถึงดีมานด์ที่จะเกิดขึ้น จากสิทธิประโยชน์แนบท้าย ให้สิทธิในการเป็นเจ้าของ/เช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว (รวมที่ดิน) ทั้ง 4 กลุ่ม

เมื่อเจาะลึกสถานการณ์อสังหาฯไทย ขณะนี้ โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียม (อาคารชุด) ต้องยอมรับว่า ผู้ประกอบการกำลังปวดหัว กับการเร่งระบายหน่วยสร้างเสร็จแล้ว ที่พบยิ่งเซกเม้นท์สูง ยิ่งขายได้ช้า โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เผยล่าสุด วิกฤติโควิด ทำให้หน่วยเหลือขายของคอนโดฯ แทบไม่ลดลง แม้หน่วยเข้าใหม่มีน้อยก็ตาม เพราะการขายได้ มีจำนวนน้อยพอๆกัน 

โดย Inventory (สต็อกพร้อมขาย) ของตลาดยังเพิ่มสูงขึ้นตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี 2562 (ข้อจำกัด LTV) และคาด ณ ครึ่งปีแรกของปี 2564 จะมีคอนโดฯเหลือขาย มากกว่า 7.3 หมื่นหน่วย นับเฉพาะในทำเลหลัก กทม.-ปริมณฑล ยังไม่รวมในหัวเมืองใหญ่ เมืองท่องเที่ยวสำคัญ ชลบุรี เชียงใหม่ ภูเก็ต หัวหิน ที่มีหน่วยคงค้างรอดูดซับอีกจำนวนมาก

ความหวังปลุกกำลังซื้อต่างชาติในอสังหาฯไทย ช่วง ปี 2564 นั้น เกิดขึ้นบ่อยครั้ง ตั้งแต่ ไทยแลนด์ อีลิท (ททท.) เปิดตัว โครงการ “อีลิท เฟล็กซิเบิล” เปิดเงื่อนไขให้ต่างชาติซื้ออสังหาฯในไทย 10 ล้านบาท ได้สิทธิรับบัตรอีลิท แถมวีซ่าอยู่ไทยระยะยาว พบโครงการนี้ แม้มีดีเวลลอปเปอร์ไทย เล็งเห็นโอกาส แห่เข้าร่วมเป็นสมาชิกมากกว่า 20 บริษัท แต่นายกสมาคมอสังหาฯ ระบุ เท่าที่ทราบการขายเป็นไปค่อนข้างยาก และต้องจมทุนเพิ่ม

ขณะข่าวครึกโครม กระแสรัฐบาลกำลังพิจารณาแก้กฎหมาย เปิดโอกาสให้คนต่างชาติเข้ามามีกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดิน ขยายเพดาน ถือครองคอนโดฯมากกว่า 49% ณ 25 มีนาคม เป็นอีกแนวทางที่ภาคอสังหาฯไทย รอความชัดเจนแบบไร้วี่แวว ภายใต้ข้อวิจารณ์อย่างหนักหน่วง ก่อนล่าสุด มีการเสนอมาตรการใหม่ดังกล่าวอีกครั้ง

“ฐานเศรษฐกิจ” สอบถามไปยัง 2 ค่ายใหญ่ ที่มีฐานนักลงทุน และผู้ซื้อต่างชาติหนาแน่นมากสุดในตลาด  โดย นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) สะท้อนมุมมองว่า มาตรการดังกล่าว ยังไม่มีความชัดเจนพอที่จะประเมินได้ว่า เป็นโอกาสของอสังหาฯหรือไม่ เนื่องจากมีเพียงหลักเกณฑ์เม็ดเงินการลงทุนในอสังหาฯเบื้องต้น ขั้นต่ำราว 7.8-15 ล้านบาทไทย ผนวกกับเงื่อนไขปลีกย่อยอื่นๆร่วมด้วย บางประการเกี่ยวโยงกับแหล่งที่มาของเงิน

ซึ่งในหลักการ นอกจากกระทรวงการท่องเที่ยวฯ เป็นผู้ตั้งเรื่องเสนอแล้วในอนุมัติของ ศบศ.ใหญ่ ไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะการซื้อ-ขาย ในภาคอสังหาฯ ให้ชาวต่างชาติ ยังคงต้องพิจารณาร่วมกับกระทรวงการคลัง กระทรวงมหาดไทย กระทรวงการต่างประเทศ หรือ แม้แต่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ด้วย อีกทั้ง ที่ผ่านมา การขยายสิทธิ์ที่อยู่อาศัยให้ต่างชาติ ค่อนข้างเปราะบางทางความรู้สึกของคนไทย โดยคนไทยส่วนใหญ่ ยังไม่คุ้นเคยกับการขยับเงินทุนเข้ามาของต่างชาติ

“เรื่องนี้ ขึ้นอยู่กับนโยบายรัฐบาล ว่าจะจริงจังแค่ไหน เพราะการเปิดรับต่างชาติในภาคอสังหาฯ มีความเปราะบางทางความมั่นคง ขณะผู้ประกอบการเห็นต่างกันออกไป ซับซ้อนกว่าที่คิด  อย่างไรก็ตาม สำหรับคอนโดฯ หากจะเพิ่มสิทธิ์ลงทุนก็คงไม่มีปัญหา อดีตซื้อ-ขายให้นักลงทุน,กลุ่มคนเกษียณอยู่แล้ว ”

นายประเสริฐ ยังเผยต่อว่า ที่ผ่านมา แม้มีโควิด แต่นักลงทุนต่างชาติยังแสดงความสนใจในอสังหาฯไทยไม่ขาด มีการซื้อและโอนฯคอนโดของบริษัทต่อเนื่อง ซึ่งเป็นสัดส่วนถึง 20% จากยอดโอนที่ทำได้ในช่วง 5 เดือนแรกของปีนี้ โดยตัวแทนขาย (เอเยนซี่) ต่างชาติ ยังคงมีความเคลื่อนไหว และบางโครงการกลางเมือง ได้รับการติดต่อขอซื้อในรูปแบบบิ๊กล็อต ขณะปัจจุบันอนันดามีสินค้าพร้อมเสิร์ฟ ราว 2.3 หมื่นล้านบาท มั่นใจ หากเปิดประเทศ และมีมาตรการสนับสนุนอย่างชัดเจน โครงการในทำเลฮิตที่มี อย่าง สุขุมวิท รัชดา ทองหล่อ จะได้รับนิยมสูงสุด

 

ขณะค่ายใหญ่ที่ถือครองส่วนแบ่งยอดขายในตลาดรวมของกลุ่มลูกค้าต่างชาติ ได้ถึง 37% ในช่วงปี 2563 บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)  โดยนายธงชัย บุศราพันธ์ ประธานกรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วมบริษัท ระบุว่า บริษัทมีสินค้าพร้อมโอนฯ สำหรับเจาะลูกค้าชาวต่างชาติ ราว 4-5 พันล้านบาท ซึ่งตลอดช่วงไตรมาสแรกของปี 2564 สัดส่วนลูกค้าต่างชาติราว 30% ของยอดขายทั้งหมด 2,568 ล้านบาท ได้สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของลูกค้าดังกล่าว แม้ยังอยู่ในช่วงสถานการณ์โควิด และลูกค้าไม่สามารถเดินทางมาได้ โดยเฉพาะยอดขายในกลุ่ม ราคาช่วง 5-10 ล้าน ที่มีความคึกคักสูง

โดยจากมาตรการที่ ศบศ.เห็นชอบล่าสุด มองว่า มีความคล้ายคลึงกับมาตรการที่ใช้ในประเทศมาเลเซีย และได้ผลดีอย่างมาก สำหรับการเปิดให้ลงทุนในอสังหาฯ 10 ล้านบาทขึ้นไป ได้สิทธิวีซ่าเรสซิเดนซ์ แต่บ้านเรา ตามเงื่อนไขเบื้องต้น น่าจะได้สิทธิประโยชน์ดีกว่า ฉะนั้น เป็นแนวโน้มที่ดีสำหรับภาคอสังหาฯไทย หากมีการประกาศใช้จริง หลังจากมีการพิจารณากันตั้งแต่ช่วงปีที่แล้ว เนื่องจาก โครงการอิลีทการ์ด ที่เปิดเป็นโครงการก่อนหน้านี้ ทำให้ผู้ประกอบการมีค่าใช้จ่ายรายปี และไม่น่าจะประสบความสำเร็จ อย่างไรก็ตาม ปีนี้ มีไฮไลท์ เปิด 2 โครงการใหญ่ เจาะกลุ่มต่างชาติจากทำเลที่ตั้ง คือ โนเบิล ฟอร์ม ทองหล่อ และ ดิ เอ็มบาสซี่ แอท ไวร์เลส บนถนนวิทยุ

“เห็นด้วยกับการใช้นโยบายดึงดูดชาวต่างชาติ โดยใช้ฐานของเงินลงทุน-คุณสมบัติเป็นหลักเกณฑ์ เพราะในแง่ผู้ประกอบการ ทุกคนก็ย่อม อยากคัดสรรนักลงทุนที่มีคุณภาพ ขณะเดียวกัน จะช่วยกระตุ้นอุปสงค์-อุปทานในภาพรวมอสังหาฯ ด้วย”

ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า  แนวนโยบายต่างๆ ที่มีเป้าหมาย ดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาซื้อ หรือ ลงทุนอสังหาฯในไทย สามารถสร้างดีมานด์ใหม่ๆได้ เพราะที่ผ่านมา กลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยต่างชาติในปัจจุบัน ยังมีสัดส่วนค่อนข้างน้อยเพียงประมาณ 10% ของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยทั้งหมด และยังมีอุปสรรคในการขยายฐานจำนวนลูกค้ากลุ่มนี้อีกด้วย ขณะปัญหาการแพร่ระบาดของCOVID-19 ทำให้ชาวต่างชาติ ขาดแรงจูงใจ แรงซื้อใหม่ๆของต่างชาติ จะเสมือนเป็นตัวเสริมในการช่วยฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯไทย แม้อาจไม่ได้ส่งผลบวกอย่างเป็นรูปธรรมทันที แต่น่าจะส่งผลในเชิง อารมณ์ความรู้สึก และการวางแผนทางธุรกิจแก่ผู้ประกอบการในอนาคตได้อย่างดี 
 

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 41 ฉบับที่ 3,686 วันที่ 10 - 12 มิถุนายน พ.ศ. 2564