เลือก ลงทุนคอนโดฯ อย่างไร ให้ผลตอบแทนทำกำไร

 

การปลดล็อคมาตรการ LTV (วงเงินปล่อยกู้ต่อมูลค่าหลักประกันที่อยู่อาศัย)ของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) กู้ซื้อที่อยู่อาศัย100% ไปจนถึงวันที่31ธันวาคม2565 ส่งผลให้กลุ่มก้อนของนักลงทุนในคอนโดมิเนียมกลับเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง

นอกจากผู้ซื้อที่อยู่อาศัยทั่วไปเพราะไม่ต้องควักเงินก้อนโตมาวางดาวน์ และนี่คืออานิสงค์ที่ช่วยให้ ผู้ประกอบการระบายสต็อกออกแคมเปญเป็นตัวแถม แต่ทั้งนี้ จะทำอย่างไรให้การลงทุนคอนโดมิเนียมในครั้งนี้ สร้างผลตอบแทนที่ดีในระยะยาวต้องคำนึงถึงเรื่องใดบ้างเริ่มจาก

1. ทำเล การเลือกที่ตั้งโครงการที่ดี ถือว่ามีชัยไปกว่าครึ่ง และไม่จำเป็นเสมอไปว่าโครงการต้องอยู่ติดตีนสถานีรถไฟฟ้า 0 เมตร แต่ หากบริเวณนั้นแวดล้อมไปด้วยชุมชนขนาดใหญ่ แหล่งของกินจับจ่าย ห้างสรรพสินค้า การเดินทางสะดวก ติดถนนสายหลัก ใกล้สถานศึกษาหรือว่าแหล่งงาน แห่งใดแห่งหนึ่ง ก็มีคนให้ความสนใจ ยิ่งไม่ต้องต่อรถสาธารณะหรือรถไฟฟ้าเลยยิ่งคุ้มค่า  

ทั้งนี้ไม่ต้องเลือกโครงการตามตำรา หรือหลักการของกูรูทางการเงินมากเกินไป เลือกจากทำเลที่ดี และอยู่ในพื้นที่ ที่สามารถดูแลได้ไม่ลำบากจนเกินไป โครงการที่ราคาไม่แพง ในย่านที่ดูมีการเช่าอยู่สูง เช่น ย่านรังสิตที่ยังสามารถหาคอนโดราคาหลักล้านต้น ๆ ได้ แต่ต้องเลือกผู้เช่าที่ดี ไม่เช่นนั้นการปล่อยเช่าอาจจะทำให้ทรัพย์สินของตัวเราเองเสียหายได้

2. การเลือกคอนโดมิเนียมติดสถานีรถไฟฟ้า0เมตรกับ เดินเข้าซอย สัก200-500เมตร ราคาขายย่อมต่างกันบางโครงการต่างกันเท่าตัวดังนั้นสามารถสร้างผลตอบแทนที่ง่ายกว่า ทั้งขายหรือปล่อยเช่า และมีความเงียบสงบกว่า แต่ต้องมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่พร้อม

3. สิ่งแวดล้อมที่ดี ย่อมเป็นเป็นที่ปราถนาเพราะแม้แต่ทำเลกลางใจกลางเมือง  ย่านติดต่อธุรกิจ แหล่งงานช็อปปิ้ง หากมีทุน ควรเลือกซื้อโครงการระดับราคาสูง ปล่อยเช่าต่างชาติ นอกจากการบริการรูปแบบโรงแรม ปัจจุบันผู้ประกอบการมักพัฒนาพื้นที่สีเขียวสวนสาธารณะดึงดูดผู้ซื้อขณะเดียวกันทำเลที่เป็นธรรมชาติ ไม่ต้องปรุงแต่งอย่างซอยสุขุมวิท 24 ซอยสุขุมวิท 26 หรือ ได้ปอดแบบฟรีๆ อุทยานเบญจสิริ หรือ สวนเบญจสิริ สวนลุมพินี  สวนเบญจกิติ เป็นต้น  
 

4. มองโครงการที่มีมูลค่าสูงขึ้นในอนาคต กำไรคอนโดมาจากค่าเช่าและส่วนต่างราคาซื้อขาย ในระยะ 5-10 ปี และควรหาข้อมูลเองว่าโครงการแถวนั้น คุณภาพที่เทียบเท่าและขนาดห้องคล้ายกันปล่อยเช่าที่เท่าไร ทิศของห้องอาจมีผลในด้านราคาซื้อ แต่อาจจะไม่มีผลต่อค่าเช่าของผู้เช่า ดูจากความต้องการของผู้เช่าในย่านนั้น ๆ ว่าเป็นกลุ่มคนเช่าแบบไหน นักเรียนเช่าเพื่อเรียนหนังสือ หรือคนทำงานเช่าเพื่อให้เดินทางใกล้ออฟฟิศ

