อสังหาฯ ฝ่าวิกฤต! บิ๊กเนมมองแนวโน้มอสังหาฯ 68 ฟื้นจากแรงหนุนท่องเที่ยว-รัฐ

ตลอดปี 2567 ที่ผ่านมา ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างหนักจากอัตราดอกเบี้ยที่สูง อีกทั้ง ความเข้มงวดในงานปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ภัยธรรมชาติ และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและการเมือง ที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

แม้ตลาดในบางส่วนจะมีการฟื้นตัวในช่วงไตรมาสสุดท้าย  แต่ภาพรวมยังคงเผชิญแรงกดดันสำคัญ ทำให้เป็นปีที่ผู้ประกอบการหลายรายต้องปรับกลยุทธ์เพื่อความอยู่รอด “ฐานเศรษฐกิจ” ได้พูดคุยกับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายราย ถึงความคิดเห็นและมุมมองที่มีต่อแนวโน้มตลาดในปี 2568 ที่กำลังจะมาถึง

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ว่า เป็นปีที่ต้องเผชิญปัจจัยลบหลากหลายด้าน ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่สูง ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง และนโยบาย Loan-to-Value (LTV) ที่จำกัดการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภค

นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยภายนอกเช่น ปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ ค่าเงินบาทแข็งตัวในช่วงกลางปี และภาวะเศรษฐกิจที่ไม่เอื้ออำนวย ทำให้โดยเฉพาะในตลาดกลางล่างที่ผู้บริโภคไม่มีโอกาสซื้อบ้าน

“ปี 2567 ถือเป็นปีมรสุมใหญ่ (Perfect Strom) สำหรับธุรกิจอสังหาฯ หลังพ้นวิกฤตโควิด ด้วยยอดขายที่คาดว่าจะติดลบ 25% สิ้นปี โดยเฉพาะในไตรมาส 3 ที่เป็นจุดต่ำสุดของปี อย่างไรก็ตาม ในไตรมาส 4 เริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวจากการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างค่อยเป็นค่อยไป” นายประเสริฐ กล่าว

ด้านยอดโอนกรรมสิทธิ์ ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ติดลบ 8% แต่ในไตรมาสสุดท้ายของปีมีโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนจำนวนมาก มูลค่ารวมกว่า 87,000 ล้านบาท คาดว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งปีจะติดลบเพียง 5-7%

สำหรับแนวโน้มในปี 2568 นายประเสริฐคาดว่าตลาดอสังหาฯ จะเริ่มฟื้นตัว โดยยอดขายอาจเพิ่มขึ้น 5-10% จากปีนี้ แต่ยังต่ำกว่าปีก่อนหน้า และยังเผชิญความท้าทาย โดยเฉพาะดีมานด์ในประเทศที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ขณะที่ดีมานด์ต่างชาติยังคงเข้ามาประคับประคองตลาด โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวอย่างภูเก็ต ชลบุรี เชียงใหม่ และกรุงเทพฯ

“ปัญหาสำคัญคือดอกเบี้ยที่ยังสูง และนโยบาย LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งส่งผลกระทบอย่างหนักต่อดีมานด์ในประเทศ ทำให้คนไทย โดยเฉพาะกลุ่มรายได้ระดับกลางล่าง ไม่มีโอกาสซื้อบ้านเป็นของตนเอง” นายประเสริฐกล่าว

ทั้งนี้ นายประเสริฐยยังเรียกร้องให้มีการลดอัตราดอกเบี้ยและทบทวนนโยบาย LTV เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อในประเทศ พร้อมสนับสนุนนโยบายเพื่อดึงดูด และจัดระเบียบดีมานด์จากต่างชาติให้โปร่งใส เกิดประโยชน์สูงสุดต่อเศรษฐกิจไทย โดยเฉพาะในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ถือเป็นเสาหลักของเศรษฐกิจประเทศ จากการจัดเก็บภาษีเพื่อนำมาสนับสนุให้คนในประเทศได้มีที่อยู่อาศัย

