เคล็ด(ไม่)ลับ ลงทุนคอนโดปล่อยเช่าให้ได้กำไรงาม

 

ปัจจุบันต้องยอมรับว่าการลงทุนสร้างผลตอบแทนสูงและมีความมั่นคงระยะยาว คือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และมีความปลอดภัยเมื่อเทียบกับการลงุทนประเภทอื่นอย่างทอง หุ้น กองทุน ฯลฯ เนื่องจากมีความผันผวนสูง  แต่จะทำให้ได้กำไรเก็บกินในระยะยาวต้องมีกลเม็ดเคล็ดลับอย่างไรเริ่มจากการเลือกทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม(คอนโด)

•  สภาพต้องดีพร้อมเข้าอยู่  
• ไม่ทรุดโทรมเกินไปจนต้องควักกระเป๋ารีโนเวทบานปลาย
• ทำเล ต้องจูงใจ
• สภาพแวดล้อมต้องดี
• ความปลอดภัยต้องสูง
• ที่จอดรถดีพร้อม
• การบริการภายในอาคารดีเยี่ยม
• เดินทางสะดวก   

การลงทุนในคอนโดให้ทำกำไรมีรายได้งอกเงย ก่อนอื่น ต้องมี “ของ”หรือ มี ทรัพย์อยู่ในมือแล้ว ไม่ว่าจะเป็นคอนโดเก่าที่อยู่อาศัยมายาวนานและต้องการเปลี่ยนไปอยู่บ้านแนวราบหรือย้ายถิ่นที่อยู่ ก็มักได้เปรียบ คืนทุน  ผ่อนชำระค่างวดหมดหรือใกล้หมด เราก็นำออกปล่อยเช่าได้ ค่าเช่าก็คิดใกล้เคียงหรือสูงกว่าที่จ่ายค่างวดกับทางธนาคาร หรือ ก่อนปล่อยเช่า เราควร เทียบราคาประเมินที่ดิน ราคาซื้อขายห้องใกล้เคียงก่อนก็ได้ ว่าเขาปล่อยเช่าที่เท่าใดต่อเดือน  

 

หากเป็นนักลงทุนเงินเย็น มีเงินดีกว่าฝากธนาคาร แม้ดอกเบี้ยขยับมาบ้างแต่ไม่งอกงาม เท่ากับนำเงินที่นอนนิ่งๆ ในแบงก์มา ลงทุนซื้อคอนโด ในทำเลที่ต้อง”มีลูกค้าและทำกำไร”เท่านั้น ไม่เช่นนั้น จะได้ไม่คุ้มเสีย ทีนี้มาดูทำเลว่า ที่ไหนน่าสนใจ

• ใกล้มหาวิทยาลัย โรงเรียนขนาดใหญ่

ทำเลมหาวิทยาลัย มักมีโครงการคอนโดเกิดขึ้นมากโดยเฉพาะคอนโดราคาไม่แพง แต่อัตราปล่อยเช่า รื่นไหล ราคาเช่าต่อห้องค่อนข้างสูง  มหาวิทยาลัย ที่มีคอนโดแบนด์ดังไปปักหมุดเพื่อเจาะกลุ่มนักลงทุนมาซื้อปล่อยเช่า และผู้ปกครองซื้อให้บุตรหลานอยู่อาศัยในช่วงเรียน หากภายหลังจบการศึกษาก็ปล่อยเช่าได้อีกต่อ

อย่างมหาวิทยาลัยรังสิต มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ศูนย์รังสิต ค่าเช่า 7,000บาทต่อเดือนขึ้นไป  แต่ภายในต้องจัดเต็มเฟอร์นิเจอร์สิ่งอำนวยความสะดวก ครบ ตู้โต๊ะเตียง แอร์ ที่สำคัญคอนโดต้องมีค่าส่วนกลาง ค่าเช่าก็ให้ ผู้เช่าจ่ายไปก็ย่อมได้แต่หากต้องการลูกค้าอยู่กับเรานานๆ ฐานะผู้เช่าต้องจ่ายเอง คือเทคนิคเล็กๆน้อยๆที่ดึงดูดใจผู้เช่า

