โบรกส่องดีลใหม่ CPAXT ฉุดกำไรปกติปี 68-70 จำกัด 2-4%
CPAXT แตกไลน์ธุรกิจตั้งบริษัทใหม่ AGP รุกธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ มิกซ์ยูส ระยะสั้นราคาหุ้นมีโอกาสเกิด overhang ประเมินผลกระทบดีลนี้ต่อกำไรปกติปี 68-70 CPAXT มีจำกัดเพียง 2-4% ชู IBD ยังต่ำ 0.34 เท่า พร้อมมองราคาหุ้นต่ำกว่า 32 บาท เป็นจังหวะทยอยสะสมหุ้นรอบใหม่
จากกรณี CPAXT รายงานต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เรื่องการลงทุนลงทุนถือหุ้นในบริษัทย่อยทางอ้อมคือ บริษัท แฮปปี้แทท แอท เดอะ ฟอเรสเทียส์ จำกัด (HATF) ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-Use Development) ผ่านการจัดตั้งบริษัทย่อยใหม่ บริษัท แอ็กซ์ตร้า โกรท พลัส จำกัด (AGP) ซึ่งชำระค่าหุ้นที่ออกใหม่ของ AGP เป็นเงินสดจำนวนประมาณ 7,970 ล้านบาท นั้น ทำให้เหล่านักวิเคราะห์ออกมาให้ความคิดเห็นในมุมที่คล้ายกัน
โดย บริษัทหลักทรัพย์ บัวหลวง จำกัด (มหาชน) ระบุในบทวิเคราะห์ CPAXT ว่า การเข้าลงทุนโครงการ mixed-use เพราะเป็น segment ใหม่ของ บริษัท ซีพี แอ็กซ์ตร้า จำกัด (มหาชน) หรือ CPAXT จึงคาดช่วง 1-3 ปีแรกต้องรับรู้ขาดทุนไปก่อน ประเมินผลกระทบต่อกำไรราว 2-4% ต่อปี ทั้งนี้ มองว่าหากราคาหุ้นอ่อนลงแรงเป็นจังหวะสะสมได้ เพราะกรณีรวมผลกระทบโครงการนี้ แนวโน้มกำไรปกติปี 68-69 ยังโตดีเฉลี่ย 18% และคาดความเสี่ยงต้องลงทุนโครงการอื่นเพิ่มมีจำกัด
CPAXT ตั้งบริษัทใหม่ (Axtra growth plus) ถือหุ้น 95% (ที่เหลือ 5% ถือโดยเครือ MQDC ) มีทุนจดทะเบียน 8.4 พันล้านบาท เพื่อขยายธุรกิจไปลงทุนโครงการ mixed-use ทำ Shopping mall และตึกสำนักงานชื่อ Happitat บนเนื้อที่ 30 ไร่ (24 ไร่เป็น Freehold) ประกอบด้วย 1 ศูนย์กลางระบบสาธาณูปโภค (CUP) และ 3 อาคารหลักมีพื้นที่เช่ารวม 7.2 หมื่นตารางเมตร (ตร.ม.) แบ่งเป็น 4.3 หมื่นตร.ม. ทำศูนย์การค้า, 5 พันตร.ม. ทำ Lotus's และ 2.4 หมื่นตร.ม. ทำสำนักงาน
CPAXT มีแผนขยายธุรกิจด้านพื้นที่เช่าอยู่แล้วและมีฐานะการเงินแข็งแกร่ง โดยอัตราหนี้สินที่มีดอกเบี้ยต่อทุน IBD) สิ้น 9 เดือน 67 ต่ำที่ 0.34 เท่า ซึ่งต่อให้ตามแผนลงทุนต้องกู้เงินเพิ่ม 8 พันล้านบาท ถึง 1.0 หมื่นล้านบาท (80%ของมูลค่าโครงการ) ก็คาดอัตรา IBD ต่อทุนก็จะขึ้นเล็กน้อยเป็น 0.36 เท่า
ส่วนโครงการ Happitat มีการก่อสร้างไปแล้ว 80% คาดจะเสร็จในไตรมาส 1/69 ผสานจุดเด่น Happitat เป็นส่วนหนึ่งในโครงการอสังหาฯ ขนาดใหญ่ย่านบางนาชื่อ The Forestias ที่คาดจะมีครัวเรือน 2,000 หลังและโซนบางนามีประชากรหนาแน่น 1.2 ล้านคน CPAXT จึงคาดหวังมีคนเข้าศูนย์ 3.0 หมื่นคนต่อวัน และปีแรกของการดำเนินงานจะมีอัตราเช่าพื้นที่ศูนย์การค้า 85% และสำนักงาน 40% ทั้งนี้ คาดขยับขึ้นเต็ม 100% ภายใน 3-4 ปีหลังเปิดดำเนินงาน หรือตั้งเป้ามีกำไรสุทธิภายในปี 71
