ที่ดินติดถนนสองด้าน แต่ได้ค่าทดแทนเท่าด้านเดียว ...เป็นธรรมหรือ?

แม้ว่าเจ้าของที่ดินจะไม่อาจปฏิเสธการเวนคืนที่ดินที่รัฐจะนำไปใช้จัดทำกิจการอันเป็น การบริการสาธารณะได้ แต่เจ้าของหรือผู้ครอบครองที่ดินซึ่งถูกเวนคืนก็ย่อมมีสิทธิที่จะได้รับค่าทดแทนที่ดินเป็นเงินในอัตราที่เหมาะสมและเป็นธรรมด้วยเช่นกัน

 

สำหรับคำว่า “เวนคืน” นั้น หมายความว่า การให้ได้มาซึ่งที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นที่มิใช่ของรัฐ แต่ไม่รวมถึงการให้ได้มาโดยวิธีการซื้อขาย  ทั้งนี้ ตามนัยมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนและการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2562 (มี ผลใช้บังคับในปัจจุบัน) ซึ่งก็คือ การที่หน่วยงานของรัฐได้ทำการบังคับซื้อที่ดินคืนจากประชาชนผู้เป็นเจ้าของที่ดิน เพื่อนำไปใช้ในกิจการที่เป็นสาธารณประโยชน์หรือพัฒนาระบบสาธารณูปโภคของประเทศ เช่น สร้างถนน ทางด่วนเขื่อน อ่างเก็บนํ้า หรือสถานีรถไฟฟ้าฯลฯ ดังโครงการต่างๆ ที่เห็นกันอยู่ในปัจจุบันนั่นเองครับ!

 

คดีพิพาทที่จะคุยกันใน วันนี้ ก็เป็นกรณีการเวนคืนที่ดินเพื่อนำไปสร้างอ่างเก็บนํ้า ซึ่งมีข้อโต้แย้งกันเรื่องการกำหนดราคาค่าทดแทนการเวนคืนที่ดิน ซึ่งศาลปกครองสูงสุดได้วางหลักการพิจารณากำหนดราคาค่าทดแทนที่ดินที่ถูกเวนคืนให้มีความเป็นธรรม ในกรณีที่ดินซึ่งมีทำเลติดถนนสาธารณะไม่เหมือนกัน 

 

เหตุของคดีสืบเนื่องมาจาก ... ผู้ฟ้องคดีเป็นเจ้าของที่ดินตามโฉนดที่ดินซึ่งอยู่ในเขตที่จะถูกเวนคืนทั้งแปลง เพื่อดำเนินการก่อสร้างโครงการอ่างเก็บนํ้าของกรมชลประทาน (ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 1) โดยมีอธิบดีกรมชลประทาน (ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 2) เป็นผู้รับผิดชอบโครงการ ซึ่งคณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้น มีมติกำหนดค่าทดแทนให้แก่ผู้ฟ้องคดีในอัตราไร่ละ 50,000 บาท เท่ากับราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ปี พ.ศ. 2551 ถึง พ.ศ. 2554

 

เมื่อผู้ฟ้องคดีได้รับเงินค่าทดแทนแล้วในวันที่ 20 กันยายน 2556 จึงยื่นอุทธรณ์ต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงเกษตรและสหกรณ์เพื่อขอเพิ่มค่าทดแทนเป็นราคาไร่ละ 500,000 บาท แต่คณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์เงินค่าทดแทนอสังหาริมทรัพย์มีมติเพิ่มเงินให้เป็นไร่ละ 78,500 บาท 

 

 

 

 

 

ผู้ฟ้องคดีเห็นว่ายังไม่เป็นธรรม จึงนำคดีมาฟ้องเพื่อขอให้ศาลปกครองมีคำพิพากษาให้ผู้ถูกฟ้องคดีทั้งสองจ่ายค่าทดแทนที่ดินเพิ่มเป็นราคาไร่ละ 300,000 บาท

 

คดีมีประเด็นต้องพิจารณาว่า การกำหนดค่าทดแทนที่ดินให้แก่ผู้ฟ้องคดีชอบด้วยกฎหมาย เหมาะสม และเป็นธรรมหรือไม่? และผู้ฟ้องคดีควรได้รับค่าทดแทนในอัตราเท่าใด?

