อสังหาฯรุ่นเก๋า เตือนดัง! สงครามยังไม่จบ อย่าโหมดัน‘ฟองสบู่’ใหม่

11 ม.ค.2566 - รุ่นใหญ่วัยเก๋า เตือนก็คงต้องฟัง เมื่อ นายไชยยันต์ ชาครกุล ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่มีประสบการณ์กว่า 30 ปี ออกมาเตือน ถึงภาพรวมของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทย ปี 2566 ว่า หลายสำนักคาดการณ์ตรงกันปีนี้โลกยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนหลายประการ โดยเฉพาะ ความเสี่ยงทางด้านภูมิรัฐศาสตร์  การแย่งชิงความเป็นผู้นำโลก ของประเทศมหาอำนาจ โดยเฉพาะการสงครามทางอาวุธระหว่างรัสเซียและยูเครน ตลอดจนการทำสงครามทางการค้า และสงครามทางเทคโนโลยี ระหว่าง จีนกับสหรัฐ ที่มีแนวโน้มรุนแรงขึ้น คาดกระทบต่อห่วงโซ่อุตสาหกรรมที่เกี่ยวเนื่อง อีกทั้ง ยังต้องจับตาดู ความตึงเครียดของคู่ขัดแย้งใหม่ๆ ที่อาจมีความคุกรุ่นขึ้นได้ เช่น ญี่ปุ่น กับ เกาหลี, จีน กับ ไต้หวัน เป็นต้น 

ห่วงสงครามเย็น ฉุดส่งออกไทย 

โดยนายไชยยันต์ ระบุว่าจากปัจจัยลบภาพใหญ่ดังกล่าว ประกอบกับ ปัญหาใหญ่ “เงินเฟ้อ” ที่ยังคงทรงตัวระดับสูงสุดในรอบหลายสิบปี ทั่วโลก จนกดดันให้หลายประเทศต้องดำเนินนโยบายการเงินแบบเข้มงวด ปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยที่เร็วและแรง โดยเฉพาะธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) ซึ่งยังไม่มีท่าทีผ่อนเกียร์เร่งดอกเบี้ยในปีนี้ แม้ปีที่แล้วจะขยับขึ้นมาแล้ว 7 ครั้ง มาอยู่ที่ปัจจุบัน 4.50% ต่อปีแล้วก็ตาม ยังเป็นตัวแปรสำคัญของเศรษฐกิจโลกที่ไม่ควรมองข้าม

ซึ่งทั้ง2 ปัจจัยใหญ่อาจทำให้เศรษฐกิจโลก เข้าสู่ความเสี่ยงภาวะเศรษฐกิจถดถอย หรือ Recession มากขึ้น นำร่องโดย สหรัฐอเมริกา และ สหภาพยุโรป ฉุดจีดีพีโลกปี 2566 อาจขยายตัวแค่ 2.7% เท่านั้น 

ความน่ากังวล คือ ประเทศต่างๆ คือ คู่ค้าการส่งออกที่สำคัญของประเทศไทย โดยสหรัฐมีสัดส่วนถึง 18%, ยุโรป 17% รวมถึง จีน และ ญี่ปุ่น ที่เศรษฐกิจลดความร้อนแรงด้วย คาดจะส่งผลต่อทิศทางเศรษฐกิจไทยปีนี้โดยตรง จากความสำคัญของภาคการส่งออก ที่มีสัดส่วนมากกว่า 60% ต่อจีดีพี เหลือเพียงความหวังเดียว ในภาคการท่องเที่ยว ภายใต้ การเปิดประเทศของจีน ไม่ก่อให้เกิดการกลับมาระบาดซํ้าของโควิด-19 ในไทย และปีนี้มีนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาตามเป้าหมาย 21-22 ล้านคน ก็จะผลักดันให้จีดีพีไทยขยายตัว 3-4 %

“พึงระวัง สงครามเย็น สหรัฐ กับ จีน เรื่องเทคโนโลยี การแบ่งขั้วทางการเมืองโลก และสหรัฐก่อหวอด ใช้มาตรการทางการเงิน เป็นอาวุธ ทำให้โลกปั่นป่วน”

จีนช้อปอสังหาฯไทยไม่เหมือนเก่า

ทั้งนี้ หากตั้งสมมุติฐาน เศรษฐกิจไทยโต 3% นั้น จะทำให้ภาคอสังหาฯขยายตัว 3-5% แต่อย่างไรก็ดี ยังมีปัจจัยลบที่กดดันกำลังซื้อด้านที่อยู่อาศัย ที่ผู้พัฒนาฯต้องเฝ้าระวัง จาก ภาระหนี้ครัวเรือนและภาคธุรกิจที่อยู่ในระดับสูง ท่ามกลางแนวโน้มการเพิ่มขึ้นของภาระดอกเบี้ย  ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์  อีกทั้ง ปี 2566 ไม่มีแรงหนุน จากการผ่อนคลายมาตรการ LTV ช่วยเหมือนเก่า ซึ่งเป็นความท้าทายในการดำเนินธุรกิจในปีนี้ แถมรัฐลดระดับมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯและจดจำนองลงอีกด้วย

ส่วนความคาดหวัง เรื่อง กำลังซื้อชาวจีนนั้น ในมุมมองของนายไชยยันต์นั้น ประเมินว่า ชาวจีนอาจไม่ได้กลับมาช้อปอสังหาฯไทย เยอะเหมือนก่อนหน้าที่เคยมีมูลค่าต่อปี 5 หมื่นล้านบาท เพราะเดิมที มีกลุ่มเก็งกำไรร่วมด้วย แต่รอบนี้ การกลับมาของลูกค้าจีน จะเป็นเรียลดีมานด์ (ซื้อเพื่ออยู่อาศัย) รองรับ กา ตรส่งบุตรหลานเข้ามาศึกษา ในทำเลรอบโรงเรียนนานาชาติ สถาบันศึกษาชั้นนำเป็นหลัก เพราะชาวจีนมีแนวโน้มเปลี่ยนถิ่น และ แห่เข้ามาลงทุนในธุรกิจการศึกษา เช่น การเข้ามาเทคโอเวอร์ ม.แสตมฟอร์ด ,ถือหุ้น ม.เกริก, ม.เมธารัถย์ เป็นต้น

อสังหาฯอย่าฟุ่มเฟือยโหมเปิดโครงการใหม่ 

จากภาพดังกล่าว นายไชยยันต์มีความเป็นห่วงตลาดอสังหาฯ จากกระแสข่าว หลายบริษัทขนาดใหญ่ในตลาด เตรียมโหมเปิดโครงการใหม่ ทำสถิติสูงสุด เนื่องจากคาดหวังการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจไทย และการกลับเข้ามาของลูกค้าต่างชาติ ว่า แม้ขณะนี้อสังหาฯไทย ฟื้นตัวเป็นตัว K ไม่ต่างจากเศรษฐกิจไทย คือ มีทั้งบริษัทที่เติบโตได้ภายใต้วิกฤติ (เป็น K ขาบน) และ บริษัทที่ตกต่ำลง (เป็น K ขาล่าง) แต่ในช่วงครึ่งปีแรก 2566 อยากเตือนให้อสังหาฯ เดินเกมด้วยความระมัดระวังเป็นหลัก เพราะหากสถานการณ์โลกพลิกผัน อีกทั้งเงินเฟ้อไทย ณ เดือน ธ.ค.ยังเร่งตัวอาจทำให้ กำลังซื้อในประเทศอ่อนแอลงอีก และกำลังซื้อของต่างชาติก็ยังไม่แน่นอนจะกลับมา100%

การโหมเปิดโครงการใหม่ เพื่อตุนยอดขาย อาจเป็นความเสี่ยงมองเศรษฐกิจในภาวะแบบนี้ ยอดขายอาจไม่สำคัญ เท่ากำไร โดยบทเรียนช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ก็เป็นคำตอบว่าการบริหารต้นทุน ควรเป็นเรื่องหลัก ภายใต้การประเมินว่าอสังหาฯปีนี้คงจะแข่งกันอย่างดุเดือด ถูกรุกโดยรายใหญ่ และรายที่แข็งแกร่งล้วนๆ โดยเฉพาะการกลับมาของตลาดคอนโดมิเนียม และตลาดบ้านแนวราบระดับบน

แต่ถึงอย่างไรก็ตามแต่ อยากให้แข่งกันด้วยคุณภาพ อีกทั้ง พบว่า โควิด-19 ทำให้หลายบริษัทอ่อนแอลง โดยจากจำนวนมากกว่า 50 บริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ มีถึง 17 บริษัท ที่อยู่ในภาวะ “ขาดทุน”น่าเป็นห่วง และพบการเร่ขายบริษัท-เทกโอเวอร์กิจการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่่อง

“การแข่งขันของอสังหาฯปีนี้ อยากให้แข่งกันด้วยคุณภาพ ไม่ฟุ่มเฟือยจำนวน เน้นทำเล-การออกแบบ ที่ตรงใจลูกค้า ภายใต้ราคาสมเหตุสมผล จากภาวะที่กดดันมากกว่าปีก่อนหน้า” 
 

ทั้งนี้ ปี 2566 นั้น บมจ.ลลิล ตั้งเป้าเดินหน้าสู่การเป็น National Property Company เปิดโครงการใหม่ 10-12 โครงการ มูลค่ารวม 7,000- 8,000 ล้านบาท โดยวางเป้าหมายยอดขาย 8,600 ล้านบาท และยอดรับรู้รายได้ที่ 6,850 ล้านบาท ขยายตัว 10% ภายใต้คาถาธุรกิจ “เดินเกมอย่างระมัดระวัง ทำธุรกิจต้องมีกำไร และมีสภาพคล่องสูง รองรับวิกฤติ”