หมื่นตึกอนุรักษ์เฮลั่น! รับ ‘ผังกทม.ใหม่’ - ขายสิทธิ์บนอากาศสะพัด

ดีเวลอปเปอร์กระหึ่มเอกซเรย์ “อาคารอนุรักษ์” ทั่วกรุง! กว่าหมื่นอาคารอยู่ในข่ายซื้อขายโอนสิทธิ์บนอากาศตามมาตรฐานการ “ผังเมือง กทม. ใหม่” เฉพาะรอบคลองผดุงฯ 7,000 อาคาร ด้าน กรมศิลป์ขึ้นทะเบียนไม่ทัน กทม. เดินหน้าลุย

เสียงขานรับท่วมท้น สำหรับมาตรการซื้อขายโอนสิทธิ์บนอากาศเหนือหลังคา มิติใหม่ของการพัฒนาให้เกิดประโยชน์สูงสุด ท่ามกลางกระแสที่ดินมีจำกัด ราคาแพง สำหรับโครงการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ปรับปรุงครั้งที่ 4 ที่จะบังคับใช้ราวกลางปี 2561

รศ.ดร.นพนันท์ ตาปนานนท์ อาจารย์ประจำคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ ภาควิชาผังเมือง จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ในฐานะผู้ศึกษาและจัดทำผังเมืองรวม กทม. ปรับปรุงครั้งที่ 4 ให้กับสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ถึงมาตรการโอนสิทธิ์บนอากาศเหนือหลังคา ว่า เป็นมาตรการชดเชยสำหรับพื้นที่ที่ถูกรอนสิทธิ์ หรือถูกจำกัดการพัฒนาให้เป็นอาคารอนุรักษ์ที่ทรงคุณค่า และพื้นที่รับน้ำ หรือ ฟลัดเวย์ ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (เขียวลาย)




สำหรับอาคารอนุรักษ์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ พบว่า ในพื้นที่เกาะรัตนโกสินทร์ รัศมี 50 ตารางกิโลเมตร ครอบคลุมพื้นที่ฝั่งพระนครและฝั่งธนฯ เฉพาะริมคลองผดุงกรุงเกษม มีอาคารเก่าทรงคุณค่าเพื่ออนุรักษ์ จำนวนกว่า 7,000 หลัง คาดว่า หากรวมทำเลอื่นทั่ว กทม. อาทิ สีลม สาทร สี่พระยา ฯลฯ จะมีมากถึงกว่า 10,000 อาคาร ที่อยู่ในข่ายให้เอกชนซื้อขายโอนสิทธิ์ระหว่างกัน เพื่อนำรายได้ส่วนหนึ่งมาบำรุงรักษาอาคารและดำรงชีพ แต่มีปัญหาว่า กรมศิลปากรขึ้นทะเบียนไม่ทัน ปัจจุบันสามารถขึ้นทะเบียนได้เพียง 500 อาคาร เท่านั้น ทางออกกฎหมายจะให้อำนาจท้องถิ่น คือ กทม. ช่วยขึ้นทะเบียน เพราะหากยังไม่ขึ้นทะเบียน ก็ไม่สามารถซื้อขายสิทธิ์ได้




ขณะเดียวกัน จากการพูดคุยกับเจ้าของอาคารเก่าทุกราย เห็นด้วยต่อมาตรการโอนสิทธิ์และกรณีเปิดช่องให้ กทม. เป็นผู้รับขึ้นทะเบียน เพราะหลายพื้นที่สามารถพัฒนาอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่ ได้ โดยเกาะรัตนโกสินทร์กำหนดค่าเอฟเออาร์ (สัดส่วนอาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) ตั้งแต่เอฟเออาร์ 2-7 เท่าของแปลงที่ดิน ตัวอย่าง บริเวณเขตป้อมปราบศัตรูพ่าย เป็นพื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม (พ.3) เอฟเออาร์ 7 ต่อ 1 พัฒนาได้ 7 เท่าของแปลงที่ดิน แต่ถูกกำหนดให้เป็นเขตอนุรักษ์ ส่งผลให้สร้างอาคารได้ 1-2 ชั้น ไม่สามารถดัดแปลงพัฒนาตึกสูงใหญ่ได้ ดังนั้น เอฟเออาร์ที่เหลือ สามารถขายสิทธิ์เหนือหลังคาต่อให้เอกชนในพื้นที่ที่รับซื้อได้ จะเป็นพื้นที่สีแดง พ.4 และ พ.5 เต็มพื้นที่เท่านั้น ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในส่วน พ.3 จะผ่อนปรนเฉพาะพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการเท่านั้น

