ระเบิดศึกโค้งท้ายปี แบงก์ขนทรัพย์บ้านมือสอง ระบายสต๊อก NPA 1.6 แสนล้าน

 

บ้านมือสองตลาดใหญ่ฟันเฟืองขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ไม่แพ้บ้านมือหนึ่ง มีทรัพย์หมุนเวียนเข้าสู่ตลาดมูลค่ากว่า 9แสนล้านบาท โดยมีปัจจัยมาจากผู้บริโภคต้องการขยับขยายที่อยู่อาศัยใหม่ การเปลี่ยนสถานที่ทำงาน ย้ายถิ่นฐานไม่พึงพอใจที่อยู่อาศัยเดิม หรือการผิดนัดชำระค่างวดติดต่อกัน ฯลฯ

สำหรับข้อดี บ้านมือสองราคาถูกกว่าบ้านมือหนึ่ง เลือกทำเลที่ใช่ ใกล้แหล่งงาน ที่สำคัญได้เห็นสภาพบ้าน ซึ่งส่วนใหญ่อาจมีสภาพที่ดีเทียบเท่ากับบ้านมือหนึ่ง เนื่องจากเปลี่ยนมือในเวลาไม่นาน นอกจากนี้มีการรีโนเวทหากซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือลงทุนระยะยาวน่าจะเกิดความคุ้มค่าและในแต่ละปีจะมีการจัดงานมหกรรมส่งเสริมการตลาดให้ผู้ซื้อ-ผู้ขายโคจรมาพบกัน

นายอลงกต บุญมาสุข เลขาธิการและประธานกรรมการบริหารสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย เปิดเผยว่า สมาคมฯยังเป็นส่วนหนึ่งในการเข้าไปช่วยแก้ปัญหาระบบสถาบันการเงินในหลายโอกาส เพื่อระบายอสังหาริมทรัพย์ที่ค้างอยู่ในระบบ เป็นทางเลือกให้กับประชาชนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ในราคาถูกกว่าท้องตลาด   

สมาคมฯได้จัดกิจกรรมการตลาดเพื่อส่งเสริมการขายทรัพย์สินรอการขาย (Non-Performing Asset: NPA) ของธนาคาร สถาบันการเงิน และบริษัทบริหารสินทรัพย์ ภายใต้ชื่องาน Home-Loan-NPA Grand Sale 2023 มหกรรมสินเชื่อบ้านและบ้านมือสองแห่งปี สำหรับในปีนี้นับเป็นการจัดงานครั้งที่ 20

มีกำหนดจัดงานระหว่างวันที่ 17-19 พฤศจิกายน 2566 ณ Event Hall ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ถือเป็นงานแสดงทรัพย์สินรอการขายจากธนาคารและสถาบันการเงินต่างๆ รวมทั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ ที่นำมาเสนอขาย

ร่วมกัน ทำให้มีอสังหาริมทรัพย์มือสองที่หลากหลาย บนทำเลที่ดีที่สุด สินเชื่อที่ดีที่สุด และเป็นโอกาสที่ดีที่สุดสำหรับการซื้อเพื่ออยู่อาศัยและการลงทุน

 

สำหรับแนวโน้ม NPA ของสถาบันการเงินมีทิศทางปรับตัวขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง หากย้อนกลับไปในช่วงปี 2561 ซึ่งเป็นปีก่อนที่จะเกิดการแพร่ระบาดของเชื่อไวรัสโควิด-19 NPA ของธนาคารพาณิชย์มีมูลค่าทางบัญชีซึ่งรายงานโดยธนาคารแห่งประเทศไทยจำนวน 93,734 ล้านบาท ขณะที่ตัวเลขล่าสุด ณ เดือนสิงหาคม 2566 NPA ของธนาคารพาณิชย์มีมูลค่าทางบัญชีรวม 163,624 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 75% จากปี 2561

 ทั้งนี้ ยังไม่รวม NPA จากสถาบันการเงินเฉพาะกิจและบริษัทบริหารทรัพย์สิน ซึ่งประเมินกันว่า NPA ทั้งระบบจะมีมูลค่ารวม (ตามการประเมินราคา) อยู่ที่ประมาณ 4-5 แสนล้านบาท และยังมีแนวโน้มที่ NPA จะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องหลังจากมาตรการช่วยเหลือลูกหนี้สถาบันการเงินโดยธนาคารแห่งประเทศไทยสิ้นสุดลง

