คอนโด 200 แห่ง ระส่ำ! ต้นทุนเพิ่ม 5% "อาคารประหยัดพลังงาน" เกณฑ์ก่อสร้างใหม่

8 พฤษภาคม 2566 - นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด(LWS) บริษัทวิจัยพัฒนาและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า จากสถานการณ์ปัจจุบันที่ประเทศไทยมีการใช้พลังงานไฟฟ้าที่เพิ่มขึ้นของทั้งภาครัฐ ภาคธุรกิจ อุตสาหกรรม และที่อยู่อาศัย ซึ่งส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมจากกระบวนการผลิตพลังงานไฟฟ้า ทำให้กระทรวงพลังงานโดยกรมพัฒนาพลังงานทดแทนและอนุรักษ์พลังงาน (พพ.) และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องได้มีการออกกฎกระทรวงกำหนดประเภท ขนาดของอาคาร และกำหนดวิธีในการออกแบบอาคารเพื่อการอนุรักษ์พลังงาน   พ.ศ. 2563

โดยกฏกระทรวงดังกล่าวได้มีการประกาศลงในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 12 พฤศจิกายน 2563 รวมทั้งออกประกาศกระทรวงฯ และประกาศกรมฯ ในปี พ.ศ. 2564 มีผลบังคับใช้กับอาคารที่จะสร้างใหม่ หรือดัดแปลงอาคาร ให้มีการออกแบบเป็นไปตามข้อกำหนดกฎหมายโดยเริ่มนำร่องใช้กับอาคารภาครัฐมาตั้งแต่        ปี 2554 และเริ่มมีผลบังคับใช้กับการก่อสร้างอาคารสำหรับภาคเอกชนในวันที่ 13 มีนาคม 2566 

เกณฑ์มาตรฐานอาคารประหยัดพลังงาน จุดเปลี่ยนของอาคาร 3 กลุ่ม

โดยกฎกระทรวงดังกล่าว นายประพันธ์ศักดิ์ อธิบายว่า เป็นเกณฑ์ที่เรียกว่า “เกณฑ์มาตรฐานอาคาร   ด้านพลังงาน (Building Energy Code หรือ BEC)”  ที่มีผลบังคับใช้กับอาคาร 9 ประเภท ที่มีขนาดพื้นที่รวมกันทุกชั้นในอาคารหลังเดียว ตั้งแต่ 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป โดยสาระสำคัญของการกำหนดค่ามาตรฐาน           การออกแบบอาคารเพื่อการอนุรักษ์พลังงาน มีการกำหนดมาตรฐานขั้นต่ำในการออกแบบอาคารเพื่อการอนุรักษ์พลังงาน ด้วยกันทั้งสิ้น 6 ระบบ

ได้แก่  ระบบเปลือกอาคาร (OTTV, RTTV), ระบบไฟฟ้าแสงสว่าง (LPD), ระบบปรับอากาศ, อุปกรณ์ผลิตน้ำร้อน, การใช้พลังงานโดยรวมของอาคาร และ การใช้พลังงานหมุนเวียนพร้อมกับแบ่งกลุ่มของอาคารเป็น 3 กลุ่มตามระยะเวลาการใช้งานของอาคารในแต่ละวัน ซึ่งใน 3 กลุ่มมีประเภทอาคารรวมทั้งหมด 9 ประเภท กล่าวคือ 

• กลุ่มที่ 1 ใช้งานวันละไม่เกิน 8 ชั่วโมงต่อวัน ได้แก่ สถานศึกษา, สำนักงานหรือที่ทำการ
• กลุ่มที่ 2 ใช้งานวันละไม่เกิน 12 ชั่วโมงต่อวัน ได้แก่ ห้างสรรพสินค้า หรือศูนย์การค้า, สถานบริการ, โรงมหรสพ, อาคารชุมนุมคน
• กลุ่มที่ 3 ใช้งานวันละไม่เกิน 24 ชั่วโมงต่อวัน ได้แก่ สถานพยาบาล อาคารชุด โรงแรม

เกณฑ์ในการพิจารณาจะใช้โปรแกรม Building Energy Code (BEC) ซึ่งเป็นโปรแกรมที่จัดทำขึ้นเพื่อเป็นเครื่องมือในการคำนวณค่าการอนุรักษ์พลังงาน ที่ต้องผ่านเกณฑ์ตามมาตรฐานออกเป็น 2 ลักษณะคือ การประเมินผ่านทุกรายระบบทั้ง 6 ระบบ หรือ การประเมินการใช้พลังงานโดยรวมของอาคาร ซึ่งสามารถดาวน์โหลดเพื่อดูหลักเกณฑ์การประเมินค่าอนุรักษ์พลังงาน เอกสารรายละเอียดเพิ่มเติม และข่าวสารสำคัญได้ทาง https://2e-building.dede.go.th/ 

กว่า 200 คอนโด ทั่วกรุง - ปริมณฑล เข้าข่ายออกแบบตามกฎ

หลังจากที่เกณฑ์มาตรฐานอาคารด้านพลังงาน(BEC) มีผลบังคับใช้กับภาคเอกชนในวันที่ 13 มีนาคม 2566  “LWS” ได้สำรวจข้อมูลคอนโดมิเนียมที่เข้าเกณฑ์ต้องขออนุญาติในการก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารตามเกณฑ์ BEC ในปี 2566 ทั้งสิ้น 168 อาคาร เป็นคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและคาดว่าจะสร้างเสร็จ   ในปี 2566 ทั้งสิ้น 76 โครงการ มูลค่ารวม 94,224  ล้านบาท  และเป็นโครงการที่เปิดตัวใหม่ในปี 2565 และ    จะเริ่มดำเนินการก่อสร้างในปี 2566 จำนวน 92 โครงการ มูลค่า 135,297 ล้านบาท 