5. ก่อนซื้อ ต้องต่อรอง ลองสำรวจคอนโดหลากหลายพื้นที่ แล้วนำมาเปรียบเทียบกัน อย่าเห็นแก่ราคาถูกลดราคาค่อนข้างมาก หรือเห็นแก่ของแถม แต่ ทำเลสิ่งแลดล้อมไม่ดี เข้าซอยลึกเปรี่ยว รถเมล์หายากไกลแหล่งงาน  เพราะผู้เช่าเขาก็กรองมาอย่างถี่ถ้วนเช่นกัน ที่สำคัญอย่าใจร้อนเด็ดขาด  

6. เลือกคอนโดฯที่โครงการใกล้เสร็จหรือเสร็จแล้วเหลือไม่กี่หน่วย   ในทำเลที่เหมาะสม เพราะคอนโดที่เสร็จแล้ว เซลล์ส่วนใหญ่มักจะต้องปิดการขายของโครงการจึงทำให้สามารถต่อรองของแถม เครื่องใช้ไฟฟ้า หรือฟรีค่าส่วนกลางได้เพิ่มมากขึ้น

7. ควรใช้เงินเย็นมาลงทุน เพราะคอนโดฯคือการลงทุนในระยะยาว ไม่ควรรีบร้อนขาย จึงควรคิดคำนวณเงินที่เราจะต้องนำมาใช้ในการลงทุนให้ดี ไม่ว่าจะเป็นเงินที่เราสำรอง หากไม่มีคนเช่านานเกินกว่าหนึ่งเดือน

8. หาดอกเบี้ยเงินกู้ถูกสุด เพราะคือต้นทุนหนึ่งของการลงทุนปล่อยคอนโดเช่า เราสามารถเลือกดอกเบี้ยคงที่ที่ถูกที่สุด ในระยะสามปีแรก แล้วจึงทำการรีไฟแนนซ์หลังจากสามปีผ่านไปอีกครั้ง หรือขอลดดอกเบี้ยจากธนาคารเดิมที่เราทำเรื่องสินเชื่ออยู่ ก็สามารถทำได้

9. รู้จักกลุ่มเป้าหมายที่จะเช่าคอนโดเราเราต้องรู้จักกลุ่มเป้าหมายที่จะมาเช่าคอนโดที่เราเลือกซื้อ แหล่งนั้นคนเช่าส่วนใหญ่เป็นใคร คนไทยหรือคนต่างชาติ นักเรียนหรือคนทำงาน เพื่อตกแต่งห้อง และสิ่งอำนวยความสะดวกในห้องให้เหมาะสม จะช่วยให้ผู้เช่าตัดสินใจเลือกห้องเช่าของเราได้ง่ายขึ้น รวมทั้งเรทความสามารถในการจ่ายค่าเช่ารายเดือนอยู่ที่เดือนละเท่าไร

10. รู้จักใช้เทคโนโลยีในการช่วยเราหาคนเช่า หากใครที่ซื้อคอนโดที่อยู่ในย่านของการท่องเที่ยว หรือในจังหวัดที่เป็นแหล่งท่องเที่ยว ควรฝึกใช้เทคโนโลยี แอปพลิเคชันในการหาและติดต่อกับคนเช่า ซึ่งการปล่อยคอนโดเช่ารายเดือน ยังสามารถทำได้ แต่การปล่อยเช่ารายวันอาจจะผิดกฎหมาย

11. ห้ามพลาดคือตรวจสอบภายในโครงการให้ดีก่อนรับมอบเพราะมีหลายโครงการ ที่ซื้อมาได้รับการร้องเรียนสูงทั้งน้ำรั่ว ซึม ผนังร้าว ฝนสาด น้ำท่วม ที่จอดรถ ไม่มี

12. หมั่นอัพเดทมาตรการภาครัฐกระตุ้นอสังหาฯและเทรนด์ผู้บริโภค

โดยสรุปการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้ได้ผลตอบแทนที่ดี ต้องใจเย็น ไม่รีบด่วนตัดสินใจเพราะมีสินค้าให้เลือกและเปรียบเทียบอีกมาก อีกทั้งการปลอดล็อกLTVยังมีเวลาอยู่กับเราอีก1ปี  ไม่แน่ว่าอาจจะยืดออกไปอีกต้องจับตา