แนวโน้ม "อสังหาฯ68" หนี้ครัวเรือนยังน่าห่วง จับตาทุนจีนเคลื่อนไหวชัดสุด

ปีที่ผ่านมาเป็นอีกปีที่เศรษฐกิจของประเทศยังอยู่ในภาวะชะลอตัวต่อเนื่อง ปัจจัยลบที่มีผลต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจมีทั้งปัจจัยภายในประเทศที่มีผลโดยตรงต่อการใช้เงินของคนไทย ทั้งเรื่องการเมือง ภัยธรรมชาติ เช่น น้ำท่วมซึ่งปีที่ผ่านมามีทั้งภาคเหนือ ภาคใต้ซึ่งสร้างปัญหาให้กับประชาชนและรัฐบาลในการฟื้นฟูและซ่อมสร้างขึ้นมาใหม่รวมไปถึงการฟื้นฟูให้กับสู่ภาวะปกติอีกครั้ง ภัยแล้งที่มีผลต่อการเกษตรกรรมในหลายพื้นที่ รวมไปถึงเรื่องของต้นทุนทางการเกษตรกรรมที่มากขึ้นจากการเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมัน ส่งผลต่อเนื่องให้ราคาอาหารและสินค้าต่างๆ ปรับเพิ่มขึ้น

นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย ประเมินว่า ภาคเอกชนอาจจะยังคงมีการลงทุนต่อเนื่อง เพียงแต่เป็นการลงทุนในจังหวัดที่น่าสนใจ และมีกำลังซื้ออยู่แล้ว ไม่ได้กระจายการลงทุนไปในส่วนอื่นๆ หรือในพื้นที่ใหม่ๆ

การท่องเที่ยวกลับมาดีขึ้นกว่าก่อนนห้านี้แบบชัดเจน ปีที่ผ่านมามีนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าประเทศไทยประมาณ 35 ล้านคน ปีพ.ศ.2568 คาดว่าจะถึง 40 ล้านคนหรือมากกว่านั้น เพราะหลายกิจกรรมที่เกิดขึ้นในแต่ละช่วงเวลาในประเทศไทยในปีที่ผ่านมามีการเผยแพร่ออกไปหลายประเทศและได้รับความสนใจมาก

จึงคาดว่าปีนี้จะมีนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าประเทศไทยมากขึ้น เพียงรูปแบบการท่องเที่ยวอาจจะไม่เหมือนช่วงก่อนปีพ.ศ.2563 อาจจะมีการใช่จ่ายเงินลดลง เน้นการท่องเที่ยวด้วยตนเอง อาจจะไม่ได้ประหยัดมาก แต่เน้นที่ประสบการณ์ใหม่ๆ มากขึ้น ธุรกิจการท่องเที่ยวในปีพ.ศ.2568 จะยังมีการขยายตัวที่ดีต่อเนื่องแน่นอน

การลงทุนจากต่างประเทศในปีที่ผ่านมามีมากขึ้นจากช่วงหลายปีก่อนหน้านี้ และคาดว่าจะมากขึ้นในปีพ.ศ.2568 เพราะเรื่องของประธานาธิบดีคนใหม่ของสหรัฐอเมริกาและนโยบายที่คาดว่าจะมีผลแน่นอนในปีพ.ศ.2568 ส่งผลให้การลงทุนในหลายประเทศต้องมีการเปลี่ยนแปลง โรงงานผลิตสินค้าบางอย่างจำเป็นต้องหาฐานการผลิตใหม่ ซึ่งประเทศไทยก็เป็น 1 ในประเทศเป้ามหายที่มีกลุ่มของนักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงุทนในประเทศไทยมากขึ้น เพียงแต่ไม่ใช่ประเทศเป้าหมายอันดับต้นๆ เท่านั้น ซึ่งการคเลื่อนไหวนี้เห็นได้ชัดเจนตั้งแต่ปีพ.ศ.2567 แล้ว

จึงคาดว่าปีนี้จะมีนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าประเทศไทยมากขึ้น เพียงรูปแบบการท่องเที่ยวอาจจะไม่เหมือนช่วงก่อนปีพ.ศ.2563 อาจจะมีการใช่จ่ายเงินลดลง เน้นการท่องเที่ยวด้วยตนเอง อาจจะไม่ได้ประหยัดมาก แต่เน้นที่ประสบการณ์ใหม่ๆ มากขึ้น ธุรกิจการท่องเที่ยวในปีพ.ศ.2568 จะยังมีการขยายตัวที่ดีต่อเนื่องแน่นอน

โดยเฉพาะจากกลุ่มของนักลงทุนจีนที่มีการเคลื่อนไหวที่ชัดเจนที่สุด รวมไปถึงกลุ่มของนักลงทุนต่างชาติที่ลงทุนในประเทศจีน การที่เศรษฐกิจในประเทศจีนยังไม่ฟื้นตัว และอาจจะเจอปัญหาเรื่องของนโยบายภาษีจากรัฐบาลใหม่ของสหรัฐอเมริกาจึงเป็นที่คาดการณ์ได้เลยว่าปีพ.ศ.2568 จะมีสินค้าจากประเทศจีนเข้ามาในประเทศไทยมากขึ้น