ราคาซื้อขายคอนโดใกล้มหาวิทยาลัย โรงเรียนขนาดใหญ่  ราคาขายจะไม่สูง ส่วนใหญ่1ล้านต้นๆหรือต่ำกว่า1ล้านบาท แต่การทำกำไรมีสูงมาก หากเราผ่อนกับธนาคารต่องวด ไม่เกิน5,000บาท แต่ปล่อยเช่า 7,000บาทขึ้นไป เรียกว่าคุ้ม  ที่น่าลงทุนคือทำเลตอนเหนือของกรุงเทพฯ ที่มีมหาวิทยาลัยขนาดใหญ่จำนวนมาก

   ใกล้แหล่งงาน

การจะจับปลาในบ่อใหญ่ต้องมองหาทำเลที่ ต้องได้ผู้เช่า เรียกว่า ลงทุนแล้วปล่อยของได้ เร็ว   ต้องมีแหล่งงานชุกชุม การซื้อคอนโดเพื่อลงทุนอาจซื้อมือสอง รีโนเวท นิดหน่อยใส่เฟอร์นิเจอร์เข้าไป ก็เรียกผู้เช่าได้

ปัจจุบัน สถานที่ทำงาน กระจายในหลายพื้นที่ โดยเฉพาะสำนักงานราชการที่วันนี้ ย้ายออกจากพื้นที่ใจกลางเมือง จำนวนมาก ทั้ง กรุงเทพมหานครแห่งที่สอง ย่านดินแดง กระทรวงมหาดไทยที่ไปอยู่ในย่านเจริญนคร  ศูนย์ราชการจังหวัดนนทบุรี  ศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ เป็นต้น เรียกว่าเป็นโอกาสทองของดีเวลอปเปอร์และ โอกาสทองของนักลงทุนรายย่อย อย่าง กลุ่มระดับกลางเศรษฐีเงินเย็น

ขอย้ำอีกทีคอนโดที่จะนำมาปล่อยเช่าราคาต้องอยู่ในระดับไม่เกิน1ล้านบาทหรือต่ำกว่า1ล้านบาท จึงจะสร้างผลตอบแทนที่ดี เพราะ เชื่อว่า ผู้เช่านิยมห้องขนาดไม่ใหญ่มากอยู่อาศัยเพียงเพื่อพักผ่อนหลังเลิกงาน ช่วงวันหยุด เสาร์อาทิตย์อาจจะกลับบ้านที่เป็นที่อยู่อาศัยหลักหรือต่างจังหวัด

จับตลาดบน -ต่างชาติไปเลยดีกว่ามั้ย

การลงทุนที่ได้ผลตอบแทนที่ดีมีทุนทรัพย์มากพอ หรือมีสมบัตอเก่าอยู่ในย่านธุรกิจใจกลางเมือง ก็ปล่อยเช่า แต่ต้องตกแต่งรีเวท และมีสิ่งอำนวยความสะดวกดุจโรงแรม เพราะต่างชาติชอบ หรือ คนทำงานเรียนในย่านกลางเมือง จะเลือกเช่าไว้เป็นบ้านหลังที่สอง ปล่อยเช่า เดือนละ 2.5-5หมื่นบาทก็ไม่เสียหายถ้าผู้เช่าพอใจ และอาจถูกกว่าเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์เสียอีก ในขณะห้องที่เคยซื้อเคยอยู่อาจคืนทุนหมดแล้ว หรือซื้อมาในราคา 3-5ล้านบาทต่อหน่วย ค่างวด 1-2หมื่นบาท ค่าเช่า น่าจะทำกำไรได้ แต่ต้องมัดใจเขาให้อยู่กับเรานานๆ

การเดินทางต้องสะดวก

การเดินทางเป็นสิ่งสำคัญ หากคอนโดที่ต้องการปล่อยเช่าได้รับความนิยมมีผุ้เช่าอยู่กับเรานานๆ และสามารถแข่งขันกับอพาร์ทเมนต์ในระแวกเดียวกันได้ ก็ต้องเลือกทำเลที่ติดถนนสายกหลักหรืออาจเข้าซอยย่อย เข้าไปเล็กน้อย  ใกล้สถานีรถไฟฟ้า  เพราะคนที่อยู่คอนโดมักจะไม่ต้องการอยู่แค่ ในห้องพักกับสถานศึกษาหรือที่ทำงานเพียงอย่างเดียว บางครั้งอาจนัดเพื่อหรือทำธุระในเมืองก็ต้องการความสะดวกในกรณีที่ ไม่มีรถยนต์ส่วนตัว

