อสังหาฯ "ภูเก็ต" ตลาดแตก ต่างชาติ รุมทึ้ง ที่ดินพุ่ง 20-30%

29 มีนาคม 2566 - "ภูเก็ต" ไข่มุกแห่งอันดามัน ของไทย วันนี้ไม่ได้ร้อนแรง แค่ในภาคท่องเที่ยว - โรงแรม ที่กลับมาฟื้นตัวพีคสุด จากนักท่องเที่ยวต่างชาติ จนเกิดปัญหา ขาดแคลน "แรงงาน" อย่างหนักในภาคบริการแต่ชื่อเสียงกระฉ่อนของ "ภูเก็ตแซนด์บ็อกซ์" (Phuket Sandbox) เมื่อครั้งการแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้ ภูเก็ต จากเมืองท่องเที่ยวนานาชาติ สู่ เป้าหมาย "เมืองอยู่อาศัย" ระดับโลก

ที่มีทั้งธรรมชาติสวยงาม และ เฮลแคร์ - เวลเนส ชั้นเยี่ยมรองรับ โดยจากกระแสดังกล่าว นำมาซึ่งความคึกคัก เปลี่ยนแปลงในภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างน่าจับตามอง ในยุคหลังโควิดเช่นกัน เมื่อสวรรค์แห่งการท่องเที่ยว กำลังเป็นหมุดหมายของลงทุนอันดับต้น ๆ ด้วยผลตอบแทนและศักยภาพของทำเลทองที่หาที่อื่นไม่ได้ จนทำให้ราคาที่ดินขยับแรง 

รัสเซีย ขึ้นแท่น ผู้ซื้อเบอร์ 1 ภูเก็ต

เจาะในมุมมองของ นายณัฏฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย บริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ชื่อดัง ชี้ ปัจจัยแรก มาจากแรงกระเพื่อมของดีมานด์ความต้องการของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะ ชาวรัสเซีย ในตลาดพูลวิลล่า ราคาแพง ดังที่ปรากฎข่าว " สร้างเสร็จไม่ทันขาย"

พบในช่วงโควิด ตั้งแต่ ปี 2563 - 2565 ทั้งดีมานด์และซัพพลายโตขึ้นสวนกระแส พีคสุดเมื่อปี 2565 วิลล่าในภูเก็ต ขายได้มากถึง 3,595 จากทั้งหมด 4,375 ยูนิต คิดเป็นอัตราขาย 82.1 % ซึ่งเป็นอัตราการขายที่สูงที่สุด ตั้งแต่ปี 2556 (ในรอบ10ปี)

ทั้งนี้ ความน่าสนใจ คือ ชาวรัสเซีย ได้กลายเป็นผู้ซื้อเบอร์ 1 ของอสังหาฯภูเก็ต ที่สัดส่วน 50-60%  จากเดิม มีสัดส่วนแค่ 15-20% ของตลาดเท่านั้น และเป็นการซื้อ-ขาย เป็นสกุลเงินดอลลาร์ และ ยูโร ลักษณะหนีร้อนภัยสงครามมาพึ่งเย็น จากกรณีความขัดแย้ง รัสเซีย - ยูเครน พบกลุ่มใหญ่ ต้องการย้ายถิ่นฐาน

รองรับการอยู่อาศัยของลูกหลาน ครอบครัวในอนาคต อีกส่วนมาท่องเที่ยวในช่วงไฮซีซั่นแล้วเกิดความชื่นชอบ ประกอบกับความกังวลเกี่ยวกับนโยบายอาญัติบัญชี ซึ่งไม่สามารถทำธุรกรรมประเภทเดบิตได้ในอนาคต จึงหนีออกมา ขณะการซื้อลงทุนในวิลล่าภูเก็ต สามารถปล่อยเช่า สร้างผลตอบแทนได้ 8-10 % ต่อปี 

"ศึกษาตลาดมา 18 ปี ผ่านมาทุกวิกฤติ แต่ตลาดภูเก็ตมาแตกด้วยลูกค้ารัสเซีย หลังเปิดประเทศ ย้อนไปกลุ่มนี้ไม่ได้ใหม่ซะทีเดียว อยู่ใน Top 5 เมื่อ 15-20ปี ก่อนขยับๆขึ้นมา จนเป็นเบอร์ 1"