รวมไปถึงคนจีนที่เข้ามาตั้งโรงงานขนาดกลางถึงขนาดเล็กเพื่อผลิตสินค้าขายในประเทศไทย และในอาเซียนรวมไปถึงส่งออกไปประเทศต่างๆ ไม่รวมกลุ่มของโรงงานขนาดใหญ่ที่ขยับไปล่วงหน้าแล้ว ดังนั้น ปีพ.ศ.2568 จะเป็นอีกปีที่เห็นสินค้าจีนท่วมไปทั้งประเทศไทยและคงเป็นแบบนี้ไปอีกนาน

ปัญหาอีกอย่าง คือ เรื่องของหนี้ครัวเรือนในประเทศไทยที่มีผลต่อการใช้จ่ายของคนไทยแน่นอน ซึ่งกลุ่มคนที่มีหนี้ครัวเรือนแต่ไม่มีปัญหายังสามารถหาเงินมาชำระได้ต่อเนื่องก็ยังดำเนินชีวิตไปได้ตามปกติ เพียงแต่อาจจะใช้จ่ายลดลงหรือชะลอการซื้อของราคาแพง หรือซื้อที่อยู่อาศัยรวมไปถึงการใช้จ่ายบางอย่างที่อาจจะดูเป็นการฟุ่มเฟือย เช่น การท่องเที่ยว การทานอาหารนอกบ้าน หรือการซื้อรถยนต์ เป็นต้น

แต่กลุ่มที่มีปัญหาในการชำระหนี้สินจะกลายเป็นกลุ่มคนที่อาจจะไม่สามารถแก้ปัญหานี้ได้เลย และกลายเป็นปัญหาให้กับสถาบันการเงินในกรณีที่ไม่สามารถชำระหนี้สินที่อยู่อาศัยหรือรถยนต์ และสินเชื่อบุคคลต่างๆ ได้ กลุ่มนี้อาจจะต้องใช้เวลาในการฟื้นตัวนานหลายปี และจะมีผลให้กำลังซื้อในประเทศไทยลดลง ประกอบกับอัตราการเกิดของคนไทยที่ต่ำมากๆ มาหลายปีแล้ว และกลุ่มคนที่เกิดช่วงก่อนหน้านี้ 20 – 30 ปี

ปัจจุบันอยู่ในช่วงการสร้างครอบครัว สร้างรากฐานในการดำเนินชีวิตจึงมีน้อยมากๆ ยิ่งมาเจอเรื่องของหนี้ครัวเรือนจากสาเหตุต่างๆ ยิ่งมีผลให้กำลังซื้อคนไทยลดลงมากขึ้นไปอีก ตลาดที่อยู่อาศัยจึงไม่สามารถกลับเข้าสู่ช่วงเวลาของการพัฒนาโครงการจำนวนมากเพื่อขายคนไทยได้แบบที่ผ่านมา ผู้ประกอบการหลายรายพยายามออกมาเรียกร้องให้เพิ่มกำลังซื้อต่างชาติหรือช่วยให้คนไทยเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ง่ายมากขึ้น

คนไทยจำนวนไม่น้อยที่ไม่สามารถได้รับสินเชื่อจากสถาบันการเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย เนื่องจากปัญหาเรื่องของหนี้ครัวเรือนรายได้ที่ไม่ชัดเจนหรือคงที่ รวมไปถึงภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ชัดเจนในเรื่องของการฟื้นตัว การพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยจึงมีความเข้มงวด และส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยสูงมาก และช่วงปีที่ผ่านมามีหลายฝ่ายออกมายืนยันว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยสูงถึง 50 – 70% แล้วแต่ระดับราคา ซึ่งการที่คนจำนวนไม่น้อยไม่สามารถดฮนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยได้

ส่งผลต่อเนื่องให้ผู้ประกอบการบางรายประสบปัญหาเรื่องของการหมุนเวียนของรายได้เช่นกัน และการออกหุ้นกู้แบบที่ผ่านมาอาจจะไม่ใช่ทางเลือกที่ดีเช่นกันในภาวะตลาดที่ความเอมั่นลดลงแบบนี้ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จึงเลือกที่จะชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ออกไป โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม และโครงการราคาแพง แต่มีผู้ประกอบการบางรายที่ยังคงเดินหน้าเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรราคามากกว่า 15 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปแบบต่อเนื่อง และแทบไม่มีโครงการที่มีราคาขายต่ำกว่านี้เลย ซึ่งในปีที่ผ่านมาโครงการบ้านจัดสรรราคาแพงได้รับการตอบรับที่ดีทั้งจากผู้ซื้อทั่วไป และกลุ่มของนักลงทุนที่ซื้อมาปล่อยเช่ารายเดือน หรือระยะยาว