 

ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องและมีผลใช้บังคับขณะเกิดข้อพิพาทคือ รัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย พุทธศักราช 2550 มาตรา 42 วรรคสอง บัญญัติให้กำหนดค่าทดแทนอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกเวน คืนอย่างเป็นธรรม โดยคำนึงถึงราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาด การได้มาสภาพและที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ ความเสียหายของผู้ถูกเวนคืน และประโยชน์ที่รัฐและผู้ถูกเวนคืนได้รับจากการใช้สอยอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกเวนคืน (ปัจจุบันเทียบเคียงได้กับรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทยพุทธศักราช 2560 มาตรา 37)

 

ประกอบกับพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์พ.ศ. 2530 มาตรา 21 วรรคหนึ่งให้กำหนดเงินค่าทดแทนโดยคำนึงถึง

 

(1) ราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องเวนคืนตามที่เป็นอยู่ในวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกา

 

(2) ราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่มีการตีราคาไว้เพื่อประโยชน์แก่การเสียภาษีบำรุงท้องที่

 

(3) ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

 

(4) สภาพและที่ตั้งอสังหาริมทรัพย์และ

 

(5) เหตุและวัตถุประสงค์ ของการเวนคืน (ปัจจุบันเทียบเคียงได้กับพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนและการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2562 มาตรา 20)

 

ศาลปกครองสูงสุดพิจารณาแล้วเห็นว่า การที่คณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ฯ ได้มีมติเพิ่มค่าทดแทนเป็นไร่ละ 78,500 บาท ตามราคาเฉลี่ยที่เป็นราคากลาง ตามที่ปรากฏหลักฐานหนังสือสัญญาขายที่ดิน ที่มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของโฉนดที่ดิน ซึ่งอยู่ในโซนเดียวกันกับที่ดินของผู้ฟ้องคดีที่ซื้อขายกันในราคาไร่ ละ 79,040.20 บาท 76,636 บาทและ 80,000 บาท ตามลำดับ

 

แต่การเพิ่มค่าทดแทนในอัตราไร่ละ 78,500 บาท เป็นการเพิ่มให้กับเจ้าของที่ดินทุกแปลงที่อยู่ในโซนเดียวกันกับผู้ฟ้องคดีซึ่งมีการ อุทธรณ์ขอค่าทดแทนเพิ่ม โดยมิได้พิจารณาเป็นรายแปลงว่าแต่ ละแปลงมีสภาพ ทำเล และที่ตั้งแตกต่างกันหรือไม่ 

 

เมื่อที่ดินของผู้ฟ้องคดีอยู่ติดทางสาธารณประโยชน์ทั้ง 2 ด้าน คือ ด้านทิศตะวันตกและ ด้านทิศใต้ ที่ดินของผู้ฟ้องคดีจึงย่อมมีสภาพ ทำเล และที่ตั้งดีกว่าที่ดินแปลงอื่นที่ติดถนนเพียงด้านเดียว และควรมีราคาซื้อขายกัน ไม่ตํ่ากว่าไร่ละ 80,000 บาท ตามราคาซื้อขายที่ดินที่เป็นราคาซื้อขายสูงสุดของที่ดินที่อยู่ในโซนเดียวกับของผู้ฟ้องคดี  

 

ดังนั้น การที่คณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ฯ นำเอาราคาซื้อขายที่ดิน 3 แปลง มาหาค่าเฉลี่ยและกำหนดค่าทดแทนที่ดินให้ผู้ฟ้องคดีในราคาไร่ละ 78,500 บาทเท่ากับที่ดินแปลงอื่นที่ติดทางสาธารณะเพียงด้านเดียว จึงยังไม่เหมาะสมและไม่เป็นธรรมต่อผู้ฟ้องคดี

 

เนื่องจากมิได้พิจารณาถึงสภาพ ทำเล และที่ตั้งที่ดินของผู้ฟ้องคดีตามมาตรา 21 วรรคหนึ่ง(4) แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ฯ การที่ศาลปกครองชั้นต้นกำหนดเงินค่าทดแทนที่ดินให้แก่ผู้ฟ้องคดีเพิ่มเป็นไร่ละ 80,000 บาท จึงเหมาะสมและเป็นธรรมแล้ว พิพากษายืน(คำพิพากษาศาลปกครองสูงสุดที่อผ. 222/2563)

 

คดีดังกล่าว ศาลปกครองได้วินิจฉัยวางหลักในการพิจารณากำหนดค่าทดแทนการเวนคืนที่ดินซึ่งจะต้องคำนึงถึงหลักเกณฑ์ต่างๆตามที่กฎหมายกำหนดไว้ให้ครบถ้วนและรอบด้าน เพื่อความเป็นธรรมแก่ผู้ถูกเวนคืน และเมื่อสภาพทำเล และที่ตั้งของที่ดินแตกต่างกัน การกำหนดค่าทดแทนที่ดินซึ่งติดถนนสองด้านให้ได้ในราคาหรืออัตราที่เท่ากันกับแปลงที่มีทำเลติดถนนเพียงด้านเดียว ย่อมถือเป็นการกำหนดค่าทดแทนที่ไม่เหมาะสมและไม่เป็นธรรมตามกฎหมาย ... นั่นเองครับ

 

(ปรึกษาการฟ้องคดีปกครองทางอิเล็กทรอนิกส์ได้ที่ สายด่วนศาลปกครอง 1355)