บทสรุป อสังหาฯ ปี 65 'โควิด' ฟื้นความนิยม 'บ้านแนวราบ'

9 มกราคม 2566 – ซีบีอาร์อี บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลก เผยภาพรวมตลาดที่พักอาศัยว่า หลังจากคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครเติบโตและมีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องมากกว่าหนึ่งทศวรรษ  แต่ในปี 2565 ที่ผ่านมาพบว่าบ้านแนวราบได้กลายเป็นตัวเลือกยอดนิยมของผู้ซื้อชาวไทย และในปี 2564 นั้น จำนวนบ้านแนวราบเปิดใหม่มีมากกว่าจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งนับเป็นครั้งแรกนับตั้งแต่ปี 2554    นอกจากนี้ ในปี 2565 แม้ว่าจำนวนบ้านแนวราบจะเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 25% เมื่อเทียบกับปี 2564  แต่จำนวนคอนโดมิเนียมใหม่ยังคงเพิ่มมากขึ้นโดยเฉพาะในย่านมิดทาวน์หรือรอบนอกใจกลางเมืองและย่านชานเมือง โดยมุ่งเน้นไปที่ตลาด “กลุ่มคนที่เพิ่งเริ่มทำงาน (First Jobber)”

ตลาดที่พักอาศัยมีการซื้อขายอย่างคึกคักโดยเฉพาะในตลาดบ้าน และแม้ว่าธุรกรรมส่วนใหญ่ในตลาดคอนโดมิเนียมนั้นยังคงเกิดขึ้นในย่านรอบนอกใจกลางเมืองและย่านชานเมือง แต่ผู้พัฒนาโครงการหลายรายมีท่าทีในเชิงบวกเกี่ยวกับแผนการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในย่านใจกลางกรุงเทพฯ    ทั้งนี้ แม้จะมีท่าทีในเชิงบวกเช่นนี้ การเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ใจกลางเมืองยังคงมีจำกัด

ประเด็นสำคัญของตลาดบ้านแนวราบในปี 2565 คือ มีการเปิดตัวโครงการบ้านระดับลักซ์ชัวรี่และซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่เพิ่มขึ้น  ผลกระทบจากโควิด-19 ทำให้ผู้คนต้องการพื้นที่ใหญ่ขึ้นและมีฟังก์ชันที่รองรับการทำงานและการใช้ชีวิตในรูปแบบใหม่   
 

นางสาวโชติกา ทั้งศิริทรัพย์ หัวหน้าแผนกวิจัยและที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า ในปี 2565 โครงการบ้านระดับลักซ์ชัวรี่และซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ที่เปิดตัวใหม่ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก โดยเฉพาะถนนกรุงเทพกรีฑา พัฒนาการ ศรีนครินทร์ และบางนา เช่น โครงการมอลตัน เกทส์  โครงการอาลียาห์ รีเซิร์ฟ  โครงการพาร์ค เฮอริเทจ และโครงการเนอวานา คอลเลคชั่น    ซึ่งตลาดระดับลักซ์ชัวรี่และซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ได้พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่าสามารถกลับมาฟื้นตัวได้ในช่วงที่มีโรคระบาด และในปีนี้ เราจะได้เห็นการเปิดขายบ้านระดับลักซ์ชัวรี่และซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่เพิ่มขึ้นอีก เช่น แกรนด์ บางกอก บูเลอวาร์ด ของเอสซี แอสเสท หรือนาราสิริ ของแสนสิริ  