“ยอมรับว่า จุดที่จะให้รับซื้อสิทธิ์บนอากาศมีไม่มาก เนื่องจากพื้นที่สีแดง พ.4 พ.5 มีน้อยมาก อยู่ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน ไม่สามารถเปิดพื้นที่ให้มากได้ เพราะเกรงว่า จะเกิดการพัฒนาที่มากจนเกินไปในทุกที่”

สำหรับเกณฑ์การซื้อขายเฉลี่ยอาคารอนุรักษ์กับพื้นที่ชั้นใน ราคาจะต้องใกล้เคียงกัน เช่น พื้นที่เฉลี่ย 4 คูณ 12 เมตร ขนาด 50 ตารางวา สูง 2 ชั้น โดยใช้ราคาประเมินของกรมธนารักษ์ คำนวณจากตัวอาคารเป็นตารางเมตร เทียบกับราคาที่ดิน หรือเทียบจาก 1 ตารางวา เท่ากับ 4 ตารางเมตร ดังนั้น หากจะขายเอฟเออาร์ 2 เท่าบนอากาศ ให้กับเอกชน ก็ต้องวัดพื้นที่อาคาร 8 ตารางเมตร




อย่างไรก็ดี เนื่องจากพื้นที่ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในค่อนข้างแพง 1 ตารางวา จะต้องเทียบกับที่ดินเขตอนุรักษ์ 10 ตารางวา ถึงราคาจะเท่ากับกรุงเทพฯ ชั้นใน ซึ่งจุดนี้จะเป็นตัวคำนวณราคาการซื้อขายได้ โดยเฉลี่ยจะขายสิทธิ์บนอากาศสำหรับอาคารอนุรักษ์เฉลี่ยอยู่ที่ 5 ล้านบาทต่อหลัง




ส่วนพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (เขียวลาย) ที่กำหนดให้เป็นแนวฟลัดเวย์ หรือ พื้นที่รับน้ำท่วม ก.1 สร้างได้ 0.5 เท่าของแปลงที่ดิน ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่โซนตะวันออก กทม. เขตมีนบุรี หนองจอก ลาดกระบัง ซึ่งจะคำนวณการซื้อขายสิทธิ์บนอากาศ คือ 1 ครัวเรือน ต่อที่ดิน 20 ไร่ ราคาที่ดินอยู่ประมาณ 20-30 ล้านบาท เทียบกับหรือต่อพื้นที่ชั้นใน 1 ตารางวา ซึ่งเป็นค่าเฉลี่ยรายได้จากการขายสิทธิ์ในอากาศในพื้นที่ดังกล่าว

ที่ผ่านมา สำนักงานกฤษฎีกาได้ศึกษาการโอนสิทธิ์บนอากาศ เพื่อนำมาใช้กับผังเมือง กทม. ตั้งแต่ปี 2539 ที่ผ่านมา เนื่องจากเป็นหลักสากลของการชดเชยสำหรับพื้นที่ที่เสียสละ และล่าสุด เริ่มชัดเจนขึ้นในผังฉบับใหม่ ซึ่งปัจจุบัน ต่างประเทศได้ใช้กันแพร่หลาย เช่น ญี่ปุ่น ที่โตเกียว บริเวณซิโยดะ สถานีรถไฟโบราณ เหมือนกับหัวลำโพง ซึ่งได้ขายสิทธิ์อนุรักษ์บ้านเก่าให้กับนักลงทุนรายอื่น เพื่อนำเงินที่ได้มาดูแลรักษาอาคารดังกล่าว นอกจากนี้ มีไต้หวัน อเมริกา เป็นต้น

ส่วนโครงการขนาดใหญ่ เบื้องต้น ได้ข้อสรุป คือ พื้นที่สีแดง (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม) และน้ำตาล (ที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นมาก) ขนาดพื้นที่พัฒนา 20 ไร่ พื้นที่สีส้ม (ที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง 50 ไร่ และพื้นที่สีเหลือง (ที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) 100 ไร่ ที่จะพัฒนาหลากหลายรูปแบบในพื้นที่ได้ ทั้งอาคารสูง ห้างสรรพสินค้า ฯลฯ หากมีพื้นที่สีเขียว การจัดทำสาธารณูปโภคในโครงการเชื่อมกับสาธารณะ



ขณะที่ ม.ร.ว.เปรมศิริ เกษมสันต์ อดีตผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กทม. และผู้ทรงคุณวุฒิทางด้านผังเมือง มองว่า กรณีการซื้อขายโอนสิทธิ์เหนือหลังคา ควรเปิดให้พัฒนาในพื้นที่ตนเอง คือ ทั้งพื้นที่เขตอนุรักษ์และเขียวลายได้ด้วย เพื่อป้องกันการกระจุกตัวในอีกพื้นที่ที่สาธารณูปโภครองรับไม่เพียงพอ


หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,317 วันที่ 26-29 พ.ย. 2560 หน้า 01-29