ราคาที่ดิน "ภูเก็ตพุ่ง" 20-30%

จากกระแสความต้องการร้อนแรงดังกล่าว นอกจากทำให้ ราคาขายวิลล่า ขยับขึ้นสูงขึ้น 15-20% แล้ว  ยังเกิดการเปลี่ยนแปลงในแง่ ' ราคาที่ดิน' อย่างน่าจับตามองเช่นกัน  โดยทำเลฮอต จะอยู่บริเวณฝั่งตะวันตกเป็นหลัก หาดกะตะ หาดกะรน หาดป่าตอง หาดกมลา หาดบางเทา เชิงทะเล (ลากูนา) และหาดในทอน แต่พื้นที่ ที่มีการปรับขึ้นของราคาที่ดินสูงสุด อยู่ตรงพิกัด ถ.ป่าสัก-โคกโตนด พบหลังโควิด19 มีการซื้อ-ขาย เปลี่ยนมือไปสู่โครงการพูลวิลล่า เป็นจำนวนมาก ราคาที่ดินแพงขึ้น 20-30% จากก่อนหน้า ราคาขาย 10 ล้านบาทต่อไร่ ปัจจุบัน ราคามากกว่า 14 ล้านบาทต่อไร่แล้ว ขณะภาพรวมทั้งจังหวัด ขยับ 3-5% ต่อปี 

"ที่ดินติดริมหาด ค่อนข้างหายาก และมีราคาขายแพงมาก ส่วนพิกัดที่น่าสนใจอีกจุด คือ รอบๆห้างเซนทรัล มีทั้งกลุ่มเซนทรัลจะพัฒนาโครงการเอง บมจ.แอสเซทไวส์ ก็ซื้อที่ดิน เช่นเดียวกับกลางเมือง ย่านกะทู้ บายพาส เช่นกัน"

รายใหญ่ กทม.เบียดท้องถิ่นชิงแชร์คอนโด 

ไนท์แฟรงค์ ยังให้ข้อมูลว่า แรงกระเพื่อมใหญ่ในตลาดวิลล่า ยังทำให้สัดส่วนกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาฯรวมในภูเก็ต เปลี่ยนไปเช่นกัน ก่อนหน้าเป็นกลุ่มทุนชาวต่างชาติเป็นหลัก แต่หลังจากโควิด เริ่มเห็นการกลับมาลงทุนของผู้พัฒนารายใหญ่ท้องถิ่น 8-9 รายหลักๆ เช่น กลุ่มโบทานิก้า ,กลุ่มตรีชฎา และ กลุ่มอัญชันวิลล่า โดยล้วนเป็นผู้พัฒนาที่ประสบความสำเร็จ และมองขาดในตลาดพูลวิลล่า เจาะกลุ่มลูกค้าต่างชาติมาอย่างยาวนาน เนื่องจากชาวต่างชาติ มีความเข้าใจในสิทธิ์การเช่าถือครองอสังหาฯในระยะยาว 30 ปี (Leasehold ) มากกว่าคนไทย  ส่วนราคาที่ได้รับความนิยม เฉลี่ย 17-35 ล้านบาท (สูงสุดที่เคยซื้อ-ขายกันต่อหลังอยู่ที่ มากกว่า 40 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ) รูปแบบทยอยพัฒนา 20-30 หลังต่อเฟส ขณะราคาขายต่อรีเซลโครงการเก่า พบสามารถสร้างกำไรได้มากกว่า 20-35%   

นอกจากนี้ ยังเห็นผู้พัฒนารายใหญ่จาก กทม.ก็เข้าไปบุกภูเก็ตมากขึ้น โดยเฉพาะ เช่น บมจ.ออริจิ้น กว้านซื้อที่ดินกว่า 1 พันล้านบาท เพื่อพัฒนาโครงการคอนโด ,บมจ.แอสเซทไวส์ ร่วมทุนกับ กลุ่ม โบทานิก้า ลักซูรี่ ภูเก็ต เพื่อพัฒนา โครงการ BOTANICA Grand Avenue ,บมจ. แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ และ บมจ.ศุภาลัย ที่เป็นผู้บุกเบิกเดิม รวมถึง บมจ.แสนสิริ ที่ขยายการลงทุนเข้ามามากขึ้น โดยส่วนใหญ่ เข้ามาปักหมุดโครงการคอนโดฯ 

