อสังหาฯเมืองท่องเที่ยว ‘ฝันค้าง’  ลูกค้าไทย-เทศ ชะลอโอน 

 โควิดระลอก 3 ปิดประตู “อสังหาฯ เมืองท่องเที่ยว” ฟื้นตัว กำลังซื้อแรงงาน-ภาคบริการ ฟุบต่อ แบงก์รีเจ็กต์กระอัก กระทบตลาดบ้านระดับล่างชลบุรีน่วม ขณะยอดผู้ติดเชื้อในไทยไม่ลด อาจเลื่อนแผนเปิดรับ “ต่างชาติ” ฉีดวัคซีนครบโดส สกัดกั้นโอกาสดีมานด์นักลงทุนจีน-ยุโรป หนีซบเพื่อนบ้าน ทุบตลาดคอนโดฯ เชียงใหม่, ภูเก็ต ซ้ำฝันค้างลูกค้ากลับมาโอนฯ  ปี 2563 ธุรกิจที่อยู่อาศัย ซบเซารุนแรงทั้งแนวราบและแนวสูง ผลจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจสะดุดลง โดยเฉพาะภาคท่องเที่ยว ไม่เพียงแต่ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคเฉลี่ยต่ำสุดในรอบ 10 ปี แต่ยังส่งผลต่อความมั่นใจของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ผ่านการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ รับภาวะผู้ซื้อทั้งในและต่างประเทศ ชะลอการตัดสินใจโดยล่าสุด

หากเจาะเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยใน 6 จังหวัดหลักท่องเที่ยว ได้แก่ เชียงใหม่ ชลบุรี ระยอง นครราชสีมา ขอนแก่น และภูเก็ต  วิจัยกรุงศรี สรุปทั้งปี 2563 มียูนิตเปิดขายใหม่หดตัว 70.3% จากปี 2562 และยอดขายหดตัวทั้งสิ้น 21.1% ส่วนยอดโอนกรรมสิทธิ์ หดตัว 13.0% หนักหน่วงเป็นประวัติการณ์ ทั้งนี้ แผนการเปิดรับนักท่องเที่ยวต่างชาติ ที่ได้รับการฉีดวัคซีนครบแล้ว สามารถเดินทางเข้าประเทศไทยได้ตั้งแต่วันที่ 1กรกฎาคม 2564 โดยให้เป็นการท่องเที่ยวในพื้นที่จำกัด (seal area) ได้โดยไม่ต้องกักตัว

เริ่มจากจังหวัดภูเก็ต เดิมที ถูกมองเป็นปัจจัยบวก ที่จะส่งผลให้กำลังซื้อทั้งในภาคการท่องเที่ยวและภาคอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย อาจกลับมาคึกคักอีกครั้ง ในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปีนี้ แต่ การกลับมาระบาดระลอกรุนแรงอีกครั้งของไวรัสโควิด 19 ผ่านการทำสถิติจำนวนผู้ป่วยและยอดเสียชีวิตรายวันอย่างน่าตระหนก ขณะรัฐบาลทยอยยกระดับมาตรการทางเศรษฐกิจและเศรษฐกิจอย่างเข้มข้น เข้าใกล้ภาวะ ล็อกดาวน์ ที่เคยประกาศใช้ในช่วงเดือนมีนาคมของปีก่อนหน้านั้น ทำให้ภาวะอสังหาฯ โดยรวมยังน่ากังวลต่อเนื่อง 
 

โดยในหัวเมืองสำคัญของพื้นที่อีอีซี  (โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก) อย่างจังหวัดชลบุรี ซึ่งมีกำลังซื้อคนไทยและต่างชาติหนาแน่นนั้น นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี เผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า เมื่อช่วงปี 2563 ล็อกดาวน์ประเทศครั้งแรก ลูกค้ามีข้อจำกัดในการเข้าเยี่ยมชมโครงการ และชะลอการตัดสินใจซื้อ ได้ส่งผลให้ภาพรวมอสังหาฯในจังหวัดทั้งปี หดตัวราว 20-30% ในแง่ยอดขาย แต่ เนื่องจากผู้ประกอบการในช่วง 10 ปีหลัง มีการเติบโต เข้มแข็ง และมีสายป่านที่ยาว หรือ สถานะการเงินที่ดีระดับหนึ่ง ทำให้ผ่านวิกฤติกันมาได้ ขณะบางรายเลือกจะชะลอการเปิดขาย เพื่อหยุดรอจังหวะเศรษฐกิจ ทำให้ไม่มีภาระต้นทุนหน่วง ดอกเบี้ยถูก จึงเอาตัวรอดมาได้ 
 อย่างไรก็ตาม จากปัจจุบัน ชลบุรีมียอดผู้ติดเชื้อจากระลอกใหม่สะสมอยู่ที่ 2,045 ราย (ณ 27 เม.ย.) ปิดสถานที่เสี่ยงหลายแห่ง กลายเป็นความน่ากังวลอีกครั้ง เพราะตลาดในช่วงครึ่งปีหลัง ต่อเนื่องไตรมาสแรกปีนี้ เพิ่งเริ่มกลับมาฟื้นตัว ประเมินหากภาพรวม รัฐบาลยังไม่สามารถยับหยั่งโรคได้ภายใน 3 เดือนนับหลังจากนี้ ตลาดทั้งปี 2564 อาจติดลบจากฐานเก่าลงไปอีก 20% เนื่องจากตลาดระดับล่าง กลุ่มแรงงาน คงได้รับผลกระทบเต็มๆ โดยเฉพาะแนวราบฐานใหญ่ บ้านราคา 1-2 ล้านบาท ซึ่งเดิมเป็นสัดส่วนสูงราว 30% เริ่มมีสัญญาณปัญหากู้สินเชื่อไม่ผ่าน ติดเครดิตบูโร สะท้อนยอดขาย 10 หลัง จากเดิมเหลือลูกค้าจริง 5 หลัง ขณะนั้นเหลือเพียง 2 หลังเท่านั้น  ขณะตลาดระดับกลาง 3-5 ล้านบาท มีดีมานด์ทดแทนได้ไม่มากพอ 
 สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งเดิมที ลูกค้า คือ ชาวต่างชาติของพื้นที่ชลบุรีนั้น นายมีศักดิ์ กล่าวว่า คงต้องใช้เวลาอีกพักใหญ่ และจะประเมินทิศทางได้อีกครั้ง หลังจากวิกฤติโควิดจบลง และมีนักท่องเที่ยวเดินทางเข้าประเทศได้แล้ว ซึ่งคงไม่ทันในปีนี้ และอาจจะยืดเยื้ด เปิดทางได้ในช่วงไตรมาส 3 ปีหน้าด้วยซ้ำ  
 “นอกจากตลาดคอนโดฯ ต่างชาติเข้ามาดูดซับไม่ได้แล้ว ตลาดบ้านก็น่าห่วง ถ้า 3 เดือน วิกฤติโควิดไม่จบ ปีนี้หนักต่อ ขณะนี้ โครงการบางแห่ง แม้เปิดขายไปได้แล้วสักพัก ก็เลือกที่จะปิดสำนักงานขายไว้ชั่วคราว ไว้รอปัดฝุ่นใหม่ เพื่อประหยัดต้นทุน สูตรนี้เกิดขึ้นแม้แต่กระทั่งโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่จาก กทม.”   ขณะนายพัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดภูเก็ต ระบุว่า ตลาดอสังหาฯในพื้นที่ซบเซามาตั้งแต่โควิดระบาดรอบแรก เนื่องจากตลาดคนไทยยังไม่มีกำลังซื้อ สถาบันการเงินเข้มงวดปล่อยกู้ สวนทางตลาดบนราคา10 ล้านบาทขึ้นไป ส่งสัญญาณบวก กลุ่มคนมีเงินได้โอกาสซื้อสินค้าราคาถูกลง15-20% อาทิ บ้าน-คอนโดมิเนียมราคา12ล้านลดเหลือ 10ล้านบาท แต่กลุ่มนี้มีเพียง10-15% เมื่อเทียบกับตลาดรวม 
