กางแผน"คุณาลัย" 3 ปีโต100%
ท่ามกลางปัจจัยกดดันต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 ทั้งปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ทรงตัวในระดับสูง นำไปสู่การปฏิเสธสินเชื่อรายย่อยมากขึ้น สัญญาณการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริิมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ทำให้ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ต้องออกมาตรการเข้มด้วยการกำหนดเพดานมูลค่าสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ LTV ขึ้น ส่งผลกระทบต่อโครงการที่อยู่ระหว่างการเปิดขายโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม แต่สำหรับบริษัท วิลล่า คุณาลัย จำกัด(มหาชน) หรือ KUN หุ้นน้องใหม่ที่เพิ่งเข้าจดทะเบียนและซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ mai เมื่อเดือนธันวาคมปีที่แล้ว กลับมีรายได้เพิ่มขึ้น 46% และกำไรสุทธิเติบโตถึง 390%
นางประวีรัตน์ เทวอักษร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร KUN เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ที่จริงทั้งรายได้และกำไร เราได้มากกว่าที่ประกาศไปมาก แต่ด้วยมาตรฐานบัญชีใหม่ IFRS9 มีการปรับบางรายการ เช่น ค่าโปรโมชันต่างๆ งานสาธารณูปโภคที่ไม่เสร็จ ไม่สามารถลงเป็นรายได้ได้ จึงทำให้รายได้รวมเหลือเพียง 652 ล้านบาท และกำไรสุทธิ 56 ล้านบาท แต่จากนี้ไปเราวางเป้าหมายรายได้เติบโตปีละ 2 หลัก เพราะหนึ่งในเป้าหมายของเราคือจะโต 3 ปี 100% ให้ประสบผลสำเร็จให้ได้ ซึ่งช่วงปี 2561-2562 ทำได้ 40% แล้ว จึงเหลือปี 2563-2565 ที่จะต้องทำให้ได้ 100% ซึ่งขณะนี้ก็มั่นใจมากขึ้น
ถ้ามองย้อนไป 3-4 ปี รายได้เราเติบโตได้ดีจาก 300 ล้านบาท มาเป็น 450 ล้านบาท แต่มาชะงักในช่วงปี 2561 เพราะเราไปขายบ้านทาวน์เฮาส์ และเจอการกู้ไม่ผ่านเยอะมาก จากการควบคุมสินเชื่อของธปท. และเราเจอเรื่องกระแสเงินสด เพราะไปซื้อที่ดินเพิ่มอีก 1 แปลงด้วย ทำให้การเปิดโครงการใหม่ต้องเลือกระหว่าง การจะอัดไปมากๆ เพื่อที่จะสวนกระแส หรือเราจะค่อยๆทยอย แต่จากประสบการณ์ ถ้าเราเร่งก่อสร้างมากจนเกินไปเม็ดเงินที่เรามีอยู่ในตอนนั้น และเรายังไม่ได้ระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯ อาจจะเกิดปัญหาได้ เราจึงชะลอเรื่องการเปิดโครงการใหม่ออกไป และหันมาเน้นจัดการโครงการเก่า ทำให้รายได้ปี 2561 เติบโตไม่เป็นไปตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ 10%