"คอนโดภูเก็ต หยุดชะงักมาสักพักนึงแล้ว ตั้งแต่โควิด และ ปัจจุบันยังเหลือสต็อกเก่าอยู่จำนวนมาก ขณะนี้อยู่ในจังหวะนำของเก่ามารีแบรนด์ โครงการใหม่มีบ้าง แต่ไม่เห็นภาพเท่าพูลวิลล่า "

จับตาเอเยนท์จีนขยับ ซื้ออสังหาฯยันสวนทุเรียน 

นอกจากชาวรัสเซียแล้วยังมีความต้องการจากลูกค้าชาวจีนสนับสนุนเข้ามาอีกทางหนึ่ง โดย นายณัฎฐา ชี้ว่า ชาวจีนต้องการลงทุนอสังหาฯไทยต่างจากชาวรัสเซีย กล่าวคือ รัสเซีย ซื้อเพื่อต้องการใช้อยู่อาศัยเป็นบ้านหลัง 2 เป็นหลัก  แต่ชาวจีน ซื้อเพื่อลงทุนหาผลตอบแทน - ปล่อยเช่า โดยจะซื้อเมื่อเห็นโอกาสจากการท่องเที่ยวของชาวจีนด้วยกันเอง ซึ่งหากประเมินจากจำนวนนักท่องเที่ยวจีนในภูเก็ตวันนี้ ถือว่ายังน้อยมากหลักแสนคน เมื่อเทียบกับอดีตที่เข้ามาราว 10-12 ล้านคนต่อปี เฉลี่ยเดือนละ 1 ล้านคน จากข้อจำกัด เรื่องการเดินทาง ไฟท์บินที่ตรงมายังภูเก็ต ที่ยังน้อย ฉะนั้น อาจต้องรอลุ้น 7-8 เดือนข้างหน้า ที่กฎระเบียบต้นทางผ่อนคลายเข้าที่มากกว่านี้ เชื่อว่า ชาวจีนจะกลับมาในอสังหาฯภูเก็ตยิ่งใหญ่แน่นอน 
 
อย่างไรก็ดี พบขณะนี้ เริ่มเห็นความเคลื่อนไหว ในกลุ่มตัวแทนซื้อ-ขาย หรือ เอเยนท์ ในการหาข้อมูล ทำแผนท่องเที่ยวเชื่อมโยงลงทุนบ้างแล้ว ซึ่งในอดีต เคยมีกรณีชาวจีน ต้องการซื้อ สวนทุเรียน 100 ไร่ ในพื้นที่ต่อเนื่องภูเก็ต-พังงา ในนามของบริษัที่จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลในไทย ราคา 5-6 ล้านบาทต่อไร่ แต่ไม่ได้มีความต้องการมากอย่างที่เป็นข่าว 

เพราะหลักคนจีน ยังมองหา 'ที่อยู่อาศัย' ก่อนเป็นหลัก ก่อนมองหาการลงทุนในธุรกิจต่อเนื่อง บางรายแค่ลงทุนซื้อวิลล่า 5-10 หลัง สำหรับปล่อยเช่า ทำตลาดในหมู่คนจีนกันเอง แต่ชาวจีนบางราย ก็เล็งเห็นโอกาสมากกว่านั้น มองหากิจกรรมเชื่อมโยงให้กับลูกค้านักท่องเที่ยวจีนของตัวเอง เช่น การเข้าไปลงทุนในฟาร์มช้าง เพราะ ชาวจีนชอบเทรคกิ้งช้าง หรือ หาหุ้นส่วนเรือสปีดโบ๊ท โดยเฉพาะการลงทุนร้านอาหาร ขึ้นอยู่กับวิธีการมองธุรกิจของนักลงทุนชาวจีนนั้นๆ 

"วันนี้เพิ่งเห็นภาพการกลับเข้ามาของนักลงทุนจีน พร้อมๆกับการลงทุนแปลกๆใหม่ๆเพิ่มขึ้น วันไหนที่นักท่องเที่ยวจีนกลับมาแตะ 7-8 แสนรายต่อเดือน อาจได้เห็นการขยับของเอเยนท์ ดึงและแตกขยายไซเคิลของลงทุน"