 ขณะตลาดต่างชาติฐานลูกค้าสำคัญ กว่า 80% วางเงินจอง, เงินดาวน์นับตั้งแต่ก่อนการระบาดโควิด ปัจจุบัน ไม่สามารถเดินทางกลับมาโอนกรรมสิทธิ์ได้จากการปิดน่านฟ้าตามสถานการณ์โควิด
 อย่างไรก็ตามเมื่อรัฐบาลมีนโยบายอ้าแขนรับนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าประเทศไทย  วันที่ 1 กรกฎาคมนำร่อง ภูเก็ตเป็นจังหวัดแรก มีเงื่อนไขต้องได้รับการฉีดวัคซีนครบ 2 เข็ม รวมถึงประชากรภูเก็ต 70% จาก 4.3แสนคน ได้รับวัคซีนครบตามเป้าหมายเช่นกัน จุดนี้จึงสร้างความหวังให้กับดีเวลอปเปอร์ไม่น้อย นอกจากธุรกิจท่องเที่ยว แต่เมื่อเกิดโควิดระบาดระลอก 3  มองว่า เป้าหมายการฉีดวัคซีนให้กับคนภูเก็ตอาจไม่เป็นตามแผน เพราะขณะนี้ คนพื้นที่ได้รับวัคซีนเพียง 25% หรือกว่า 1 แสนคน 
 ทั้งนี้ ความรุนแรงที่เกิดขึ้นรัฐบาลอาจดึงวัคซีนกระจายไปยังพื้นที่ที่เสี่ยงกว่า เกรงว่าจะการดึงคนต่างชาติเข้าเกาะภูเก็ตจะไม่เป็นไปตามแผน แต่ในมุมกลับสมาคมฯ ยังมีความหวังว่า เมื่อถึงเวลาเปิดประเทศกลุ่มต่างชาติ จะกลับมาโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่เคยจองไว้
 เช่นเดียว กับสถานการณ์ในจังหวัดเชียงใหม่ โดยนายสรนันท์ เศรษฐี นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดเชียงใหม่ ระบุ ขณะนี้ผู้ประกอบการประสบปัญหา ลูกค้าคนไทยรายย่อย ไม่ได้รับการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น เนื่องจากภาระหนี้สินส่วนบุคคล ขณะบางรายได้รับวงเงินกู้น้อย จึงชะลอการซื้อ สัญญาณเกิดขึ้นชัดเจนตั้งแต่เริ่มไตรมาส 2 พบจากการจองทุกๆ 10 ยูนิต ขายได้เพียง 2 ยูนิตเท่านั้น เป็นผลกระทบที่ได้รับกันถ้วนหน้าในตลาดบ้านแนวราบ ส่วนยอดขายปีที่แล้ว เท่าที่มีการพูดคุยกัน สร้างเท่าเดิม แต่ยอดขายหายไปร่วม 20-40% ต่อราย 
 หนักสุดตลาดคอนโดฯ เนื่องจากเดิมผู้ซื้อหลัก คือ นักลงทุนชาวจีน แม้บางโครงการมีความพยายามผลักดันการขายผ่านเอเยนซี่ แต่ยอดขาย ไม่สามารถแปลงเป็นยอดโอนรายได้ได้ เนื่องจาก ชาวจีนมีข้อจำกัดในการโอนเงินข้ามประเทศเข้ามา ทั้งนี้ มีความกังวล ในแผนการกระจายวัคซีนของไทย ที่ยังมีความล่าช้ายืดเยื้อ ไม่ทันการณ์สร้างความเชื่อมั่นให้ทั้งคนในประเทศและต่างประเทศได้ภายในสิ้นปีนี้ จะเป็นการตัดโอกาสทางการขายให้กับลูกค้าต่างชาติ ที่มีดีมานด์ รอเข้ามาช้อปของดีราคาถูก ช่วยในการฟื้นฟูความรวมอสังหาฯ เพราะเชื่อมั่น เชียงใหม่มีจุดแข็ง ได้รับความนิยมมากทั้งในกลุ่มคนจีน หรือ ยุโรป คาดเมื่อไหร่ ที่เปิดประเทศ อสังหาฯเชียงใหม่ จะกลับมาคึกคักได้เป็นอันดับต้นๆ 

 “บ้านเรา การกระจายวัคซีนยังล่าช้ากว่าในต่างประเทศ ซึ่งหลายประเทศกำลังปลดล็อก และเริ่มกลับมาใช้ชีวิตเป็นปกติ เศรษฐกิจย่อมฟื้นได้ก่อน นั่นหมายถึง โอกาสของดีมานด์ต่างชาติที่จะเข้ามา โดยเฉพาะนักลงทุนชาวจีนเริ่มมองหาการลงทุนในอสังหาฯ จังหวะนี้หากเราไม่พร้อมให้เขาเข้ามา เขาอาจไม่รอ และหันไปลงทุนในประเทศเพื่อนบ้าน อย่างเวียดนามแทน” 

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 41  ฉบับที่ 3,674 วันที่ 29 เมษายน - 1 พฤษภาคม พ.ศ. 2564