วิธีคำนวณผลตอบแทน ลงทุนคอนโดแบบง่ายๆ ทำอย่างไร

อสังหาริมทรัพย์ เป็นสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสูงสำหรับผู้ที่ถือครองในระยะยาว ที่สำคัญยังเป็นธุรกิจกลุ่มเดียวที่มีความเสี่ยงจากการลงทุนที่ต่ำ ราคาไม่ตก มีแต่จะเพิ่มขึ้น (เว้นแต่ร้อนเงิน)  เมื่อเทียบกับการลงทุนในธุรกิจประเภทอื่น อย่างการลงทุนในทองคำ การลงทุนในตลาดหุ้น เนื่องจากมีความผันผวนสูง ตลาดตราสารหนี้ พันธบัตร ให้ผลตอบแทนที่ไม่ค่อยดีนัก

ขณะจะนำเงินไปฝากไว้กับธนาคาร แทบจะไม่มีดอกเบี้ย หรือเรียกว่าเป็นการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่ต่ำ เมื่อการระบาดของไวรัสโควิด-19 เล่นงาน หลายคน จึงตัดสินใจหันมาลงทุนในอสังหาฯมากขึ้นโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ช่วงที่ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)ปลดล็อก LTV  (วงเงินปล่อยกู้ต่อมูลค่าหลักประกันที่อยู่อาศัย) ให้1ปีถึงวันที่31ธันวาคม2565  กู้สินเชื่อกับสถาบันการเงินได้100%

ทำให้เกิดนักลงทุนมือใหม่เดินลงบนถนนสายนี้มากขึ้น แต่จะทราบได้อย่างไร ว่า ซื้อคอนโดฯมาแล้วจะให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าทำกำไรให้ในระยะยาวแบบที่มืออาชีพเขาทำกัน  ว่าควรกำหนดห้องเพื่อปล่อยเช่าที่เท่าใด จึงจะเหมาะสม ไม่สูงเกินไปไม่ต่ำจนเกินไป “ฐานเศรษฐกิจ” พานักลงทุนมือใหม่ ไป เรียนรู้ สูตรการคำนวณ พร้อมๆกัน จาก กูรู อสังหาริมทรัพย์  นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด บริษัทวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้

• การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการเช่าสุทธิ

หลักการง่ายๆ คือนำค่าเช่าที่คาดว่าจะได้ตลอดทั้งปีแล้วลบด้วยค่าใช้จ่ายทั้งหมด เช่น ค่าส่วนกลางรายเดือน ค่านายหน้า จากนั้นหารด้วยราคาคอนโดมิเนียม แล้วคูณด้วย 100

• ตัวอย่าง

ราคาคอนโดมิเนียม                                               = 2,500,00 บาท

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้ต่อ 1 เดือน                           = 15,000 บาทต่อ 1 เดือน

ดังนั้น ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้ใน 1 ปี       = 180,000 บาท

ค่าส่วนกลาง                                                          = 18,000 บาทต่อปี

• วิธีการคำนวณ คือ

((ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้ใน 1 ปี - ค่าส่วนกลาง) / ราคาคอนโดมิเนียม) x 100%

(180,000 - 18,000) / 2,500,000) X 100                            = 6.48%

ดังนั้น ผลตอบแทนจากการเช่ารายปี                  = 6.48%

• หมายเหตุ: การคำนวณไม่ได้ลบค่านายหน้าออก ซึ่งโดยทั่วไปจะเท่ากับค่าเช่า 1 เดือน ถ้าลบออกผลตอบแทนจะลดลงเหลือ 5.88%

(165,000 - 18,000) / 2,500,000) X 100                            = 5.88%

เมื่อทราบข้อมูลแบบนี้แล้ว ลองทำการบ้านอีกครั้ง ก่อนลงสนามจริง