“แม้รายได้ไม่เป็นไปตามเป้าในปี 2561 แต่ก็มีกำไร และเราประสบความสำเร็จในการสร้างแบรนด์ ประสบความสำเร็จในการเปิดทาวน์เฮาส์เข้าไปในตลาดฯ ซึ่งเราไม่เคยทำมาก่อน พอเราจัดการการเงินในปี 2561 มีการทำ Bridge Loan ทำให้ความสำเร็จส่งต่อมาในปี 2562 และน่าจะโตต่อเนื่องในปีนี้ สร้างความแข็งแรงของการเติบโตที่แท้จริงให้กับบริษัท”
สำหรับแผนงานของเราชัดเจนมากว่า พื้นที่โครงการของเราจะอยู่ 4 ทิศรอบกรุงเทพ มหานคร ที่ทำไปแล้วคือที่บางบัวทอง ซึ่งเป็นโครงการต้นแบบคือ ทิศตะวันตก และที่เปิดไปเมื่อเดือนพฤศจิกายนปีที่แล้วคือ ทิศตะวันออก คือ ฉะเชิงเทรา ถือว่าเข้าที่เข้าทางแล้วเดือนที่ผ่านมา โอนไป กว่า 10 หลังแล้ว เดือนนี้ขายได้อีก 7-8 หลังเป็นยอดสูงทำสถิติท่ามกลางปัจจัยกดดันต่างๆ ในปี 2563 ตั้งเป้าจะเปิดทิศที่ 3 ให้ได้ ซึ่งไม่ทิศใต้ก็ทิศเหนือ และอยากให้เห็นว่าเราซื้อที่ดินครบทั้ง 4 ทิศภายในปีนี้ แต่จะเปิดขายเมื่อไหร่ ก็คงต้องดูจังหวะอีกที
ถามว่า ทำไมเราเลือกพื้นที่โครงการเป็นขอบกรุงเทพ มหานคร เป็นเขตปริมณฑล เพราะถ้ามองในเชิงธุรกิจในอนาคต อะไรที่ Mass มากๆ จะขายไม่ค่อยได้ จึงเลือกตลาดที่เฉพาะเจาะจง และหากต้องการเติบโตไปอีก 10 ปี จะหาจากลูกค้ากลุ่มไหน จึงเลือกฐานลูกค้าที่ต้องการบ้าน 2-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นฐานใหญ่ และการจะสร้างบ้านมูลค่า 2-5 ล้านบาทได้ต้นทุนราคาที่ดินต้องไม่แพงจนเกินไป ดังนั้นเมื่อนำ 2 เรื่องมารวมกันเราจึงปักธงที่จะอยู่บริเวณปริมณฑลของกรุงเทพฯ และยังเป็นความชอบส่วนตัวที่ต้องการบ้านที่มีพื้นที่่กว้างๆ ถ้าโชคดีมีโอกาสได้ทำธุรกิจที่ประสบความสำเร็จและ match กับความชอบส่วนตัว จะเป็นกำลังใจที่ทำ ให้เราสามารถที่จะอยู่ในธุรกิจนี้ได้ คำว่า สุขใจอยู่บ้านชานเมือง เป็นประเด็นที่ทำให้บริษัทนี้เติบโตได้
“รัตน์เข้ามาทำธุรกิจช่วงวิกฤติปี 2540 คุณพ่อดร.ปกรณ์ ศังขวณิช ทำโครงการบ้านคุณาลัยภายใต้บริษัท อาร์.เอ็ม.พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เจอปัญหามีหนี้กว่า 5 พันล้านบาท เราเข้ามาจัดการ ทำให้เห็นเสน่ห์ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่า มันเป็น Real Asset ที่ซื้อมาแล้วเป็นที่ดิน อาจเปลี่ยนมือช้ากว่าเงินสด แต่ที่ดินในไทยช่วง 40 ปีที่ผ่านมา ราคามีแต่จะเพิ่มขึ้น มากน้อยแล้วแต่พื้นที่ ดังนั้นจึงเป็นทรัพย์ที่จับต้องได้ ครอบครัวเรารอดจากวิกฤติก็เพราะเราเป็นอสังหา ริมทรัพย์ มีเวลา พอปีที่ 10 หลังเกิดวิกฤติคือปี 2550 ทรัพย์ทั้งหลายมูลค่าโตกว่าหนี้ ทำให้สามารถใช้หนี้ได้จนหมด และยังเอามาทำธุรกิจหล่อเลี้ยงครอบครัวเราได้”
หน้า 15 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,555 วันที่ 8-11 มีนาคม 2563