ขณะที่ นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในตอนนี้ ถ้ามองในแง่บวก คิดว่ามีโอกาสดี เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยน่าจะปรับลดลงในอนาคต ซึ่งจะช่วยกระตุ้นความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค

อีกทั้งซัพพลายในตลาดที่หายไป และต้นทุนค่าก่อสร้างยังไม่ปรับตัวเพิ่มขึ้นมาก เพราะราคาน้ำมันซึ่งเป็นต้นทุนหลักยังคงทรงตัว ต้นทุนวัสดุก่อสร้างจึงไม่ได้เพิ่มขึ้น ทำให้ผู้บริโภคยังมีโอกาสซื้อในราคาที่ไม่สูงเกินไป

อย่างไรก็ตาม ภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงยังเป็นปัจจัยที่กดดันกำลังซื้อของประชาชน หากอัตราดอกเบี้ยลดลงจริงในอนาคต ก็อาจช่วยบรรเทาภาระในส่วนนี้ได้ นอกจากนี้ หากรัฐบาลมีมาตรการปรับโครงสร้างหนี้ครัวเรือนและกระตุ้นเศรษฐกิจเพื่อเพิ่มรายได้ให้ประชาชน จะช่วยสร้างแรงขับเคลื่อนที่สำคัญ ทั้งในด้านการจับจ่ายใช้สอยและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ทั้งนี้ นายกรมเชษฐ์ ยังมองว่าบ้านเป็นหนึ่งในปัจจัย 4 ที่สำคัญของชีวิต หากไม่พร้อม แต่ก็ไม่ควรเร่งรีบซื้อเพราะจะทำให้กลายเป็นภาระ แต่หากมีความพร้อม บ้านถือเป็นรากฐานของความมั่นคงในชีวิต การตัดสินใจซื้อบ้านจึงควรอยู่บนพื้นฐานของความพร้อมและความจำเป็นในชีวิต

ด้าน ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ยังได้เปิดเผยเปิดเผย ว่าภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ไปจนถึงปีหน้า มองว่าสถานการณ์จะดีขึ้น จากการเบิกจ่ายงบประมาณรัฐ เกิดนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ

อีกทั้งดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มอยู่ในช่วงขาลง จะทำให้หนี้คนที่มีจะผ่อนค่างวดสบายขึ้น สถานการณ์หนี้ครัวเรือนที่มีอยู่มากอาจผ่อนคลายลง เพราะดอกเบี้ยน้อยลง ธนาคารลดต้นทุน เพิ่มวงเงินสำหรับกู้ซื้อบ้านง่ายขึ้น เศรษฐกิจจะเติบโตอย่างแน่นอน

ขณะเดียวกัน นายภูมิพัฒน์ สินาเจริญ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พราว เรียล เอสเตท จํากัด (มหาชน) ได้เผยมุมมองที่ต่างออกไปว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ที่ผ่านมามีความน่าสนใจในหลายแง่มุม หากดูผลกำไร พบว่าหลายบริษัทมีกำไรในระดับที่สูง บางแห่งแตะถึง 3,000-4,000 ล้านบาท แม้ว่าจะไม่ได้ถึงเป้าหมายยอดขายที่ตั้งไว้ ซึ่งอาจหมายถึงความเหนื่อยยากในการทำธุรกิจ แต่ไม่ได้สะท้อนว่าตลาดอยู่ในสถานการณ์ที่เลวร้ายมากจนเกินไป

ในทางกลับกัน ตัวเลขหนี้เสีย (NPL) ของภาคอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นแตะ 3.7% ซึ่งเป็นระดับที่สูงที่สุดในรอบหลายปี จากปีที่แล้วที่อยู่เพียง 3% เท่านั้น ส่งผลให้ธนาคารระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลต่อภาพรวมของตลาดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่ลดลงถึง 11% ในปีนี้ โดยในไตรมาส 3 ที่ผ่านมา การปล่อยสินเชื่อลดลงประมาณ 1%

