อสังหาฯไทย กับความหวังกำลังซื้อคนจีน

ปีพ.ศ.2568 ปีที่ 50 ของความสัมพันธ์ระหว่างประเทศไทยและประเทศจีน ซึ่งถือได้ว่าเป็นปีที่พิเศษมากๆ เพราะในทุกระดับของความสัมพันธ์ระหว่างทั้ง 2 ประเทศจะมีความเคลื่อนไหวเพื่อกระชับสัมพันธ์กันให้แน่นแฟ้นมากขึ้นแน่นนอนในปีพ.ศ.2568 โดยสิ่งที่มีการยืนยันออกสื่อมาเรียบร้อยแล้วคือ ประเทศจีนจะส่งแพนด้ายักษ์คู่ใหม่มาให้ประเทศไทยในปีพ.ศ.2568 เพื่อเป็นการยืนยันถึงความสัมพันธ์อันดีของทั้ง 2 ประเทศ ซึ่งในเรื่องอื่นๆ นั้น คาดว่าปีพ.ศ.2568 จะเป็นปีที่คนจีนจะเข้ามาในประเทศไทยมากขึ้น อาจจะมากกว่าที่ผ่านมาด้วย เพราะปัจจัยหลายๆ อย่างในประเทศจีนที่กดดันหรือมีผลให้เกิดการออกมานอกประเทศมากขึ้น

ภาวะเศรษฐกิจของประเทศจีนยังไม่ดีขึ้นช่วงที่ผ่านมาอาจจะดีกว่าช่วงโควิด-19 แต่ยังไม่ฟื้นตัวกลับไปในระดับใกล้เคียงกับช่วงก่อนโควิด-19 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนยังมีปัญหาทั้งในส่วนของผู้ประกอบการ สถาบันการเงิน บริษัทก่อสร้าง ซัพพลายเออร์วัสดุก่อสร้าง และผู้ซื้อทั่วไป กลุ่มผู้ซื้อบางส่วนมีปัญหาต่อเนื่องจากการที่ผู้ประกอบการไม่สามารถก่อสร้างโครงการได้ตามกำหนดทำให้ผู้ซื้อมีปัญหาในเรื่องของที่อยู่อาศัย

เนื่องจากผู้ที่ซื้อคอนโดมิเนียมในจีนต้องมีภาระผู้พันกับสถาบันการเงินทันทีเมื่อเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย และรอเข้าอยู่เมื่อโครงการสร้างเสร็จแต่เมื่อโครงการหยุดการก่อสร้างหรือสร้างไม่ทันกำหนดจึงเห็นภาพที่มีคนจีนจำนวนหนึ่งอยู่อาศัยในโครงการที่สร้างไม่เสร็จ

เพราะพวกเขาไม่มีที่อยู่หรือไม่สามารถเช่าพร้อมๆ กับจ่ายเงินผ่อนธนาคารพร้อมกันได้  คนจีนในเมืองใหญ่ กว่า 40% นิยมลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพราะที่ผ่านมาสร้างผลตอบแทนจากการเช่าหรือขายต่อได้สูงมาก

ปัจจุบันเมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์มีปัญหาคนจีนกลุ่มนี้จึงมีปัญหาไปด้วย ตลาดที่มีปัญหามีผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในประเทศจีนลดลงต่อเนื่องโดยลดลงต่ำสุดในรอบ 9 ปีที่ผ่านมา แต่ก็ไม่ใช่ทุกคนที่มีปัญหาในการลงทุนหรือไม่ใช่ทุกคนที่มีปัญหาแล้วจะหยุดมองหาโอกาสในการลงทุน

นอกจากเรื่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจแล้ว การที่เศรษฐกิจไม่ดีส่งผลให้การทำธุรกิจหรือลงทุนในธุรกิจอื่นๆ ชะลอตัวตามไปด้วย กลุ่มนักธุรกิจจำนวนไม่น้อยที่ออกนอกประเทศจีนเพื่อหาโอกาสในการลงทุนเพิ่มเติมหรือเพื่อการขยายกิจการของตนเอง รวมไปถึงการออกนอกประเทศของกลุ่มคนระดับเศรษฐีของจีนหรือกลุ่ม HNWs

จากผลสำรวจของทาง Henley & Partners คาดการณ์ว่าปีพ.ศ.2567 จะมีกลุ่มคนระดับ HNWs หรือคนที่มีทรัพย์สินมากกว่า 100 ล้านดอลล่าร์สหรัฐออกจากประเทศจีนประมาณ 15,200 คน ซึ่งเพิ่มขึ้นจากปีพ.ศ.2566 ประมาณ 10% คนกลุ่มนี้ออกจากประเทศจีนเพื่อไปทำธุรกิจ ลงทุนหรือเพื่อใช้ชีวิตพร้อมกับครอบครัวในต่างประเทศโดยประเทศเป้าหมาย คือ แคนาดา สหรัฐอเมริกา หรือสิงคโปร์ รวมไปถึงญี่ปุ่น อาหรับเอมิเรตส์ ประเทศในสหภาพยุโรป หรือประเทศที่สามารถเปลี่ยนสัญชาติหรือได้สิทธิพิเศษเทียบเท่าพลเมืองประเทศนั้นๆ