สาเหตุสำคัญที่ทำให้ NPA ปรับสูงขึ้นเป็นผลมาจากภาวะเศรษฐกิจโดยรวมที่ชะลอตัวมาตั้งแต่เกิดการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ทำให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจต้องหยุดชะงัก เกิดปัญหาการว่างงาน ประชาชนมีรายได้ลดลงส่งผลกระทบต่อการชำระหนี้ แม้ว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 จะคลี่คลายไปแล้ว แต่เศรษฐกิจไทยก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ตามที่คาดหมายจากภาวะชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก

 ขณะที่ภาระหนี้ครัวเรือนที่ปรับตัวสูง อัตราเงินเฟ้อยังมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้น เช่นเดียวกับอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในช่วงขาขึ้น ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ประกอบกับภาวะสงครามที่เกิดขึ้นทั้งสงครามรัสเซีย-ยูเครน และล่าสุดสงครามระหว่างอิสราเอลกับกลุ่มฮามาสจะยิ่งซํ้าเติมให้เศรษฐกิจไทยฟื้นตัวได้ช้าลง และเมื่อสิ้นสุดมาตรการช่วยเหลือลูกหนี้ของสถาบันการเงินก็จะทำให้มี NPA เข้าสู่ระบบเพิ่มมากขึ้น

               สำหรับสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ก่อตั้งขึ้นจากความร่วมมือของธนาคารและสถาบันการเงิน เพื่อการพัฒนาความรู้ทางวิชาการด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยประสานความร่วมมือและแลกเปลี่ยนข้อมูลข่าวสารระหว่างกัน   รวมถึงการให้ข้อเสนอแนะในการกำหนดนโยบายด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัย ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ที่อยู่อาศัย และภาวะการเงินของประเทศ    

 “ มหกรรมสินเชื่อบ้านและบ้านมือสองแห่งปี ถือเป็นการเพิ่มช่องทางการขายทรัพย์รอการขายในระบบสถาบันการเงิน และประชาสัมพันธ์บริการสินเชื่อเพื่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์มือสอง รวมทั้งเป็นการเพิ่มโอกาสในการเลือกซื้อบ้านมือสองจากสถาบันการเงิน ด้วยโปรโมชั่นลดกระหนํ่าส่งท้ายปี พร้อมเงื่อนไขสินเชื่อที่ดีที่สุด สำหรับการซื้อ NPA เพื่ออยู่อาศัยและการลงทุน”

 ปัจจัยสนับสนุนที่ทำให้การซื้อบ้านมือสองในช่วงโค้งสุดท้ายของปี 2566 ถือเป็นโอกาสทองของผู้บริโภค เนื่องจากราคาบ้านมือสองจะมีราคาที่ถูกกว่าบ้านใหม่ 20-30% และอยู่ในทำเลที่ไม่สามารถสร้างบ้านใหม่ได้ในปัจจุบัน ที่สำคัญต้นทุนการก่อสร้างบ้านใหม่มีแนวโน้มจะปรับขึ้นต่อเนื่องจากราคา ที่ดิน ราคาวัสดุและต้นทุนพลังงานที่ปรับตัวสูงขึ้น ขณะที่ธนาคารและสถาบันการเงินได้ขยายช่องทางการทำตลาดบ้านมือสองผ่านผ่านโซเชียลมีเดียต่างๆ เป็นการเพิ่มโอกาสในการขายและการเข้าถึงของผู้บริโภคมากขึ้น

  ประกอบกับมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ โดยการลดค่าธรรมเนียมการโอนเหลือ 1% และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองเหลือ 0.01% ครอบคลุมถึงการซื้อขายบ้านมือสองราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งจะหมดอายุลงในสิ้นปี 2566 และยังไม่มีความชัดเจนว่าจะต่ออายุมาตรการออกไปหรือไม่ ขณะที่ธนาคารและสถาบันการเงินพยายามเร่งระบาย NPA ออกในช่วงโค้งสุดท้ายของปี ด้วยการจัดกิจกรรมการตลาดทั้งโปรโมชั่น