แม้สภาพตลาดจะเผชิญความยากลำบากจากการปล่อยสินเชื่อ แต่ยังคงมีกลุ่มลูกค้าที่สามารถซื้อได้ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผู้ที่มีความพร้อมทางการเงิน ในขณะเดียวกัน มาตรการ LTV ส่งผลให้กลุ่มนักเก็งกำไรเกือบทั้งหมดหายไปจากตลาด แต่ตัวเลขยอดขาย (Presale) ในหลายโครงการของพราวก็ยังดำเนินไปได้ดี เฉลี่ยประมาณ 70% ของยอดขายทั้งหมดในแต่ละโครงการ

ทั้งนี้ ในปี 2568 คาดว่าปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดดูมีเสถียรภาพแม้จะชะลอตัว คืออุปทาน (Supply) ที่ลดลงอย่างมาก การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงประมาณ 40% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ซึ่งการลดลงของอุปทานขณะที่ยังมีอุปสงค์จากฝั่งผู้บริโภค จะช่วยสร้างสมดุลให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์เมื่อช่วงที่มีความต้องการลดลง

ปิดท้ายด้วย นายอุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ได้เผยมุมมองแนวโน้มอสังหาฯ ปีหน้าว่า ในปีหน้ามองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีแนวโน้มเติบโตตามการขยายตัวของ GDP ซึ่งคาดการณ์ว่าอาจเติบโตได้ถึง 3% หรือมากกว่านั้น โดยได้รับแรงหนุนจากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวและการส่งออก อย่างไรก็ตาม ประเทศไทยจำเป็นต้องรักษาความสามารถในภาคอุตสาหกรรมเหล่านี้เพื่อสนับสนุนการเติบโตของเศรษฐกิจ

ปัจจัยสำคัญที่ยังคงเป็นอุปสรรคต่อการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์คือปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ซึ่งส่งผลกระทบต่อกลุ่มผู้บริโภคที่ต้องการซื้อบ้านในช่วงราคาประมาณ 3-4 ล้านบาท หลายคนไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ และยังทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ล่าช้า หากปัญหาหนี้ครัวเรือนได้รับการแก้ไข จะช่วยเพิ่มความสามารถในการใช้จ่ายของผู้บริโภค และส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม

ในส่วนของแผนการตลาดปีหน้า แสนสิริยังคงให้ความสำคัญกับตลาดระดับกลาง (Medium) และระดับสูง (High-end) สำหรับกลุ่มบ้านเดี่ยว ส่วนคอนโดมิเนียมในช่วงราคาประมาณ 3 ล้านบาท จะยังคงเป็นกลุ่มเป้าหมายหลัก โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวสำคัญ เช่น ภูเก็ต ขอนแก่น พัทยา และเชียงใหม่ ซึ่งบริษัทมีแผนที่จะเปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่เหล่านี้เพื่อรองรับความต้องการที่ยังคงมีอยู่

จากหลายแง่มุมที่บิ๊กอสังหาฯ ต่อแนวโน้มอสังหาฯในปี 2568 ส่วนใหญ่เห็นพ้องกันว่าว่าตลาดจะฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป แต่คาดว่าจะยังไม่ใช่ปีที่ง่ายสำหรับผู้ประกอบการ ซึ่งโอกาสจะเป็นของผู้เตรียมพร้อมปรับตัว

ขณะที่ปัจจัยจากภาครัฐ เช่น การลดดอกเบี้ยและมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ จะเป็นตัวแปรสำคัญที่ช่วยพลิกเกมตลาดในปีหน้า นักลงทุนและผู้บริโภคจึงต้องจับตาทิศทางนี้อย่างใกล้ชิด เพื่อเตรียมพร้อมกับทุกความเปลี่ยนแปลงในอนาคตที่ท้าทายเช่นนี้