'ชีวาทัย'กับภารกิจกู้ชีพ เผชิญหน้ารายใหญ่ตีป้อม

การพลิกกลับมาฟื้นตัวทางธุรกิจได้อีกครั้ง ของ บริษัท ชีวาทัย จำกัด (มหาชน) เจ้าของแบรนด์บ้านที่รู้จักอย่าง “ชีวารมย์” หรือ คอนโดฯตระกูล CHEWATHAI ในปี 2563 สวนกระแส ผ่านตัวเลขรายได้รวม 1,643 ล้านบาท และกำไรสุทธิ 120 ล้านบาท เติบโตจากฐานขาดทุนกว่า 318 % นับเป็นความท้าทายของบริษัท ที่จัดอยู่ในไซส์ขนาดกลางกึ่งเล็ก สำหรับผู้เล่นในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย(ตลท.) กับการรักษาอัตราการเติบโต ไม่ให้กลับไปร่วงอีกครั้ง ท่ามกลางสถานการณ์ตลาดในปีนี้ ที่แนวโน้มไม่สู้ดีนัก 

อย่างไรก็ตาม หัวเรือหลักอย่าง นายบุญ ชุน เกียรติ ประกาศความเชื่อมั่น สยบข่าวปั่น รายกลาง-รายกลาง กำลังจะถูกกลืน หลังเตรียมดันโครงการที่อยู่ระหว่างการขายนับ 15 โครงการ ผลักดันรายได้ตลอดช่วงปี เพื่อปีนเป้ารายได้ 2.5 พันล้านบาท โตอีก 52% แม้ไร้โครงการเปิดใหม่ นั่นเท่ากับ จะมีผลต่อรายได้ในช่วงปีหน้า แต่ทั้งหมดเป็นไป ด้วยแผนฟื้นฟู-ตั้งรับ หวังเติบโตอย่างยั่งยืน เปลี่ยนเกมรบ งัดยอดโอนกรรมสิทธิ์ให้ได้มากที่สุด 

ภายใต้ “เค้กยอดขาย” ถูกเชือดแบ่งจากรายใหญ่ ลงมาแข่งในตลาดเรียลดีมานด์ เดินหน้าชู Zero Defeact  ยอดไม่รับโอนฯ ต้องเป็นศูนย์ หวังขึ้นสู่เบอร์ 1 ด้านคุณภาพในกลุ่มบริษัทอสังหาฯ ช่วงรายได้ต่ำกว่า 5 พันล้านบาท ภายใน 2 ปี 

13 ปียังแข็งแกร่ง 

ปัจจุบันบริษัทดำเนินธุรกิจมาแล้ว 13 ปี พัฒนาโปรเจ็กต์รวม 25 โครงการ มูลค่าเกือบ 2.5 หมื่นล้านบาท ทั้งโครงการคอนโดฯ, ทาวน์โฮม, โฮมออฟฟิศ และบ้านเดี่ยว โดยปี 2562 อยู่ในภาวะเหนื่อย บริษัทขาดทุนราว 55 ล้านบาท แต่ช่วงปีที่ผ่านมา ได้อานิสงส์จากตลาดแนวราบ ผลักให้ยอดรับรู้รายได้โตขึ้น 88% และคอนโดฯ เพิ่มขึ้น 18% กลับมามีกำไรอีกครั้ง  และแม้เป็นบริษัทไซส์ไม่ใหญ่ และอยู่ท่ามกลางความกังวลของกูรู ว่ารายเล็ก รายกลาง อาจไปต่อไม่ไหว ในระยะข้างหน้า