นอกจากนี้การที่รัฐบาลจีนมีการเข้มงวดในหลักสูตรการศึกษาในประเทศจีน ซึ่งมีผลต่อโรงเรียนนานาชาติในประเทศจีนค่อนข้างมาก ผู้ปกครองของนักเรียนในโรงเรียนนานาชาติ หรือกลุ่มคนที่มีรายได้สูงและต้องการส่งลูกหรือบุตรหลานในครอบครัวเรียนในโรงเรียนนานาชาติเพื่อที่จะได้เรียนในหลักสูตรตะวันตก และได้ภาษาต่างประเทศเพิ่มเติมเลือกที่จะส่งบุตรหลานของตนเองออกไปเรียนในต่างประเทศ

ประเทศไทยเป็น หนึ่งในประเทศเป้าหมายของคนกลุ่มนี้ เพราะหลักสูตรหรือระบบการศึกษาในโรงเรียนนานาชาติของประเทศไทยเป็นหลักสูตรหรือระบบเดียวกับในต่างประเทศ ค่าเทอม ค่าใช้จ่ายอื่นๆ รวมไปถึงเรื่องของที่อยู่อาศัยยังตํ่ากว่าทั้งในจีน และประเทศอื่นๆ มาก อีกทั้งยังเดินทางจากประเทศจีนได้สะดวก เมื่อส่งบุตรหลานมาเรียนในประเทศไทย พ่อแม่ ผู้ปกครองจึงเข้ามาทำธุรกิจหรือลงทุนกิจการในประเทศไทยเพิ่มขึ้นตามไปด้วยและมีการขอใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย เพื่อที่จะได้อยู่ในประเทศไทยได้นานกว่าใช้วีซ่านักท่องเที่ยว

 เห็นได้ชัดเจนว่าการเข้ามาของคนจีนทั้งเพื่อการลงทุน ธุรกิจ ทำงาน รวมไปถึงกลุ่มที่เข้ามาใช้ชีวิตบั้นปลายในประเทศไทยล้วนมีมากมายกลุ่มที่เห็นได้ชัดเจนที่สุด คือ คนที่เขามาตั้งบริษัทหรือลงทุนธุรกิจในประเทศไทย เพราะจากสถิติของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ก็ชัดเจนว่าคนจีนเข้าลงทุนในประเทศไทยเพิ่มขึ้น และมากกว่าประเทศอื่นๆ ไปแล้ว 9 เดือนที่ผ่านมาการลงทุนจากประเทศจีนที่ได้รับอนุมัติจาก BOI มีมูลค่าถึง 146,356 ล้านบาท รวมไปถึงการเพิ่มขึ้นของนิติบุคคลที่มีผู้ถือหุ้นส่วนหนึ่งเป็นคนจีนในประเทศไทย ณ วันที่ 31 ตุลาคมพ.ศ.2567 ก็มีจำนวนถึง 29,913 รายมูลค่าเงินจดทะเบียนทั้งหมด 409,295 ล้านบาทเพิ่มขึ้นจากปีพ.ศ.2566 ประมาณ 9.82%

และปีพ.ศ.2568 มีแนวโน้มที่จะมากขึ้นอีกจากนโยบายของประธานาธิบดีคนใหม่ของสหรัฐอเมริกา เมื่อการเข้ามาของนักลงทุน นักธุรกิจจีนมีมากขึ้น จำนวนคนจีนที่ได้ใบอนุญาตทำงานในประเทศไทยจึงมากขึ้นด้วย โดย ณ เดือนตุลาคม พ.ศ.2567 มีคนจีนที่ได้ใบอนุญาตทำงานในประเทศไทยทั้งหมดประมาณ 41,752 คน มากที่สุดเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ และมากกว่าญี่ปุ่นที่ครองอันดับที่มามากกว่า 10 ปีไปแล้วตั้งแต่ปีพ.ศ.2565 เป็นต้นมา ดังนั้น ณ ปัจจุบันคนจีนที่เข้ามาในประเทศไทยด้วยเหตุผลต่างๆ จึงกลายเป็น 1 ในกำลังซื้อสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย    

คอนโดมิเนียมนั้นเป็นที่ต้องการของชาวต่างชาติอยู่แล้ว เพราะซื้อได้ตามกฎหมายโดยที่ไม่มีปัญหาใดๆ แต่กลุ่มของคนที่เข้ามาในประเทศไทยพร้อมครอบครัวหรือบุตรหลานซึ่งจำนวนคนมากกว่า 1- 3 คนแน่นอน กลุ่มนี้จึงมีความต้องการในส่วนของบ้านพักอาศัยเพื่อความสะดวกสบาย และต้องการอะไรที่แตกต่างจากในประเทศจีน ดังนั้น บ้านเดี่ยวที่มีที่ดินขนาดใหญ่ และรูปแบบบ้านที่ทันสมัยมีการตกแต่งที่พร้อมเข้าอยู่จึงกลายเป็นที่ต้องการ ซึ่งเป็นความต้องการเช่าระยะยาวหรือตามที่เจ้าของบ้านกำหนด อาจจะมีการเซ็นสัญญาเช่า 1 ปี โดยทำเลที่ได้รับความสนใจรวมไปถึงเป็นต้องการมากๆ คือ ทำเลที่อยู่ไม่ไกลจากโรงเรียนนานาชาติ

เช่น ทำเลในพื้นที่ตามแนวถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ พระราม 9 พัฒนาการ และบางนา-ตราด โดยบ้านเดี่ยวที่มีการปล่อยเช่าในทำเลเหล่านี้รับความสนใจสูงมาก ซึ่งกลุ่มของผู้เช่าไม่ได้มีแค่คนจีนเท่านั้น แต่ยังมีกลุ่มของชาวต่างชาติจากประเทศอื่นๆ ด้วย แต่คนจีนน่าจะเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุดในตลาดนี้ จนถึงขนาดมีการลงทุนของนักลงทุนบางกลุ่มที่เข้าไปซื้อบ้านระดับราคา 30 ล้านบาทขึ้นไปเพื่อนำมาปล่อยเช่าต่อไป

กลุ่มของคนจีนที่เลือกเช่าบ้านในทำเลที่กล่าวไปแล้ว นอกจากเพื่อที่บุตรหลานจะได้เรียนในโรงเรียนนานาชาติแล้ว ถ้าพวกเขามีการทำธุรกิจหรือลงทุนในกิจการต่างๆ ยังสามารถเดินทางไปไหนมาไหนได้สะดวกด้วย ซึ่งค่าเช่าของบ้านระดับราคาไม่ตํ่ากว่า 35 ล้านบาทต่อยูนิตนั้นอยู่ในช่วงตั้งแต่ 350,000-850,000 บาทต่อเดือนขึ้นอยู่กับขนาดของที่ดิน และพื้นที่ใช้สอยภายในบ้าน สร้างผลตอบแทนจากการเช่าได้ประมาณ 7- 9% ต่อปีเลย หรืออาจจะมากกว่านั้น

จริงอยู่ที่พวกเขามีการลงทุนในกิจการหรือธุรกิจในประเทศไทย แต่อาจจะไม่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลไทย แต่ใช้นิติบุคคลต่างชาติในการประกอบธุรกิจในประเทศไทย หรือถ้ามีนิติบุคคลไทยก็อาจจะต้องดำเนินกิจการไปมากกว่า 1 ปีจึงค่อยหาโอกาสในการซื้อบ้านในนามนิติบุคคลนั้นๆ เพราะมีการตรวจสอบนิติบุคคลที่ค่อนข้างเข้มงวดในช่วงที่ผ่านมา

กลุ่มคนจีนที่เข้ามาในประเทศไทยในประเทศไทยในปีพ.ศ.2568 มีความเป็นไปได้ที่จะมากกว่าปีพ.ศ.2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยน่าจะมีการตื่นตัวทั้งในตลาดคอนโดมิเนียม บ้านแนวราบทั้งในตลาดเช่าและซื้อขาย เพราะหลายๆ ปัจจัยทั้งในเรื่องของความสัมพันธ์ระหว่างประเทศที่เป็นไปในทิศทางที่ดี นโยบายทางการค้าของประธานาธิบดีคนใหม่ของสหรัฐอเมริกาที่มีผลต่อการ

ส่งออกสินค้าจากประเทศจีน แม้ว่าเศรษฐกิจของประเทศจีนอาจจะได้รับผลกระทบจากเรื่องนโยบายของสหรัฐอเมริกา แต่คู่ค้าของประเทศจีนมีมากกว่าแค่ตลาดสหรัฐอเมริการวมไปถึงการปรับตัวของธุรกิจในประเทศจีนมีมาล่วงหน้าแล้วจึงไม่น่าได้รับผลกระทบมากนัก ธุรกิจหลายอย่างในประเทศไทยทั้งเรื่องของการท่องเที่ยว การขายสินค้า นำเข้า-ส่งออก และอีกหลายอย่างคงต้องมีการปรับตัวมากขึ้น เพื่อรองรับการเปลี่ยนแปลงของโลกในปัจจุบันที่แทบไม่สามารถปิดกั้นการลงทุน การทำธุรกิจ หรือการย้ายถิ่นฐานได้อีกแล้ว

หน้า 20  หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 4,063 วันที่ 19 - 22 มกราคม พ.ศ. 2568