นายกสมาคมอาคารชุดไทย เสนอยกเลิก LTV ชั่วคราว -ต่างชาติซื้อห้องชุด 69%
"ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต" นายกสมาคม าคารชุดไทย เสนอยกเลิก LTV ชั่วคราว -ต่างชาติซื้อห้องชุด 69% ดันที่ดินแปลงใหญ่รัฐ ริมเจ้าพระยาพัฒนา EntertainmentComplex พร้อมกาสิโนหากกฎหมายผ่าน จุดพลุทำเลทองมิกซ์ยูส เชื่อมศูนยู์กลางธุรกิจ บนถนนพระราม4
การกลับเข้ามารับตำแหน่ง นายกสมาคมอาคารชุดไทย คนที่13 ประจำปี 2567-2568 อีกสมัย ของนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) สวมหมวกอีกใบในช่วงจังหวะท้าทายที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบาก กำลังซื้อในประเทศเปราะบาง สถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อ
หลังจากก่อนหน้านี้เคยนั่งในตำแหน่งนายกสมาคมอาคารชุด คนที่10 ระหว่างปี 2557-2560 สร้างผลงานเป็นที่ปรากฎมาแล้ว ทั้งนี้นายประเสริฐมือบริหารทางการตลาดผู้ครํ่าหวอดในแวดวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมมาอย่างโชกโชนที่ผู้ประกอบการด้วยกันต่างให้การยอมรับ และเป็นมือประสานสิบทิศที่น่าจับตา
“ฐานเศรษฐกิจ” สัมภาษณ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทยคนใหม่ ถึง การผลักดันธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เครื่องยนต์ตัวสำคัญ ขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศ ทั้งนโยบายระยะสั้นและระยะยาวว่า โดยนโยบายระยะสั้น สมาคมอาคารชุดไทย เตรียมเสนอต่อธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ขอให้ยกเลิก LTV (Loan to Value Ratio) หรือ อัตราส่วนที่ธนาคารสามารถให้สินเชื่อได้ เมื่อเทียบกับราคาบ้านที่ซื้อเป็นการชั่วคราวออกไปก่อน 2 ปี หลังจากนั้นจึงใช้ LTV ควบคุมบ้านหลังที่ 3 ขึ้นไปแทน
โดยขยายความว่า นโยบายLTV จะสร้างความเหลื่อมลํ้าระยะต่อไปในระยะยาว ระหว่างคนไทยที่มีกำลังซื้อและเงินออมน้อยกว่าที่ต้องพึ่งพิง3 สินเชื่อในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเปรียบเทียบกับชาวต่างชาติที่ไม่ใช้สินเชื่อโดยส่วนใหญ่ใช้เงินสดในการซื้อ ในอนาคตทำให้คนไทยรุ่นใหม่จะเป็น GEN R&R คือ Rent&Review จากชาวต่างชาติที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ไทย ช่วงเวลานี้น่าเป็นเวลาที่เหมาะที่จะใช้โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ไม่ว่าด้านที่อยู่อาศัย การท่องเที่ยว การแพทย์ อาหารการกิน แบบ Manmade ขับเคลื่อนและปรับโครงสร้างเศรษฐกิจไทยในระยะยาว
มองว่าปัจจุบันทั้งต่างชาติและคนไทยไม่มีสัญญาณการเก็งกำไร ในทางกลับกัน การยกเลิกLTV มีผลดีคือ 1.เพื่อสร้างและเพิ่มโอกาสการมีบ้านเป็นของตัวเองของประชาชนทุกกลุ่มโดยเฉพาะระดับกลางและล่าง 2.เพื่อลดผลกระทบต่อธุรกิจอสังหา ริมทรัพย์เป็นวงกว้างไปกว่าในปัจจุบัน และ3.เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวมผ่านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ทางด้านกำลังซื้อต่างชาติ สมาคมฯต้องการ ผลักดันและปรับปรุงเกณฑ์การถือครองกรรมสิทธิ์คอนโด มิเนียมของชาวต่างชาติจาก 49% เป็น 69% เป็นภาคสมัครใจในคอนโดมิเนียมที่การถือครองต่างชาติเต็ม49%โดยการวางกลไกสิทธิหน้าที่และความรับผิดชอบเป็นระบบและโปร่งใส โดย เพิ่มค่าธรรมเนียมการโอนสำหรับ
ต่างชาติส่วนเกินจาก 49% ในอัตราที่กำหนด เพื่อนำส่วนที่เพิ่มไปจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยของผู้ที่มีรายได้น้อยถึงปานกลางแห่งชาติ โดยจำกัดสิทธิ์ส่วนเพิ่มที่เกินกว่า 49% ที่ชาวต่างชาติถือครองไม่มีสิทธิ์ในการออกเสียงในนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อไม่ให้ต่างชาติมีอำนาจควบคุม
อีกตัวแปรสำคัญที่ต้องผลักดันคือ สนับสนุนและแก้ไขปรับปรุงกฎระเบียบและกฎหมายเพื่อสนับสนุนการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมโดยลดผลกระทบต่อชุมชนและสิ่งแวดล้อม ไปพร้อมกับการใช้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อน
ขณะนโยบายระยะยาวเสนอการวางโครงสร้างการถือครองอสังหา ริมทรัพย์ของชาวต่างชาติและสิทธิหน้าที่ความรับผิดชอบทางภาษีและค่าธรรมเนียมให้อยู่ในระบบและถูกต้องตามกฎหมายอย่างโปร่งใสรวมทั้งการจัดตั้งกองทุนส่งเสริมการมีที่อยู่ของประชาชนระกับกลางถึงล่างจากการจัดเก็บภาษีจากต่างชาติที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ไทย
“เสนอให้รัฐบาลเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการโอนสำหรับต่างชาติ4%จากปกติ 2% โดยนำส่วนต่างมาเป็นกองทุนสำหรับประชาชนผู้มีรายได้น้อยและปานกลางแห่งชาติให้เข้าถึงที่อยู่อาศัย”
นอกจากนี้แผน เสนอรัฐบาล ใช้การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ของประเทศ ไทยในการสร้างศักยภาพในการแข่งขัน สร้างความน่าสนใจแรงดึงดูดทางเศรษฐกิจกระตุ้นเศรษฐกิจระยะยาวของประเทศไทยเพื่อเพิ่มขีดความสามารถประเทศไทยที่ถาวรและระยะยาวในรูปแบบ One Stop Service เหมือนโครงการ อิสเทิร์นซีบอร์ด หรือ เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ในปัจจุบัน
วางโครงสร้างสมาคมอาคารชุดไทยและสร้างโครงข่ายช่วยผู้ประกอบการเพื่ออนาคตและความยั่งยืนและความแข็งแกร่งของสมาคมระยะยาวรองรับการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วยการขับเคลื่อนของคณะกรรมการของคนรุ่นใหม่อันได้รับการสนับสนุนและร่วมมือจากคณะกรรมการผู้ทรงคุณวุฒิรุ่นก่อน
รวมถึงแนวความคิดในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ของประเทศไทยในการสร้างศักยภาพในการแข่งขันสร้างความน่าสนใจแรงดึงดูดทางเศรษฐกิจกระตุ้นเศรษฐกิจระยะยาวของประเทศไทยเพื่อเพิ่มขีดความสามารถประเทศไทยที่ถาวรและระยะยาว นอกจากอีอีซีแล้ว
ในกรุงเทพมหานครโครงการพัฒนาที่ดินริมฝั่งแม่นํ้าเจ้าพระยา บริเวณการท่าเรือและคลังนํ้ามันพื้นที่ขนาดใหญ่ที่สุดที่เหลืออยู่ในใจกลางกรุงเทพฯริมแม่นํ้าซึ่งใกล้และต่อเนื่องกับศูนย์กลางเศรษฐกิจ (CBD) บนถนนพระราม 4 ไม่ว่าโครงการวันแบงค็อก ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ดุสิตธานี เพื่อเป็นศูนย์กลางการจัดงานในระดับสากลไม่ว่าด้านกีฬาคอนเสิร์ต การประชุมนานาชาติจุดท่องเที่ยวหอชมเมืองสูงหรือจุดท่องเที่ยวระดับโลก
โรงแรมขนาดใหญ่หรือตึกสูงที่สุดในโลก (EntertainmentComplex พร้อมกาสิโนถ้ากฎหมายผ่าน ) เพื่อเร่งความสามารถในการแข่งขันของประเทศ สร้างความสนใจเชื่อมต่อกับพื้นที่อนุรักษ์บางกะเจ้าด้วยสะพานคนเดิน และเลนจักยานรวมถึงการขนส่งระบบรางโดยไม่ให้รถยนต์เข้าพื้นที่อนุรักษ์ และเชื่อมต่อไปยังพื้นที่พระราม 2 ริมทะเลเพื่อก่อสร้างสวนสนุกระดับโลกเช่นดิสนีแลนด์หรือยูนิเวอร์แซลเพื่อสามารถแข่งขันได้เมื่อเทียบกับประเทศสิงคโปร์ในปัจจุบันจากเดิมที่ใช้ออกมาตรการชั่วคราวโดยลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์เพื่อกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจระยะสั้น
“เชื่อว่านโยบายทั้งระยะสั้นและระยะยาวของสมาคมอาคารชุดไทยที่ใช้ขับเคลื่อนจะช่วยผลักดันตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตไปข้างหน้า ได้อย่างยั่งยืนหากรัฐให้การสนับสนุน” นายประเสริฐกล่าวทิ้งท้าย
