คดีแอชตัน อโศก สะเทือน “โนเบิล” ยัน 2 คอนโดดังย่านรัชดา-ลาดพร้าว ถูกกฎหมาย

คำพิพากษาศาลปกครองสูงสุดที่ยืนตามศาลปกครองกลาง สั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างโครงการแอชตัน อโศก ฐานใช้ที่ดินจากการเวนคืนในกิจการขนส่งมวลชนของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย(รฟม.) ให้เอกชนใช้ประโยชน์ ไม่ชอบด้วยกฎหมายและอาจกระทบถึงโครงการคอนโดมิเนียมอื่น ที่ใช้ที่ดินของรฟม.ในลักษณะเดียวกัน  

ล่าสุดนายธงชัย บุศราพันธ์ รองประธานกรรมการ และประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท โนเบิล  ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ NOBLE ชี้แจงถึงการเผยแพร่ข้อมูลเกี่ยวกับ โครงการ นิว โนเบิล รัชดา ลาดพร้าว และโครงการ โนเบิล รีวอลฟ์ รัชดา ว่า ที่ผ่านมาโครงการ นิว โนเบิล รัชดา ลาดพร้าว ได้ขออนุญาตก่อสร้าง

โดยใช้ทางเข้า-ออกจากถนนรัชดาภิเษก ซึ่งเป็นทางเข้า-ออกของอาคารจอดรถแล้วจรของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) โดยที่ดินเดิมของโครงการฯ มีทางเข้า-ออกสู่ถนนสาธารณะ แต่ถูกเวนคืนโดย รฟม. ส่งผลให้ที่ดินที่เป็นที่ตั้งโครงการฯ ไม่มีทางเข้า-ออก 

ทั้งนี้จากสาเหตุดังกล่าว รฟม. จึงชอบที่จะอนุญาตให้ใช้ทางเข้า-ออกของอาคารจอดรถแล้วจรดังกล่าว เป็นทางเข้า-ออกของโครงการฯ ได้ เพื่อคงสิทธิในการใช้ทางเข้า-ออกสู่ถนนสาธารณะที่มีอยู่เดิมโดยชอบก่อนการเวนคืน โดยไม่มีกำหนดระยะเวลา ซึ่งการที่ รฟม. อนุญาตให้ใช้ประโยชน์ดังกล่าวไม่ได้ทำให้วัตถุประสงค์ของการเวนคืนเดิมเสียไปและ รฟม. ยังคงใช้ที่ดินได้ตามวัตถุประสงค์แห่งการเวนคืนตามปกติ
 

นายธงชัย กล่าวต่อว่า  อาคารจอดรถของ รฟม. ดังกล่าวได้เปิดใช้งานแก่ประชาชนทั่วไปตั้งแต่ปี 2547 จนถึงปัจจุบัน กรณีนี้จึงเห็นได้ชัดว่า รูปแบบการใช้งานเป็นไปตามวัตถุประสงค์เดิมทุกประการ ไม่ได้มีการดัดแปลงรูปแบบการใช้งานที่มีอยู่เดิม ย้ายตำแหน่ง หรือเปลี่ยนแปลงความกว้างของทางเข้า-ออกแต่อย่างใด ทางเข้า – ออกของโครงการจึงเป็นไปตามกฎหมายแล้ว 

ส่วนโครงการ โนเบิล รีวอลฟ์ รัชดา และโนเบิล รีวอลฟ์ รัชดา 2 ได้ขออนุญาตก่อสร้าง โดยใช้ทางเข้า-ออก จากถนนรัชดาภิเษก ซอย 6 โดยที่ดินเดิมของโครงการฯ ได้ถูกเวนคืนโดย รฟม. บางส่วน เพื่อสร้างรถไฟฟ้าใต้ดินสถานีศูนย์วัฒนธรรม อาคารจอดรถแล้วจร และลานจอดรถเพิ่มเติม ส่งผลให้ที่ดินโครงการฯ ไม่มีทางเข้าออก โดย รฟม. เห็นชอบอนุญาตให้ใช้ที่ดินบางส่วน เพื่อวัตถุประสงค์ในการผ่านเข้า-ออกของโครงการฯ เพื่อคงสิทธิในการใช้ทางเข้า-ออกสู่ถนนสาธารณะที่มีอยู่เดิมโดยชอบก่อนการเวนคืน โดยไม่มีเงื่อนระยะเวลา 
 

ขณะเดียวกันการที่ รฟม. อนุญาตให้ใช้ประโยชน์ดังกล่าวเป็นการใช้ตามวัตถุประสงค์เดิมทุกประการ ไม่ได้มีการดัดแปลงรูปแบบการใช้งานที่มีอยู่เดิม ย้ายตำแหน่ง หรือเปลี่ยนแปลงความกว้างของทางเข้า-ออกแต่อย่างใด เพราะแต่เดิม รฟม. ก็ใช้ที่ดินดังกล่าวเป็นทางเข้า-ออกของลานจอดรถอยู่แล้ว จึงสามารถกระทำได้ ทั้งนี้ บริษัทฯ ยังได้นำที่ดินอีกส่วนหนึ่งของบริษัทฯ จดทะเบียนเป็นภาระจำยอม เพื่อใช้เป็นทางเข้า-ออก ร่วมกันของโครงการ โนเบิล รีวอลฟ์ รัชดา และโนเบิล รีวอลฟ์ รัชดา 2 ด้วย ดังนั้น ทางเข้า – ออกของโครงการจึงเป็นไปตามกฎหมายแล้ว

“บริษัทฯ ขอให้ความเชื่อมั่นแก่ลูกค้า และยืนยันว่า โครงการ นิว โนเบิล รัชดา ลาดพร้าว โครงการ โนเบิล รีวอลฟ์ รัชดา และโครงการ โนเบิล รีวอลฟ์ รัชดา 2 ได้รับอนุญาตก่อสร้างถูกต้องตามกฎหมาย และได้ดำเนินการก่อสร้างถูกต้องตามกฎหมายทุกประการ” 

นายธงชัย กล่าวต่อว่า  จากกรณีที่มีกระแสข่าวโครงการฯคอนโดที่ถูกเพิกถอนใบอนุญาต มีผลตอบรับจากลูกค้าในโครงการฯอย่างไรนั้น บริษัทไม่คิดว่าเรื่องนี้จะเป็นประเด็นปัญหา เพราะปัจจุบันยังไม่มีลูกค้ารายใดฟ้องร้องกับบริษัท แต่ขณะนี้มีลูกค้าตอบรับมาจำนวน 30 ราย เบื้องต้นบริษัทได้จัดทำจดหมายถึงลูกค้า โดยให้คำชี้แจงถึงความแตกต่างของคอนโดโนเบิลกับโครงการฯอื่นๆ รวมทั้งมีการตั้งศูนย์บริการลูกค้า (คอลเซ็นเตอร์) เพื่อตอบคำถามกับลูกค้าถึงกระแสข่าวที่เกิดขึ้น ซึ่งส่วนใหญ่พบว่าลูกค้า จำนวน 29 ราย เข้าใจต่อเหตุการณ์ที่เกิดขึ้น ส่วนอีก 1 ราย ขอปรึกษาหารือกับทางทีมกฎหมายและครอบครัวก่อน

“จากกรณีคอนโดนแอชตัน อโศก ให้บทเรียนแก่ผู้ประกอบการอย่างไรนั้น เรามองว่าต้องดูเรื่องกฎหมายบ้านเมืองอย่างจริงจัง เพราะมันมีความคลุมเครือหลายอย่างว่าพื้นที่ดังกล่าวสามารถดำเนินการได้หรือไม่ ประกอบกับคำสั่งของศาลปกครองสูงสุดที่พิพากษาออกมาไม่ตรงกับความเห็นของผู้ว่ารฟม.ที่เคยอนุมัติโครงการฯ ทั้งนี้กฎหมายควรเปิดช่องให้สามารถแก้ไขปัญหาได้ เพื่อให้อุตสาหกรรมนี้สามารถเดินหน้าได้อย่างมั่นคง ซึ่งจะต้องดูกฎระเบียบหากไม่มีความชัดเจนจะต้องหารือร่วมกันไม่ใช่โยนปัญหาให้กับผู้บริโภคมันคงไม่แฟร์เท่าไร” 

นายธีรพล วรนิธิพงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานพัฒนาธุรกิจ บริษัท โนเบิล  ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ NOBLE กล่าวว่า สำหรับการจ่ายค่าตอบแทนของโครงการ โนเบิล รีวอลฟ์ รัชดา ปัจจุบันทางรฟม.ไม่ได้มีการคิดค่าตอบแทนกับบริษัท เนื่องจากพื้นที่ดังกล่าวไม่ได้ติดเงื่อนไขเป็นที่ดินติดทางสาธารณะ

ส่วนการจ่ายค่าตอบแทนของโครงการ นิว โนเบิล รัชดา ลาดพร้าว แก่รฟม.นั้น บริษัทมองว่าเป็นการจ่ายค่าใช้ทางและค่าใช้ประโยชน์มากกว่า ซึ่งรฟม.ไม่ได้ให้บริษัทเช่าที่ดิน แต่รฟม.อาจจะนำค่าตอบแทนดังกล่าวไปใช้ประโยชน์ในการบำรุงรักษาพื้นที่รถไฟฟ้าในอนาคต โดยบริษัทมีการจ่ายค่าตอบแทนเพียงครั้งเดียวเท่ากับ 50 เท่าของอัตราตอบแทนที่กำหนดไว้ ซึ่งรฟม.ได้รับชำระเรียบร้อยแล้ว อีกทั้งไม่ได้มีการเรียกเก็บรายปีหรือราย 3 ปี เหมือนธุรกิจอื่นๆ

นอกจากนี้รฟม.ยังมีข้อบังคับในการใช้ประโยชน์อสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่เป็นทรัพย์สินของรถไฟฟ้า เพียงแต่ข้อบังคับในอดีตไม่ได้กำหนดเงื่อนไขและหลักเกณฑ์ที่ชัดเจนจึงมีการจัดทำประกาศ 1 ฉบับ คือ ประกาศรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย เรื่องกำหนดประเภทการอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ในที่ดินของรฟม. 

สำหรับประกาศฉบับนี้มีการประกาศประเภทที่ดินเป็นทางผ่านให้กับใครบ้าง ประกอบด้วย 1.ประเภทประกอบธุรกิจขนาดใหญ่ 2.ประเภทประกอบที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ 3.ประเภทประกอบธุรกิจอื่นๆ ทั้งนี้ยังมีกฎเกณฑ์อีกว่าการขออนุญาตให้ที่ดินรฟม.เป็นทางผ่านที่ต้องเข้าเงื่อนไขเป็นที่ดินติดทางสาธารณะภายหลังถูกเวนคืนทำให้ไม่ให้มีทางเข้า-ออก