แลกเงินลงทุน ขายที่ดิน 'ต่างชาติ' เผือกร้อนรัฐบาล โอกาส หรือ ความเสียหาย

6 พ.ย.2565- แม้แนวคิดการเปิดช่องให้ 'ชาวต่างชาติ' สามารถซื้อที่ดินได้ ไม่ได้เพิ่งเกิดขึ้นในรัฐบาล พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา เพราะที่ผ่านมามีกฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์และเงื่อนไขมาตั้งแต่ พ.ศ.2545 เพียงแต่รัฐบาลนำมาปัดฝุ่น เพิ่ม 4 กลุ่มเป้าหมายใหม่ ที่ต้องการให้เข้ามาพำนักในประเทศไทย ได้แก่

1. กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง
2. กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ
3. กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย
4. กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ 

ภายใต้หลักเกณฑ์เกือบเหมือนเดิม เพียงแต่ปรับแก้ ระยะเวลาลงทุน 40 ล้านบาท จากเดิมไม่น้อยกว่า 5 ปี เหลือ 3 ปี และจากเปิดไว้อย่างกว้างๆ เป็นการคัดกรองเฉพาะกลุ่มที่ต้องการดึงดูด มุ่งหวังประโยชน์จากการพำนักอยู่อาศัย และ ประโยชน์จากเม็ดเงินทางเศรษฐกิจ 

โอกาสใหม่ หรือ ขายชาติ? 

อย่างไรก็ตาม กระแสต่อต้านไม่ได้แผ่วลง และ กลับทวีความรุนแรงมากขึ้น เนื่องจากประชาชนส่วนใหญ่ กังวลถึงผลกระทบมากกว่า จะเล็งเห็นประโยชน์ อย่างที่รัฐบาลขายของไว้ ขณะในภาคการเมือง พรรคร่วมฝ่ายค้าน ก็เตรียมนำประเด็น ให้ต่างชาติถือครองที่ดิน ถล่มรัฐบาล ผ่านการยื่นกระทู้ถามสด

 

โดยไฮไลท์อยู่ที่ การมุ่งเป้าไปที่ เรื่องผลกระทบ มาตรการทางด้านสังคม และความเสียหายทางความมั่นคงด้วย กระแสดังกล่าว ยังถูกจุดไฟ จากนายศรีสุวรรณ จรรยา เลขาธิการสมาคมองค์การพิทักษ์รัฐธรรมนูญไทย ที่เพิ่งเข้ายื่นฟ้องศาลปกครองสูงสุด โดยอ้างคณะรัฐมนตรีที่ลงมติดังกล่าว ใช้ดุลยพินิจโดยมิชอบ กำลังจะเสียความเสียหายในประเทศชาติ 

รวมทั้ง ต่างพยายามช่วยกันเสนอแนะ หาทางออกไว้อย่างหลากหลายน่าสนใจ เช่นกัน นายไตรรัตน์ จารุทัศน์ อาจารย์คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย หนึ่งในผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาฯ ระบุว่า ในข้อเท็จจริง ขณะนี้ มีเกือบ 100 ประเทศทั่วโลก ที่อนุญาตให้ต่างชาติมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ ครอบคลุมทั้งประเทศที่เสรี ไม่มีข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ เช่น สเปน ฝรั่งเศส อิตาลี คอสตาริกา และกลุ่มประเทศที่มีข้อตกลงการแลกเปลี่ยนซึ่งกันและกัน เช่น โครเอเชีย ตุรกี และเกาหลีใต้
 

แต่ทั้งนี้ ส่วนใหญ่แต่ละประเทศจะมีมาตรการเสริมที่ออกมาควบคู่ เพื่อเหตุผล 2 ประการ ได้แก่ 1.การป้องกันราคาอสังหาฯที่สูงขึ้นกระทบคนในชาติ และ 2. จำกัดสิทธิ์เพื่อเหตุผลทางความมั่นคง เช่น สหราชอาณาจักร เก็บภาษีกำไรจากการขายที่สูงกว่ามากสำหรับชาวต่างชาติ ในกรณีของไทย กับ วาทกรรม 'ขายชาติ' นายไตรรัตน์ ระบุว่า อาจเป็นการเอ่ยที่ไม่ได้ศึกษารายละเอียดของประเทศอื่นๆมากนัก เนื่องจากมองว่า การเปิดให้ต่างชาติซื้อ อสังหาฯได้ ภายใต้เงื่อนไขที่ประเทศนั้นๆได้ประโยชน์
 

อีกทั้ง ผูกรวมกับ นโยบายส่งเสริมการลงทุน,การทำงาน ถือเป็นสิ่งปกติที่ประเทศต่างๆทำกัน และน่าพิจารณามากขึ้น จากแนวโน้มประเทศเข้าสู่ 'สังคมผู้สูงอายุ' อย่างเต็มตัว ขาดวัยแรงงาน