บรรดาบ้านหรูที่ได้รับการออกแบบมาเป็นอย่างดีและมีฟังก์ชันที่รองรับการใช้ชีวิตรูปแบบใหม่ได้ดีจะส่งผลให้ผู้ซื้อนิยมซื้อบ้านจัดสรรจากผู้พัฒนาโครงการมากขึ้น  ขณะที่โครงการบ้านแนวราบในตลาดระดับเริ่มต้น โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ กำลังแย่งชิงส่วนแบ่งตลาดกับคอนโดมิเนียมระดับกลางในย่านรอบนอกใจกลางเมืองและย่านชานเมือง   เนื่องจากราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่หลายโครงการในย่านรอบนอกใจกลางเมืองจึงมีราคาขายใกล้เคียงกับทาวน์เฮาส์ที่ตั้งอยู่ไม่ไกลกัน  นอกจากนี้ ด้วยวิถีชีวิตที่เปลี่ยนไปทำให้ผู้ซื้อเกิดคำถามว่าจำเป็นต้องใช้ชีวิตในเมืองจริง ๆ หรือไม่

 
“ผู้ที่มีแนวโน้มซื้อที่พักอาศัยหลายคนได้ปรับเปลี่ยนมีวิธีการทำงานเป็นรูปแบบใหม่ มีงานอดิเรกใหม่ ๆ และวางแผนที่จะสร้างครอบครัว ซึ่งสิ่งเหล่านี้ต่างต้องอาศัยพื้นที่แบบที่คอนโดมิเนียมทั่วไปไม่สามารถให้ได้   ผู้ซื้อจึงยินดีที่จะอยู่ไกลจากตัวเมืองมากขึ้นเพื่อพักอาศัยในบ้านที่มีพื้นที่ใช้สอยที่มากกว่า และมีราคาพอ ๆ กับคอนโดมิเนียมขนาดเล็กในย่านใจกลางเมือง” 

นางสาวโชติกากล่าวเพิ่มเติมว่า “สถานการณ์รูปแบบเดียวกันนี้ก็กำลังเกิดขึ้นในตลาดบ้านระดับลักซ์ชัวรี่ในย่านรอบนอกใจกลางเมืองเช่นกัน  ซึ่งปัจจุบันกำลังแข่งขันกับคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ขึ้นไปที่ตั้งอยู่ในย่านใจกลางเมือง  และแม้ว่าราคามักจะอยู่ในระดับใกล้เคียงกัน แต่มีคอนโดมิเนียมเพียงไม่กี่แห่งที่เป็นยูนิตขนาดใหญ่สำหรับครอบครัว ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้พัฒนาโครงการได้ออกแบบไว้ในโครงการบ้านแนวราบ”

ในทางตรงกันข้าม สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง ผู้พัฒนาโครงการต่างมีความระมัดระวังที่จะเปิดตัวโครงการใหม่ เพราะมียูนิตที่แล้วเสร็จแต่ยังเหลือขาย  และนอกเหนือจากการแข่งขันระหว่างบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียมแล้ว ตลาดที่พักอาศัยในย่านใจกลางเมืองยังได้รับผลกระทบอย่างหนักจากกำลังในการจับจ่ายใช้สอยของผู้ซื้อที่ถดถอย รวมถึงผู้ซื้อจากต่างประเทศ โดยเฉพาะชาวจีน ที่ลดลงเช่นกัน  ตลาดนี้ยังคงมีความอ่อนไหวในเรื่องราคาและมุ่งเน้นไปที่ผู้ซื้อภายในประเทศ

“ในท้ายที่สุดแล้ว ตลาดที่พักอาศัยยังคงมีความท้าทายที่สำคัญ เนื่องจากการผ่อนปรนชั่วคราวเรื่องอัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน หรือ LTV  หมดอายุลงแล้วเมื่อสิ้นปี 2565  และต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้นได้ส่งผลให้สัดส่วนกำไรของผู้พัฒนาโครงการลดลง   นอกจากนี้ ระดับหนี้ผู้บริโภคที่เพิ่มขึ้นและความต้องการจากนักลงทุนที่ขาดหายไปจะไม่เพียงส่งผลกระทบต่อยอดขายโครงการเท่านั้น แต่ยังส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้พัฒนาโครงการในการเปิดตัวโครงการขนาดใหญ่อีกด้วย”