ในขณะที่กรมพัฒนาพลังงานทดแทนและอนุรักษ์พลังงาน รายงานว่าปัจจุบันมีอาคารที่ผ่านเกณฑ์ของ BEC แล้วทั้งสิ้น 4,782 อาคาร  แบ่งเป็นอาคารที่มีขนาดพื้นที่ใช้สอยน้อยกว่า 2,000 ตารางเมตร จำนวน 1,780 อาคาร อาคารที่มีขนาดพื้นที่ใช้สอย 2,001-5,000 ตารางเมตร 1,360 อาคาร อาคารขนาดพื้นที่ 5,001-10,000 ตารางเมตร 785 อาคาร อาคารขนาด 10,001-20,000 ตารางเมตร 190 อาคาร และโครงการขนาดมากกว่า 20,001 ตารางเมตร 667 อาคาร  โดยเป็นอาคารชุดพักอาศัยคิดเป็นสัดส่วน 53% ของอาคารทั้งหมด ตามมาด้วยอาคารสำนักงาน 13% และ อาคารประเภทที่ใช้งานหลากหลายประเภทหรือ Mixed Use 8% 

ต้นทุนก่อสร้างเพิ่ม 5% แต่ประหยัดพลังงานระยะยาว

จากรายงานของกรมพัฒนาพลังงานทดแทนและอนุรักษ์พลังงานระบุว่า อาคารที่ก่อสร้างภายใต้มาตรฐานของ BEC จะมีต้นทุนในการก่อสร้างเพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบกับอาคารทั่วไป(Typical Building) ในขณะเดียวกันอาคารที่ก่อสร้างตามมาตรฐานของ BEC จะสามารถประหยัดพลังงานได้มากกว่าอาคารทั่วไปไม่น้อยกว่า 10% จากผลการศึกษาพบว่าอาคารที่ก่อสร้างใหม่ (New Building) จำนวน 3,300 อาคารต่อปี เป็นส่วนของอาคารของภาคเอกชน 3,000 อาคารต่อปี และของภาครัฐ 300 อาคารต่อปี ภายใต้มาตรฐานของ BEC จะสามารถลดการใช้ไฟฟ้าได้ 1,400 ล้านหน่วยต่อปี คิดเป็นมูลค่าเม็ดเงินที่ประหยัดได้ประมาณ 5,000 ล้านบาทต่อปี เมื่อคำนวณกับต้นทุนค่าก่อสร้างที่ปรับสูงขึ้นจากการก่อสร้างภายใต้มาตรฐาน BEC จะใช้ระยะเวลาในการคืนทุนในส่วนของต้นทุนที่ปรับสูงขึ้นได้ภายในระยะเวลา 42 เดือนหรือ 3 ปี 6 เดือน 

“จากผลการศึกษาดังกล่าวจะเห็นได้ว่า อาคารที่ถูกออกแบบและก่อสร้างตามเกณฑ์ BEC ถึงแม้จะมีต้นทุนค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น แต่ระยะเวลาคืนทุนเร็ว และสามารถประหยัดค่าพลังงานได้ในระยะยาว ในภาวะ      ที่ราคาพลังงานในปัจจุบันมีความผันผวนและมีแนวโน้มที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง”

ทั้งนี้  มาตรฐานของ BEC นอกจากจะมีผลบังคับใช้กับอาคารใหม่ที่ขออนุญาติหลังวันที่ 13 มีนาคม 2566 แล้ว ยังมีผลกับอาคารที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างที่จะสร้างเสร็จหลังวันที่ 13 มีนาคม 2566 เนื่องจากตามเกณฑ์ดังกล่าว ในการเข้าตรวจสอบอาคารเพื่อเปิดใช้อาคารจำเป็นที่จะต้องได้รับการตรวจสอบว่าผ่านเกณฑ์ของ BEC หรือไม่  ภายใน 15 วันทำการ หากอาคารและระบบอุปกรณ์ต่าง ๆ ภายในอาคารไม่ผ่านการตรวจสอบจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจในการสั่งให้แก้ไขอาคารให้ถูกต้องตามมาตรฐานที่กำหนดจึงจะสามารถเปิดใช้อาคารได้ 

“จากมาตรฐานและเกณฑ์ BEC ดังกล่าว ทำให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งอาคารเพื่อการพาณิชย์ อาคารสำนักงาน อาคารชุด จำเป็นต้องให้ความสำคัญและได้รับคำแนะนำจากที่ปรึกษาด้านอาคารอนุรักษ์พลังงานและสิ่งแวดล้อมที่มีใบอนุญาตจากกระทรวงพลังงาน เพื่อให้การออกแบบและปรับปรุงอาคารเป็นไปตามมาตรฐานที่กำหนด ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของงานที่ LWS มีความเชี่ยวชาญ โดยเรามีทีมงานที่ได้รับใบอนุญาติในการให้คำแนะนำ การเตรียมความพร้อมรับมือการเปลี่ยนแปลงวิธีการยื่นขออนุญาตก่อสร้าง และดัดแปลงอาคารด้านพลังงานด้วยโปรแกรมการประเมิน BEC เพื่อที่จะสามารถให้บริการและข้อมูลที่เป็นประโยชน์สูงสุดแก่เจ้าของโครงการ         ผู้ประกอบกิจการด้านการก่อสร้าง และผู้ประกอบกิจการด้านอสังหาริมทรัพย์” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว