กูรูชี้อสังหาฯ ไทยปี 68 ซบเซา มาตรการรัฐฯไร้แรงหนุน กำลังซื้อหด
โบรกส่องธุรกิจภาคอสังหาฯ ปี 68 ยังไร้แสงสว่าง! ตลาดซบเซา กำลังซื้อหด ซัพพลายล้น แบงก์เข้มปล่อยกู้ โร้แรงดึงดูดการลงทุน จับตาครึ่งปีหลัง รัฐอาจปล่อยมาตรการกระตุ้นใหม่ พร้อมคาดกำไรไตรมาส 4/67 ทรงตัวจากไตรมาสก่อน แต่ย่ำแย่กว่าปีก่อน
นายวิจิตร อารยะพิศิษฐ นักวิเคราะห์การลงทุนปัจจัยพื้นฐาน บริษัทหลักทรัพย์ ลิเบอเรเตอร์ จำกัด (Liberator) เปิดเผยว่า ประเมินภาพรวมอุตสาหกรรมอัสงหาริมทรัพย์ในปี 68 มองว่ายังคงซบเซาอย่างต่อเนื่องจากปีก่อน โดยเฉพาะในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้ที่ยังคงไม่เห็นภาพของการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ
แม้ว่าในช่วงที่ผ่านมาภาครัฐพยายามออกมาตรการใหม่ๆ เพื่อเข้ามาช่วยกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัย์อยู่บ้าง แต่ดูเหมือนว่ายาที่ใช้จะยังแรงไม่พอ และถึงแม้ว่าผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่และรายย่อยจะมีการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ไปไม่น้อย แต่ดูเหมือนซัพพลายในตลาดจะยังคงมีอยู่จำนวนมาก ทั้งแนวราบและคอนโดมิเนียม
แน่นอนว่าปัญหาหลักๆ ยังคงเป็นผลมาจากสภาพเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวอย่างช้าๆ กำลังซื้อยังไม่ดีนัก หนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับที่สูง ส่งผลให้สถาบันการเงิน (แบงก์) ให้ความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อใหม่ๆ โดยเฉพาะสินเชื่อบ้าน ต้องยอมรับว่าดีมานด์ที่พักอาศัยยังคงมีอยู่มาก แต่สินเชื่อกู้ซื้อบ้านจะเป็นปัญหาสำคัญที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ยังคงภาพเช่นเดิม
ดังนั้น แล้วจึงมองว่าหุ้นกลุ่อสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งแรกปี 68 นี้อาจยังไม่จูงใจในการลงทุนมากนัก เพราะภาพรวมธุรกิจยังคงเป็นแบบเดิม ธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ เป็นธุรกิจที่ต้องใช้เงินหมุนเวียนในธุรกิจจำนวนมาก หากว่าสนใจลงทุนสะสมหุ้นอสังหาฯ จึงแนะนำให้ดูหุ้นที่มีสภาพคล่องสูงเพียงพอการใช้คือหนี้ทั้งเงินกู้และหุ้นกู้ เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
"ส่วนตัวมองว่าในครึ่งแรกปีนี้ภาพธุรกิจอสังหาฯ ยังดูซบเซาคล้ายคลึงกับปีก่อน แม้ภาครัฐพยายามออกมาตรการมาช่วยกระตุ้นในช่วงที่ผ่านมาก็ดูเหมือนช่วยไม่ได้มาก ดีเวลลอปเปอร์ชะลอการเปิดโครงการใหม่แต่ซัพพลายที่มีก็ยังสูงอยู่ ดีมานด์มี แต่สินเชื่อกู้ซื้อบ้านไม่เอื้อ ทำให้มองว่ายังไม่น่าสนใจในการลงทุน อาจต้องรอให้ครึ่งแรกปีนี้ผ่านไปก่อน ภาพรวมอสังหาฯ อาจดูดีขึ้น รัฐบาลอาจมีมาตรการใหม่ๆ เข้ามาหนุนได้บ้าง"
นักวิเคราะห์ บล.เคจีไอ ให้มุมมองต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่า หนทางยังไม่ราบรื่นนัก Sentiment ตลาดอ่อนแอ จากการสัมมนาล่าสุดโดย Agency for Real Estate Affairs (AREA) ยอดเปิดโครงการใหม่ๆ และจำนวนยูนิตที่ขายได้ในปี 67 ลดลงเหลือ 6.15 หมื่นยูนิต หดตัว 40% เทียบช่วงเดียวกันในปีก่อน และ 5.9 หมื่นยูนิต ชะลอลง 30% เทียบช่วงเดียวกันในปีก่อน ตามลำดับ ซึ่งต่ำที่สุดในรอบทศวรรษ
ในทางกลับกันราคาขายที่อยู่อาศัยเฉลี่ยเพิ่มขึ้นมากกว่า 20% ต่อปีในช่วงปี 66-67 อยู่ที่ 6.7 ล้านบาท/ยูนิต (จากค่าเฉลี่ย 4 ล้านบาท/ยูนิตในช่วงก่อน Covid) เนื่องจากบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ ได้ปรับไปเน้นกลุ่มผู้ซื้อระดับกลางถึงบนที่มีกำลังซื้อสูง ขณะที่บริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ บางรายที่เข้าร่วมสัมมนามองคล้ายกันถึงแนวโน้มตลาดที่ชะลอตัวในปัจจุบัน
