"ขายฝากที่ดิน" คืออะไร รู้จักความหมาย หลักเกณฑ์ ขั้นตอนอย่างถูกต้อง

"การขายฝากที่ดิน" ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หมายถึง สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนด โดยกำหนดเวลาขายฝากกันได้ไม่เกิน 10ปี ถ้าไม่มีกำหนดเวลาที่แน่นอนก็ต้องไถ่คืนภายใน 10ปี 

ซึ่งผู้ขายฝากสามารถไถ่ทรัพย์คืนเมื่อใดก็ได้ ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ แต่หากล่วงเลยกว่ากำหนดเวลาขายฝากแล้วยังไม่ไถ่ทรัพย์คืน ทรัพย์นั้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อฝากโดยเด็ดขาด เว้นแต่จะเป็นกรณีตกลงซื้อขายกันใหม่

การขยายกำหนดเวลาไถ่
หากผู้ขายฝากเห็นว่าไม่อาจไถ่ทรัพย์ได้ ภายในกำหนดเวลา ควรทำความตกลงกับผู้ซื้อฝากเพื่อขอขยายกำหนดเวลาไถ่ โดยต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ซื้อฝาก และควรนำข้อตกลงดังกล่าวมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

หลักเกณฑ์การขายฝาก

•  ขายฝากที่ดินประเภทเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย
• เฉพาะกรณีผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา 

กำหนดเวลาตามสัญญาขายฝาก
กำหนดเวลาไถ่ไม่น้อยกว่า 1 ปีแต่ไม่เกิน 10 ปี

สาระสำคัญที่ต้องระบุในสัญญาขายฝาก

• ชื่อและที่อยู่ของคู่สัญญา
• รายการและลักษณะแห่งทรัพย์สินที่ขายฝาก
• ราคาที่ขายฝาก
• จำนวนสินไถ่
• วันที่ขายฝากและกำหนดวันที่ครบกำหนดไถ่

ก่อนวันครบกำหนดเวลาไถ่ ตั้งแต่ 3 - 6 เดือน ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งเป็นหนังสือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับไปยังผู้ขายฝาก เพื่อให้ผู้ขายฝากทราบกำหนดเวลาไถ่และจำนวนสินไถ่ พร้อมแนบสำเนาสัญญาขายฝากไปด้วย หากผู้ซื้อฝากไม่ดำเนินการตามสัญญา ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ได้ภายใน 6 เดือน นับแต่วันครบกำหนดไถ่ที่ระบุไว้ในสัญญาขายฝาก หรือสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่จากขายฝาก (ถ้ามี)

กรณี ผู้ขายฝาก ใช้สิทธิไถ่ (ไถ่ถอนทรัพย์)

เมื่อผู้ขายฝากได้ใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนดเวลาไถ่แล้ว กรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้ขายฝากทันที ผู้ขายฝากสามารถนำหลักฐานเป็นหนังสือจากผู้ซื้อฝาก แสดงว่าได้มีการไถ่ถอนแล้วหรือนำหลักฐานการวางทรัพย์ พร้อมด้วยหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่เพียงฝ่ายเดียวได้

หากผู้ขายฝากใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนดเวลา แต่ไถ่ทรัพย์จากผู้ซื้อฝากไม่ได้ โดยไม่ใช่ความผิดของผู้ขายฝาก ให้ผู้ขายฝากวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์ หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดทุกจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนขายฝากนั้นได้ภายใน 30 วัน นับแต่วันถึงกำหนดเวลาไถ่ หรือนับแต่วันที่เหตุที่ทำให้ไม่อาจใช้สิทธิไถ่ดังกล่าวได้สิ้นสุดลงแล้วแต่กรณี

กรณี ทรัพย์ตกเป็นของ ผู้ซื้อฝาก

เมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ไปแล้ว ผู้ซื้อฝากจะต้องมีหนังสือ หรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ซื้อฝาก ที่ได้ทำขึ้นก่อนสิ้นสุดกำหนดเวลาไถ่มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝาก โดยจะทำเมื่อใดก็ได้ ต่างกับการใช้สิทธิไถ่ ของผู้ขายฝาก ที่ต้องกระทำภายในกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝาก

การขอรับสินไถ่

• ผู้ซื้อฝากยื่นคำขอพร้อมหลักฐานและสำเนาหน้าสมุดบัญชีเงินฝากธนาคารมาขอรับสินไถ่
• พนักงานเจ้าหน้าที่ตรวจสอบว่าผู้ซื้อฝากเป็นผู้มีสิทธิขอรับสินไถ่ตามกฎหมาย และได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ผู้ขายฝากกำหนดครบถ้วนแล้วหรือไม่
• เจ้าพนักงานที่ดิน พิจารณาสั่ง "อนุญาตให้รับสินไถ่" หรือ "ไม่อนุญาตให้รับสินไถ่" แจ้งผู้ขายฝากทราบถึงการรับสินไถ่ของผู้ซื้อฝากภายในวันที่มีคำสั่งอนุญาตให้รับสินไถ่ หรืออย่างช้าภายในวันทำการรุ่งขึ้น โดยส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ

กรณีวางทรัพย์แล้วไม่ได้หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมา 
ให้นำหลักฐานการวางทรัพย์มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อหมายเหตุกลัดติดไว้ในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ฉบับสำนักงานที่ดิน และลงบัญชีอายัดให้ทราบถึงการวางทรัพย์ เพื่อป้องกันมิให้ผู้ซื้อฝากซึ่งมิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ทำการจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมต่อไป