ใกล้ชุมชนใหญ่-ห้างสรรสินค้า

นอกจากการเดินทางแล้ว การเลือกคอนโดในย่านชุมชนใหญ่ ใกล้ห้างสรรพสินค้า สิ่งอำนายความสะดวกหลักก็ตอบโจทย์ความต้องการผู้เช่า เสน่ห์ที่น่าสนใจเพราะไม่เงียบเหงาหาของกินของใช้ง่าย เดินเล่นนัดหมายเพื่อนฝูงก็ย่อมดี การเลือกคอนโดอย่างที่บอกราคาไม่ต้องสูงมากขนาดห้อง เล็กๆ พื้นที่ใช้สอยไม่มาก 28ตารางเมตร กำลังดี เหมาะสำหรับคนใช้ชีวิตคนเดียวหรือสองคนได้พอดีๆ

สิ่งแวดล้อมต้องดี

การมองหาที่อยู่อาศัย หลายคนต้องการคุณภาพชีวิตที่ดี สิ่งแวดล้อมที่ทำให้โล่งและปลอดภัยสูง ทั้งด้านฝุ่นพิษ ที่ปัจุบันน่าเป็นห่วงต่อสุขภาพ ใกล้ ทางด่วนหรือถนนสายหลักที่มีรถวิ่งตลอด24ชั่วโมงก็มีข้อเสียไม่ใช่ข้อดีเพียงอย่างเดียว นั่น คือ ฝุ่นพิษฟุ้งกระจาย การเลือกคอนโดที่มีพื้นที่สีเขียวค่อนข้างมากจะช่วยกรองฝุ่นได้ และสร้างความร่มรื่นให้กับผู้เช่า  จุดนี้ การเลือกคอนโดเพื่อลงทุนต้องมองรอบด้าน

ใช้เงินเย็นลงทุน

สิ่งสำคัญการลงุทนให้ได้ผลตอบแทนที่ดีทำกำไรในระยะยาว ต้องใช้เงินเย็นในแบงก์หรือเงินเก็บที่ไม่ทำให้เดือดร้อนหากนำมาเหมาห้องชุดแบบยกตึกหรือ ยกฟลอร์  ปล่อยเช่าด้วยเงินสด หรือพึ่งพาดอกเบี้ยน้อยที่สุด จะสร้างผลตอบแทนในระยะยาวแบบงามๆได้เลยทีเดียว

ผลตอบแทนต้องคุ้ม แต่ไม่กดดัน

การปล่อยเช่าคอนโด หลายคน อาจ วาดฝันต้องได้ผลตอบแทนทำกำไรที่สูง เพียงช่วงข้ามคืน เกรดและขนาดห้องคล้ายกันปล่อยเช่าที่เท่าไร จากนั้นนำมาคำนวณหากนำค่าเช่าต่อเดือนหากได้ผลตอบแทน 7-8% ถือว่าสูงมากแต่ปัจจุบันมีคู่แข่งมาก อาจหย่อนๆไว้ที่ 5-6%  ดอกเบี้ยเงินกู้เฉลี่ย 3 ปีแรกประมาณ 2%-3%ก็น่าจะเป็นผลดี หรือมองหาดอกเบี้ยเทียบแต่ละแบงก์ที่ดีที่สุดในกรณีต้องกู้กับแบงก์

ต้องเลือกผู้เช่า

มีข่าวมากมายในสังคมมากมายและถี่มากขึ้นสำหรับ ผู้เช่า ห้องในคอนโด สร้างความวุ่นวาย เสียหายให้กับทรัพย์สิน ทั้งการขโมยของออกไป สร้างสิ่งสกปรกเลอะเทอะภายในห้อง เบี้ยวค่าเช่า ค้างค่าเช่า  ทิ้งภาระไว้ให้ รวมถึงปล่อยห้องทรุดโทรม เป็นต้นเหล่านี้ล้วนสร้างปัญหา ดังนั้นจึงจำเป็นต้องเลือกผู้เช่า และกล้าบอกเลิกสัญญาหากเห็นพฤติกรรมตั้งแต่เนิ่นๆ

การลงทุนในคอนโดให้เกิดดอกผลงอกเงยทำกำไรไม่ใช่เรื่องยาก แต่เหนือสิ่งอื่นใดความพร้อมเป็นสิ่งสำคัญ ที่ผู้จะลงทุนควรระลึกอยู่เสมอ !!