แต่ยืนยันสถานะบริษัทยังแข็งแกร่ง เนื่องจากผู้ก่อตั้ง (ชาติชาย พานิชชีวะ) เป็นเจ้าของที่ดินรายใหญ่ ที่ผ่านมามีการ M&A (ควบรวมกิจการ) ประปราย อย่างไรก็ตาม บริษัท อยู่ระหว่างการมองหาพันธมิตรใหม่ๆ เข้ามาร่วมลงทุน (JV) ขับเคลื่อนธุรกิจอย่างจริงจังราว 2-3 ราย เปิดโอกาสทั้งเจ้าของที่ดิน หรือ เจ้าของกิจการ และธุรกิจอื่นๆ เพื่อสร้างความแข็งแกร่ง และรอจังหวะตลาดฟื้นตัว ที่คาดกว่า อีก 2 ปี จะกลับมาคึกคักอย่างมาก ขณะปีนี้ต้องระมัดระวังในการลงทุน

“บริษัทไม่ใช่รายใหญ่ เป็นดีเวลลอปเปอร์ที่ซื้อที่ดิน พัฒนา และขายเป็นหลัก ปีนี้ต้องทำตัวให้เสี่ยงน้อยที่สุด รอโอกาสที่คาดว่า ปี 2565 ตลาดที่อยู่อาศัยจะกลับมาบูมอย่างมาก โดยการขับเคลื่อนนั้น หลักยังเป็นการเติบโตด้วยตนเอง และเสริมด้วย JV”
 

ปีแห่งการฟื้นฟู 

สำหรับทิศทางตลาดอสังหาฯ ปีนี้ มีมุมมองต่อการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจมากขึ้น จากสัญญาณการขายที่ดีหลังเดือน พ.ค. 2563 ซึ่งแนวราบทำให้หลายบริษัทสร้างนิวไฮ จากดีมานด์ต้องการพื้นที่โต และการพร้อมใจกันลดราคา จนบางโครงการของชีวาทัย ไม่พอขาย เพราะที่ผ่านมา เน้นก่อสร้างตามยอดขาย อย่างไรก็ตามโควิดระลอกใหม่ ช่วงเดือน ธ.ค. ทำให้ตลาดช็อกราว 1 เดือนเต็ม แต่ปัจจุบัน โดยรวมปรับตัวได้กับข่าวผู้ติดเชื้อ เริ่มเห็นยอดขายฟื้นตัวในทุกโครงการและทุกระดับราคา ซึ่งคาดว่า ตลาดแนวราบยังจะดีต่อเนื่อง ไม่อิ่มตัว ไปอีกราว1-2 ปี โดยเฉพาะบ้านระดับ 8-15 ล้าน

ส่วนทาวน์โฮม ราคาต่ำกว่า 3.5 ล้าน น่ากังวล จากจำนวนดีมานด์มาก แต่ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจ็กต์) สูงถึง 50% ลูกค้ากู้ได้ไม่เต็มจำนวน และไม่สามารถหาเงินมาเติมเต็มได้ ขณะตลาดคอนโดฯนั้น ยังมีทิศทางบวกในกลุ่มเรียลดีมานด์คนไทย ซึ่งเป็นตลาดของบริษัท คาดกลางปีนี้ จะดีขึ้น ก่อนกลับมาสดใสในปีหน้าและยาวต่อได้อีก 2-3ปี จากความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจ จากการกระจายฉีดวัคซีนในช่วงไตรมาส 3 และ 4 

“ปลายปีนี้ มนุษย์เงินเดือนที่ถูกหักเงิน อาจมีข่าวดี จ่ายเต็ม100 เหมือนเดิม ซึ่งจะทำให้ปีหน้ากู้ได้ง่ายขึ้น ประกอบกับต่างชาติน่าจะกลับมาได้ในช่วงเดียวกัน ฉะนั้น ช่วง Q2 ปีหน้า ตลาดคอนโดฯคงกลับมา การโอนฯ ที่เกิดขึ้นในรายใหญ่หลายบริษัท จะทำให้ตลาดมีมูฟเม้นต์ดีขึ้น และบริษัทเองจะได้กลับมาเล่นในตลาดตัวเองได้เต็มที่”

ท้าทายแข่งสูง

นาย บุญ ยังระบุว่า ตลาดอสังหาฯขณะนี้ไม่ได้น่ากลัว เพราะยังมีลูกค้าสนใจ แม้จะซื้อ แล้วกู้ไม่ผ่าน แต่ก็สามารถนำกลับมาขายได้ใหม่ ต่างจากการไม่มียอดขายเลย แต่ความน่ากลัวกว่า คือ การแข่งขันอย่างดุเดือด เป็นการแข่งที่สมบูรณ์แบบด้านคุณภาพอย่างแท้จริง คาดจะดันให้ราคาขายในช่วงไตรมาสหน้าปรับสูงขึ้น แต่เห็นด้วยกับการเข้มงวดของแบงก์ เพื่อสร้างวินัยให้ผู้ซื้อ และนับเป็นความท้าทายของบริษัท

อย่างไรก็ตาม ยอดขายใหม่ตลอดช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมา เป็นที่น่าพอใจ ดีมากในภาวะแบบนี้ จาก 15 โครงการที่มี ทั้งมียอดขายรอโอนในมือราว 2,178 ล้านบาท และสินค้าเหลือขาย(คอนโด) ราว 1 พันหน่วย ณ กลางปี ที่จะช่วยเข็นเป้ารายได้ 2.5 พันล้านได้ ส่วนแผนลงทุนใหม่ ปีนี้เน้นการหาซื้อที่ดินเพื่อรองรับการพัฒนาในปีหน้า 3 โครงการ 2,830 ล้านบาท ในโซนรอบกทม.สำหรับบ้านเดี่ยว และขยับเข้าชั้นในสำหรับคอนโดฯโลว์ไรส์

กลยุทธ์ตัวเบา-เน้นคุณภาพ 

ทั้งนี้ การทยอยปิดโครงการ เช่น ชีวาวัลย์ ปิ่นเกล้า-สาทร,ชีวาโฮม สุขสวัสดิ์-ประชาอุทิศ ทำให้บริษัทเบาขึ้นในแง่ต้นทุนและดอกเบี้ย ซึ่งเป็นกลยุทธ์สำคัญในปีนี้ ในการเร่งระบายสินค้าพร้อมขายให้มากที่สุด ภายใต้เป้าหมาย 2 ปี คือ เป็นเบอร์ 1 ด้านคุณภาพ สำหรับผู้เล่นในตลท. ช่วงฐานรายได้ต่ำกว่า 5 พันล้าน โดยนับเป็นความท้าทายอยู่ไม่น้อยเช่นกัน แต่ไม่ไกลเกินเอื้อม หลังผลักดันมาตรฐาน Zero Defect ลูกค้ารับโอนทันทีหลังตรวจห้องในอัตราสูง ซึ่งสะท้อนจากผลงานล่าสุด ผ่านการรับโอนของลูกค้าโครงการ ชีวาทัย ฮอลมาร์ค ลาดพร้าว -โชคชัย 4 ถึง 90% ใน 163 ยูนิต ทั้งที่มีการเร่งก่อสร้าง ตอกย้ำ จุดเด่น เรื่องเน้นคุณภาพทั้งก่อนการขายและบริการหลังการขาย ซึ่งจะช่วยผลักดันให้บริษัทถึงเป้าหมายได้ไม่ยาก 

“ที่ผ่านมา ไม่มีรายไหนนึกถึงในแง่นี้ แต่เป็นสิ่งที่เราภูมิใจ และเชื่อว่าไม่มีรายใดทำให้ลูกค้ารับโอนตั้งแต่ครั้งแรกเหมือนชีวาทัย แม้แต่ความยากในรายที่ใช้บริษัทตรวจรับให้ จะใช้วิธีนี้เป็นกลยุทธ์ในการแข่งขัน ที่ยอมรับว่าท้าทายมากๆ” 

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 41  ฉบับที่ 3,662 วันที่ 18 - 20 มีนาคม พ.ศ. 2564