" การเชิญชวนให้ชาวต่างชาติ ที่มีความรู้ ความสามารถ มาทำงาน ถือ เป็นนโยบายของประเทศที่ประสบปัญหาสังคมสูงวัย เช่น ญี่ปุ่น สิงคโปร์ และกลุ่มประเทศยุโรป ทำกัน อีกด้าน การเปิดรับผู้สูงอายุเกษียณ แลกกับการถือครองอสังหาฯ จะนำมาสู่ ธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับ สังคมสูงวัยมากมายเช่นกัน"

เสนอตั้งกองทุน- วางกฎเกณฑ์เข้ม 

อย่างไรก็ตาม เพื่อเป็นประโยชน์กับทุกกลุ่ม แนะว่า ประเทศไทย สามารถ ตั้งกองทุน “การอุดหนุนระหว่างกลุ่ม ”จากค่าธรรมเนียม การถือครองอสังหาฯ ของผู้สูงอายุต่างชาติ มาเป็นกองทุน ดูแลผู้สูงอายุในพื้นที่เหล่านั้นได้ ซึ่งจะเป็นมาตรการที่สามารถลดความเหลื่อมล้ำในระดับพื้นที่ได้เป็นอย่างดี รวมถึงการค่อยๆเปิด ทดลองนโยบายดังกล่าวในบางพื้นที่ และบางประเภทของอสังหาฯ เพื่อพิจารณาถึงข้อดี -ข้อเสีย ที่เกิดขึ้น
 

เช่นเดียวกับ มุมมองของ นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย เผย 'ฐานเศรษฐกิจ' ว่า ไส้ในของนโยบายเปิดช่อง 'ต่างชาติ' ในอสังหาฯไทย อาจต้องปรับปรุง เพิ่มเงื่อนไขเสริมเข้าไป เพื่อลดข้อครหาต่าง ๆ และ ให้เป็นประโยชน์อย่างแท้จริง พร้อมปกป้องผลประโยชน์ของคนในชาติ ควบคู่กันไปด้วย เช่น พิจารณา ลดขนาดการถือครองที่ดิน อาจน้อยกว่า 1 ไร่ ,กำหนดโซนนิ่ง ในโครงการที่ถูกจัดสรรไว้เท่านั้น ป้องกันการรวมแปลงในเครือญาติ ลงทุนเก็งกำไร ออกนอกพื้นที่ไม่ได้ , การเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สำหรับ ชาวต่างชาติในอัตราที่มากกว่า โดยไม่มีข้อยกเว้นลดหย่อนให้ เพราะไม่ใช่คนไทย เทียบ คนไทยเสีย 200 บาท ต่อ มูลค่า 1 ล้านบาท แต่สำหรับต่างชาติ เสนอให้จัดเก็บภาษี 20,000 บาท เป็นต้น
 

" ในต่างประเทศที่เปิดช่องให้ต่างชาติอย่างเสรี ก็มีกรอบครอบเอาไว้อยู่เหมือนกัน แม้แต่บางรัฐ ในสหรัฐฯ ก็ยังใช้เงื่อนไขแตกต่างกัน เพราะเป้าหมายการดึงต่างชาติเข้ามาของแต่ละพื้นที่ไม่เหมือนกัน ฉะนั้น ถ้ารัฐจะเดินหน้าต่อ กรอบควบคุมดูแล เช่น เวลา ,ราคา, พื้นที่ ควรมีความชัดเจนขึ้น หรือ ทำแซนบ็อกซ์ เป็นตัวต้นแบบเพื่อศึกษาความเหมาะสมก่อน "
 

เก็บภาษีต้องเต็มเม็ดเต็มหน่วย 

ประเด็น 'ได้ไม่คุ้มเสีย' ยังมีเสียงวิพากษ์ออกมา จากอดีตรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง อย่างนายธีระชัย ภูวนาถนรานุบาล ซึ่งระบุว่า ในแง่ของอัตราภาษีที่เกี่ยวข้องกับที่ดินในประเทศไทย ยังมีความน่าเป็นห่วง หากจะเปิดให้ต่างชาติเข้ามาถือครองกรรมสิทธิ์ เพราะ ที่ผ่านมา ไทย มีการจัดเก็บภาษี ในอัตราที่ต่ำกว่า ประเทศพัฒนา เมืองอสังหาฯหลักของโลก เทียบ ภาษีถือครองที่อยู่อาศัยในไทย ถ้ามูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท เสีย 0.05% ต่อปี แต่ในอังกฤษ จะถูกเรียกเก็บแบบขั้นบันได 5-12% ขณะญี่ปุ่น เก็บ 3% และ สเปน 0.4-1.0% จะเห็นได้ว่า บ้านเราห่างจากญี่ปุ่นอยู่ 60 เท่า อาจเป็นช่องให้ ต่างชาติเข้ามาหาโอกาสประหยัดภาษีรายปี เช่นเดียว กับอัตราภาษี ในการขายที่อยู่อาศัยในไทย ครอบคลุม ส่วนภาษีเงินได้ ,ค่าธรรมเนียมโอนฯ และ อากรสแตมป์ โดยรวมไม่เกิน 7.5% เท่านั้น
 