ราคาพิเศษ พร้อมเงื่อนไขสินเชื่อที่จูงใจ

 “การซื้อบ้านมือสองในช่วงเวลานี้จึงเป็นโอกาสที่ดีสำหรับการซื้อเพื่ออยู่อาศัยและซื้อเพื่อการลงทุน ด้วยจำนวนสินค้าที่มีให้เลือกมากมาย ตามโลเคชั่นที่ลูกค้ามีความต้องการ ในราคาส่วนลดพิเศษและสินเชื่อดอกเบี้ยตํ่า และยังได้สิทธิ์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ในการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองในวงเงินไม่เกิน 3 ล้านบาท” นายอลงกตกล่าว

   ด้านพฤติกรรมการซื้อบ้านมือสองของผู้บริโภค ซึ่งเป็นการเก็บข้อมูลจาก Baania Marketplace ของเว็บไซต์ Baania ในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 พบว่า การเยี่ยมชมประกาศขายปรับตัวลดลง -5.9% จากไตรมาสก่อนหน้า โดยผู้บริโภคสนใจประกาศขายคอนโดมิเนียมมากที่สุด (36.7%) ตามด้วยบ้านเดี่ยว (35.6%) และทาวน์โฮม  (27.7%)  ทั้งนี้ คอนโดมิเนียมมีการเยี่ยมชมเพิ่มขึ้น 16% ส่วนบ้านเดี่ยวทรงตัว ขณะที่ทาวน์โฮมมีการเยี่ยมชมลดลง -29.7% จากไตรมาสก่อนหน้า

 สำหรับพื้นที่ที่ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อบ้านเดี่ยวให้ความสนใจสูงสุด ได้แก่ เขตสายไหม บริเวณใกล้ทางด่วนพิเศษฉลองรัช และถนนจตุโชติ เขตคลองสามวา บริเวณใกล้ถนนกาญจนาภิเษกฝั่งตะวันออก และเขตบางขุนเทียน ใกล้ถนนกาญจนาภิเษกฝั่งใต้ โดยส่วนใหญ่ต้องการบ้านเดี่ยว ขนาด 50-60 ตารางวา 3 ห้องนอน 2 ห้องนํ้า ราคา 3-5 ล้านบาท

ส่วนผู้ที่ต้องการซื้อทาวน์โฮม สนใจซื้อในพื้นที่เขตสายไหม บริเวณ ถนนสายไหม และถนนสุขาภิบาล 5 เขตประเวศ บริเวณถนนสุขุมวิท 77 และถนนพัฒนาการ และเขตคลองสามวา บริเวณใกล้ถนนกาญจนาภิเษกฝั่งตะวันออก และติดถนนเลียบคลองสอง เป็นทาวน์โฮม ขนาดพื้นที่ 16-25 ตารางวา 2 ชั้น 3 ห้องนอน 2 ห้องนํ้า ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ในเขตสายไหมและคลองสามวา และทาวน์โฮมขนาด 26-35 ตารางวา 3 ชั้น 3 ห้องนอน 2 ห้องนํ้า ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ในเขตประเวศ

สําหรับคอนโดมิเนียม ผู้บริโภคให้ความสนใจสูงสุดในเขตจตุจักร บริเวณ MRT สถานีลาดพร้าว และสายสีเหลือง เป็นคอนโดมิเนียม 1 ห้องนอน ขนาด 31-50 ตารางเมตร ราคา 3-5 ล้านบาท เขตบางกะปิ บริเวณถนนลาดพร้าว และรถไฟฟ้าสายสีเหลือง บริเวณสถานีลาดพร้าว 101 เป็นคอนโดมิเนียม 1 ห้องนอน ขนาด 31-50 ตารางเมตร ราคา 1-3 ล้านบาท และเขตห้วยขวาง บริเวณใกล้ทางด่วนศรีรัธ และ MRT สายสีนํ้าเงิน สถานีเพชรบุรี เป็นคอนโดมิเนียม 1 ห้องนอน ขนาด 31-50 ตารางเมตร ราคา 1-3 ล้านบาท

 อย่างไรก็ตาม งาน“Home-Loan-NPA Grand Sale 2023” มหกรรมสินเชื่อบ้านและบ้านมือสองแห่งปี จัดงานระหว่างวันที่ 17-19 พฤศจิกายน 2566 ณ Event Hall ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์มีธนาคาร สถาบันการเงิน และบริษัทบริหารสินทรัพย์ เข้าร่วมเสนอขาย NPA และสินเชื่ออัตราดอกเบี้ย รวม 10 หน่วยงาน ประกอบด้วย บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) ธนาคารออมสิน ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) ธนาคารกรุงเทพ  จำกัด (มหาชน) บริษัทบริหารสินทรัพย์สุขุมวิท จำกัด ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน)  บริษัทบริหารสินทรัพย์ เจ จำกัด(JAM) และการเคหะแห่งชาติ นอกจากนี้ ยังมี บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (เครดิตบูโร) และศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ มาร่วมให้บริการด้านข้อมูลเครดิตและข้อมูลอสังหาริมทรัพย์มือสองในงานครั้งนี้ด้วย

ด้านนายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ในฐานะกรรมการที่ปรึกษาสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย กล่าวว่า ตลาดบ้านมือสองเริ่มมีการขยายตัวอย่างมีนัยสำคัญในปี 2565 เนื่องจากรัฐบาลได้ให้ผู้ที่ซื้อบ้านมือสองมีโอกาสได้รับสิทธิ์ในการส่วนลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และ ค่าจดจำนอง และได้รับสิทธิ์ต่อเนื่องมาจนถึงปี 2566 ด้วย

นอกจากนี้ อาจเป็นผลมาจากการบ้านใหม่ในทำเลที่ต้องการมีราคาแพงขึ้น หรือไม่สามารถหาซื้อได้แล้ว ขณะที่กำลังซื้อของประชาชนยังคงไม่เพิ่มขึ้น และต้องการหาทำเลที่ไม่ไกลและไม่เพิ่มภาระค่าใช้จ่ายในการเดินทางของครอบครัว บ้านมือสองจึงเป็นทางเลือกที่เหมาะสมของประชาชนที่ต้องการที่อยู่อาศัย เนื่องจากราคาที่ต่ำกว่าบ้านใหม่ในทำเลเดียวกันถึง 20-30% ทำให้ได้รับความสนใจจากผู้ที่ต้องการซื้อบ้านมากขึ้น
ตลาดบ้านมือสองนับว่าเป็นตลาดที่มีความสำคัญมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ดังจะเห็นได้จากสัดส่วนจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์จากต้นทางที่เป็นบุคคลธรรมดาทั่วประเทศมีสัดส่วนประมาณ 60% ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ ประมาณ 240,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 300,000 ล้านบาท โดยคาดว่าอยู่ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลประมาณ 100,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 200,000 ล้านบาท 

อย่างไรก็ตามคาดว่า ในปี 2567 ภาวะการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองน่าจะปรับตัวลงตามภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่อยู่อาศัยของคนในประเทศจากปัจจัยลบต่างๆ เช่นเดียวกับภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศ

ผลการสำรวจการประกาศขายบ้านมือสองทางออนไลน์ทั้งเว็บไซต์ตลาดนัดบ้านมือสองของ REIC และเว็บไซต์ที่สำคัญ พบว่า ในไตรมาส 3 ปี 2566 นี้ มีการประกาศขายบ้านประมาณ 144,000 หน่วย มูลค่า มูลค่าประมาณ 987,000 ล้านบาท เพิ่มสูงกว่าไตรมาสที่ผ่านมา ประมาณ 1.5% สำหรับจำนวนหน่วย และ 3.1% ในเชิงมูลค่า โดยประเภทบ้านมือสองที่มีการประกาศขายมากที่สุด คือ บ้านเดี่ยว  40% ห้องชุด 30% และทาวน์เฮ้าส์ 25% 

ทั้งนี้มีข้อสังเกตว่า ระดับราคาบ้านมือสองที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่มีการประกาศขายมากที่สุด สำหรับพื้นที่ที่มีการประกาศขายบ้านมือสองมากที่สุด คือพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีสัดส่วนในการประกาศขายมากที่สุดถึง 71.6% ส่วนจังหวัดอื่นที่มีการประกาศขายสัดส่วนสูงใน 10 อันดับแรก เป็นจังหวัดขนาดใหญ่และจังหวัดที่เป็นเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต (5.3%) ชลบุรี (5.1%) เชียงใหม่ (3.7%) ประจวบคีรีขันธ์ (2.4%) เป็นต้น