ทางฝ่ายมีมุมมองลบ ต่อการลงทุนครั้งนี้ด้วย 3 เหตุผล คือ
- มีความเสี่ยงที่การดำเนินงานอาจไม่เป็นตามเป้าหมายบริษัท เพราะโครงการ mixed-use เป็น segment ใหม่ที่ CPAXT ยังไม่เคยทำมาก่อน ในขณะที่พื้นที่ตั้งโครงการบริเวณบางนา มีผู้ประกอบการรายใหญ่อยู่แล้วหลายรายแข่งขันดูรุนแรง
- การลงทุนครั้งนี้คิดเป็นเงินลงทุน (ไม่รวมที่ดิน) ต่อหน่วยพื้นที่เช่าแพงกว่าโครงการที่มีลักษณะคล้ายกัน 31-48% และแพงกว่าการลงทุนโครงการด้วยวิธีต้นทุน 20%
- หากใช้สมมติฐานตามบริษัท ทางฝ่ายคาด 1-3 ปีแรกของโครงการนี้จะขาดทุน กระทบต่อกำไรปกติปี 68-70 ของ CPAXT ลดลงจากปัจจุบัน 2-4% และคิดเป็น Downside ต่อราคาเป้าหมาย 1 บาท/หุ้น จากราคาเป้าหมายสิ้นปี 68 ของทางฝ่ายที่ 40 บาท
ราคาหุ้นวันนี้มีโอกาสปรับลงและอาจมากกว่าผลกระทบเชิงพื้นฐานที่ทางฝ่ายประเมินไว้ (ลง 1 บาท/หุ้น) เนื่องจากนักลงทุนอาจกังวลต่อความเสี่ยงที่จะเกิดดีลคล้ายกันเพิ่มเติม และชะลอการลงทุนไปก่อนจนกว่ามีความชัดเจนจากทางบริษัท
ทั้งนี้ จากการรวบรวมข้อมูลของทางฝ่าย พบว่า มีอีก 2 บริษัทลูกที่ CPAXT ที่ร่วมลงทุนกับ MQDC และ CPFC (เครือ CPG ) โดย CPAXT ถือหุ้น 37.5% ใน บ. สุขุมวิท ลีฟวิ่ง และ บ. สุขุมวิท มิกซ์ ยูส มีมูลค่าลงทุนตามสัดส่วน 330 ล้านบาท ซึ่งคาดใช้เตรียมพัฒนาโครงการ Mixed-use ที่บริเวณโลตัสอ่อนนุช อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันโครงการอยู่ช่วงแรกของการพัฒนาและยังรูปแบบเป็น JV ทางฝ่ายจึงคาดผลกระทบต่อ CPAXT ไม่มาก
ดังนั้น ทางฝ่ายยังคงคำแนะนำซื้อ แม้ระยะสั้นราคาหุ้นมีโอกาสเกิด overhang แต่ประเมินผลกระทบดีลนี้ต่อกำไรปกติปี 68-70 ของ CPAXT มีจำกัด 2-4% หากรวบผลลบจากการลงทุนนี้ คาดยังเห็นกำไรปกติปี 68-69 เติบโตเฉลี่ย 18% ต่อปี สูงสุดในกลุ่ม Grocery retail เพราะได้อานิสงส์จากการรับรู้ synergy การรวมกิจการ MAKRO และ Lotus's ดังนั้น หากราคาหุ้นปรับลงต่ำกว่า 32 บาท มองจังหวะทยอยสะสมหุ้นรอบใหม่
มุมมองต่อ CPALL คาดผลกระทบน้อย เนื่องจาก CPALL ถือหุ้น CPAXT 60% ในขณะที่ downside ต่อกำไรของ CPAXT ที่หายไปคิดเป็นเพียง 1%ต่อปีของคำไรปกติปี 68-70 ของ CPALL จึงไปมีนัยยะต่อราคาเป้าหมายของ CPALL คงคำแนะนำซื้อ ราคาเป้าหมายสิ้นปี 68 ที่ 81 บาท
ปี 69-70 รับผลขาดทุน
ขณะที่ บล.ทิสโก้ เผยมุมมองต่อการลงทุน CPAXT ในครั้งนี้ว่า CPAXT ได้จัดตั้งบริษัทย่อยใหม่ชื่อ "Axtra Growth Plus" เพื่อลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ Forestias ซึ่งประกอบด้วยอาคารศูนย์การค้า 3 อาคาร (หนึ่งในนั้นจะเป็นอาคารสำนักงาน 10 ชั้น) การลงทุนนี้ถือเป็นก้าวแรกของ CPAXT เข้าสู่ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
ฝ่ายวิจัยมีมุมมองที่เป็นกลางต่อโครงการนี้ เนื่องจากมีทั้งข้อดี (การขยายไปยังธุรกิจใหม่ และตลาดพรีเมียม) และความท้าทาย (การขาดประสบการณ์ในฐานะผู้เข้าใหม่ และการแข่งขันในตลาดอาคารสำนักงาน) โดย Axtra Growth Plus จะมีทุนจดทะเบียน 8.39 พันล้านบาท โดย CPAXT จะถือหุ้น 95% และ MQDC Town Corporation Limited จะถือหุ้น 5% โครงการนี้ดำเนินการไปแล้ว 80% และคาดว่าจะมีการลงทุนเพิ่มอีก 3.6 พันล้านบาทในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้าก่อนเปิดให้บริการในต้นปี 69
เกี่ยวกับความเป็นไปได้ ผู้บริหารเชื่อว่าโครงการนี้ควรทำกำไรสุทธิสำหรับ CPAXT ได้ในปี 71 ซึ่งเป็นปีที่ 3 หลังจากเปิดดำเนินการ หรือเมื่อพื้นที่ค้าปลีกและสำนักงานมีอัตราการเช่าถึง 70% ฝ่ายวิจัยมีความรู้สึกเชิงบวกอย่างมากต่อส่วน Lotus ของโครงการ เนื่องจากจะรองรับหลายกลุ่ม (2,000 ครัวเรือนใน Forestias, 100,000 ครัวเรือนใกล้เคียง และสามารถทำหน้าที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวเนื่องจากใกล้สนามบินกรุงเทพฯ)
แต่ในการลงทุน 95% ผ่านบริษัทย่อยใหม่จะทำให้ CPAXT กู้เงินกู้ระยะยาว 7.97 พันล้านบาท ส่วนที่เหลือ 3.43 พันล้านบาท จะได้รับการสนับสนุนจากกระแสเงินสดจากการดำเนินงานในปี 68 เงินกู้ระยะยาวจะทำให้อัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (IBD/E) เพิ่มจาก 0.34 เท่า (ณ สิ้น ไตรมาส 3/67) เป็น 0.35 เท่า กำไรสำหรับปี 718 จะได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยเพิ่มเติม 303 ล้านบาท คิดเป็น 2% ของประมาณการทั้งปีของฝ่ายวิจัย
สำหรับปี 69-70 คาดว่าจะมีผลขาดทุนเพิ่มเติมเนื่องจากโครงการอยู่ระหว่างการเริ่มดำเนินการ การเพิ่มขึ้นของเงินกู้ระยะยาวจะทำให้ฒุลค่าที่เหมาะสมต่อหุ้นลดลง 0.7 บาท ก่อนรวมกระแสเงินสดจากการดำเนินงานของโครงการ ทั้งนี้ ฝ่ายวิจัยคงคำแนะนำ ซื้อ สำหรับ CPAXT โดยมูลค่าที่เหมาะสมเท่ากับ 40.00 บาท
เป็นโอกาสทยอยสะสม
ด้าน บล.หยวนต้า (ประเทศไทย) ระบุว่า CPAXT ได้แจ้งตลาดเรื่องการเข้าลงทุนธุรกิจ พัฒนาอสังหาฯแบบ Mixed-Use Development ภายใต้ชื่อ "The Happitat" ส่วนหนึ่งในโครงการ The Forestias โดยทาง CPAXT คาดจะใช้เงินลงทุนในโครงการดังกล่าวทั้งสิ้นราว 1.2-1.5 หมื่นล้านบาท แหล่งเงินทุน 80-90% จะมาจากการเงินกู้ธนาคาร คาดจะเริ่มเปิดดำเนินการได้เต็มรูปแบบภายในไตรมาส 1/69
ทางฝ่ายประเมินผลกระทบเชิงลบต่อประมาณการปี 68-69 เล็กน้อย 2-4% จากต้นทุนดอกเบี้ยจ่ายที่เพิ่ม และขาดทุนในช่วงเริ่มเปิดโครงการ ทำให้ทางฝ่ายยังคงแนะนำซื้อ ปรับราคาเหมาะสม ณ สิ้นปื 68 ลงเป็น 38.50 บาทต่อหุ้น ทั้งนี้ ราคาหุ้นมีโอกาสตอบสนองเชิงลบจากมูลค่าเงินลงทูนสูง และการเข้าลงทุนในธุรกิจใหม่ที่ไม่ใช่ความชำนาญของบริษัทในพื้นที่ที่การแข่งขันสูง อย่างไรก็ดี หากราคาหุ้นปรับตัวลง +/-10% มองเป็นโอกาสในการทยอยสะสม