ต่างจากหลายๆประเทศ ที่จะถูกเรียกเก็บภาษีจากกำไรการขายค่อนข้างโหด เช่น อังกฤษ capital gains tax 28% ,ญี่ปุ่น 30% (เกิน 5ปี เหลือ 15%) ฉะนั้น จะเห็นได้ว่า ชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้อที่ดินในไทย เมื่อขายได้กำไร ก็จะประหยัดค่าภาษี capital gains tax มากกว่าในประเทศอื่นๆ 3-4 เท่า เพราะ โครงสร้างภาษีที่คนต่างชาติต้องเสียให้บ้านเรานั้น ต่ำกว่าประเทศพัฒนา ดังนี้ สิ่งที่อยากเห็น คือ ถ้ารัฐบาลจะเดินหน้าเรื่องนี้ จำเป็นต้องปรับแก้ เรื่องการเก็บภาษีมาเพื่อสร้างประโยชน์ให้แก่คนไทยด้วย เพราะไม่อย่างนั้น ผู้ที่เสียประโยชน์ คือ บรรดาคนไทยส่วนใหญ่ ที่ปัจจุบันยังไม่มีที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ จะตั้งครอบครัวได้ยากขึ้น จากแนวโน้มราคาอสังหาฯแพงขึ้น


" โจทย์ใหญ่ของรัฐบาล คือ การเน้นพัฒนาประเทศ ให้รายได้ ค่าแรง และกำลังซื้อของคนในประเทศ อยู่ในอัตราสูงขึ้นเสียก่อน และเมื่อนั้น ก็จะสามารถปรับอัตราภาษีเกี่ยวกับอสังหาฯให้สูงขึ้นได้ ก่อนคิดเปิดขายที่ดินให้ต่างชาติ"
 

เผือกร้อนในมือรัฐบาลเจ้าของนโยบาย 

ไม่ต่างจากมุมของ นาย นณริฏ พิศลยบุตร นักวิชาการอาวุโส สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (ทีดีอาร์ไอ) ว่าด้วยเรื่องความพร้อมของประเทศไทย หากจะเดินหน้ากฎหมายนี้ แสดงความเป็นห่วง เงินที่ต่างชาติจะนำมาลงทุน ว่าควรเป็นเงินที่ขาวสะอาด ไม่ใช่เงินที่มาจากธุรกิจที่ผิดกฏหมาย หรือ เป็นการฟอกเงิน ขณะคำถามสำคัญ เงินที่นำมาลงทุน เกิดแรงกระเพื่อมทางเศรษฐกิจได้จริงอย่างที่รัฐบาลมุ่งหวังหรือไม่ ?
 

" ที่ดินที่ซื้อ อาจต้องกำหนดว่า ต้องเป็นอสังหาฯที่ผลิตโดยบริษัทไทย ไม่ใช่ซื้อที่ดินเปล่าและไม่สร้างเป็นที่อยู่อาศัย และต้องเสียภาษีที่ดิน และภาษีกำไรการขายอื่นๆ อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ไม่มีข้อยกเว้น รวมถึงการกำหนดโซนที่จะให้ซื้อขายที่สำหรับต่างชาติเป็นการเฉพาะ เพื่อไม่ให้แย่งที่อยู่อาศัยคนไทยด้วย "

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่เห็นตรงกันก็คือ หากมองภาพรวมขณะนี้ ประเทศไทยซึ่งเผชิญกับแนวโน้มเศรษฐกิจชะลอตัว เด็กเกิดใหม่ลดน้อยถอยลง สวนทางคนสูงวัยเต็มเมือง การขับเคลื่อนเศรษฐกิจโดยมีโซ่ตรวนใหญ่ และขาดวัยแรงงาน จะยากขึ้นหรือไม่ ? ถ้าไม่มีแรงผลักใหม่ๆ แต่ก็ต้องไม่ลืม ปัญหาความเหลื่อมล้ำ ช่องว่างที่ถ่างกว้างมากขึ้น ในลักษณะ 'รวยกระจุก จนกระจาย' ที่ทำให้ ปัจจุบัน คนไทยอีกจำนวนมาก ยังไร้ที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง ราคาอสังหาฯเกินเอื้อมถึง ขณะค่าแรงถูก เข้าถึงสินเชื่อยาก มองการเปิดช่องต่างชาติ อาจยิ่งทำให้โครงสร้างของปัญหา แก้ยากขึ้นไปอีกหรือไม่ นี่คือสิ่งที่รัฐบาลต้องให้ความกระจ่างต่อสังคมไทย ...