และเมื่อไม่มีสัญญาณบวกทางเศรษฐกิจที่ชัดเจน ตลาดที่อยู่อาศัยคงน่าจะมีแนวโน้มซบเซาในระยะสั้น ในขณะที่ตัวแทนต่างๆ จากภาคการเงินที่เข้าร่วมงานนี้ คาดว่าตลาดอสังหาฯ จะแจ้งการเติบโตในปีนี้ติดลบอยู่ระหว่าง 1-5% ซึ่งค่อนไปทางอนุรักษ์นิยมมากกว่าประมาณการของ AREA และ REIC ที่ ขยายตัว 10% และ 5% ตามลำดับ
โดยทางฝ่ายปรับลดประมาณการกำไรรวมปี 67-68 ลง 4% และ 8% ตามลำดับ บนสมมติฐานรายได้ที่เติบโตช้าลงและอัตรากำไรสุทธิ (net margin) ต่ำลง ทั้งนี้ มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ต่างๆ ของรัฐบาล รวมถึงการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองได้หมดอายุไปแล้วเมื่อสิ้นปี 67
ดังนั้น คาดว่าบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ หลายรายจะมีค่าใช้จ่ายต่างๆ สูงขึ้นในการผลักดันยอดขายไปจนกว่าจะมีมาตรการกระตุ้นชุดใหม่ออกมา เมื่ออิงจากประมาณการใหม่ของทางฝ่าย กำไรสุทธิรวมปี 67 อาจลดลง 25% เทียบช่วงเดียวกันในปีก่อน (ลดลงกว่า 22% จากประมาณการเดิม) และในปี 68 ฟื้นตัวเล็กน้อย 5% เทียบช่วงเดียวกันในปีก่อน (ต่ำกว่าประมาณการเดิมอยู่ที่ขยายตัว 9%)
ด้วยเหตุจากภาพรวมเศรษฐกิจมหภาคชะลอตัวกว่าคาดทางฝ่ายจึง de-rating ราคาเป้าหมายลงโดยอิงกับ PE ที่มีส่วนลดที่ระดับ -1 S.D. หรือมากกว่าจากเดิม -0.5 S.D. ถึงระดับค่าเฉลี่ย จากปัจจัยที่กล่าวมา ทำให้ทางฝ่ายปรับลดน้ำหนักลงทุนกลุ่มอสังหาฯ ลงที่น้อยกว่าตลาดฯ จากเดิมที่เท่ากับตลาดฯ เนื่องจากทางฝ่ายคาดว่าวัฏจักรขาลงของภาคธุรกิจอสังหาฯ จะยืดเยื้อออกไปอีก
อย่างไรก็ตาม ทางฝ่ายยังคงคำแนะนำถือหุ้น SPALI, LH, QH และ PSH ส่วนทั้ง LPN และ ORI ยังคงแนะนำให้ขาย นอกจากนี้ ทางฝ่ายอยู่ระหว่างทบทวนคำแนะนำหุ้น AP ซึ่งมีแนวโน้มที่จะจ่ายเงินปันผลงวดสุดท้ายด้วย dividend yield สูงน่าสนใจราว 7% ในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้านี้
สำหรับกำไรไตรมาส 4/67 น่าจะทรงตัวจากไตรมาสก่อน แต่ย่ำแย่กว่าเมื่อเทียบช่วงเดียวกันในปีก่อน จากการคาดการณ์ผลประกอบการเบื้องต้นในไตรมาส 4/67 ของทางฝ่าย พบว่ากำไรรวม (หุ้นใน Cover ของทางฝ่าย) อาจอยู่ที่ 5.56 พันล้านบาท ลดลง 27% เทียบช่วงเดียวกันในปีก่อน แต่ขยายตัว 1% เทียบช่วงเดียวกันในปีก่อน
ขณะที่ LH น่าจะเป็นบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ เพียงรายเดียวที่มีการเติบโตดีกว่าไตรมาสก่อน จากการขายสินทรัพย์ต่างๆ เข้ากองทรัสต์ LH Shopping Center REIT (LHSC) มูลค่าประมาณ 1 พันล้านบาท แต่ทว่าสำหรับ AP SPALI และ QH น่าจะมีแนวโน้มผลประกอบการไตรมาส 4/67 จะลดลงทั้งเทียบช่วงเดียวกันในปีก่อนและจากไตรมาสก่อน
ส่วน LPN ORI และ PSH อาจเห็นการเติบโตดีเทียบช่วงเดียวกันในปีก่อนจากฐานต่ำ แต่ตัวเลขจากไตรมาสก่อน น่าจะยังคงซบเซา ทั้งนี้ ทางฝ่ายยังไม่ได้รวมรายการพิเศษต่างๆ ที่ปกติมักเกิดขึ้นในไตรมาสสุดท้ายของปี
ในด้านความเสี่ยงนั้น ด้านบวกประกอบด้วยความคาดหวังนโยบายที่เกี่ยวเนื่องกับการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ใหม่จากรัฐบาล แต่อย่างไรก็ดี ยังมีความเสี่ยงด้านลบอยู่บ้าง ได้แก่ โอกาสในการขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ และมาตรการต่างๆ เพื่อคุมสินเชื่อทั้งก่อนและหลังท่ามกลางการยืดหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือน รวมถึงความกังวลปัจจัยเสี่ยงด้านสภาพคล่องของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ ขนาดกลางถึงรายเล็ก หลังจากเกิดการผิดนัดชำระการจ่ายดอกเบี้ยให้แก่ผู้ถือหุ้นกู้ของบริษัทจดทะเบียนหลายราย