เอกชนจ้องตาเป็นมัน‘ที่ดินรถไฟ’ ดันขุมทรัพย์แสนล้านเปิดประมูล 

คณะกรรมการการรถไฟแห่งประเทศไทย  (บอร์ดรฟท.) มีมติวันที่ 28 กันยายน ที่ผ่านมา ให้การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ทยอยส่งมอบสินทรัพย์ 3.8 หมื่นไร่ ให้กับ บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ฐานะบริษัทลูก ภายในเดือนตุลาคม 2565 เพื่อนำที่ดินแปลงศักยภาพ เปิดประมูล สร้างรายได้

 

โดยมีเป้าหมาย 10 ปี 1.25  แสนล้านบาท 30 ปี 6แสนล้านบาทตามลำดับเพื่อลบคราบภาระหนี้สิน ที่สะสมอยู่ กว่า 2 แสนล้านบาทให้หมดไป จากการบริหารจัดการขุมทรัพย์ใหญ่ที่สามารถสร้างรายได้มหาศาล อย่าง ที่ดินศูนย์คมนาคมพหลโยธิน  2,325 ไร่ ที่ดินแปลงใหญ่  ทำเลทองเปิดให้เอกชนพัฒนาต่อยอด

 

โดยมีสถานีกลางบางซื่อ(สถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์)  ศูนย์กลางเดินทางระบบรางใหญ่สุดในภูมิภาคอาเซียน เป็นจุดขาย ตั้งเป้าหมายดึงนักลงทุนพัฒนาเชิงพาณิชย์มิกซ์ยูส ซึ่งที่ผ่านมารฟท.เคยเปิดประมูลพื้นที่โดยรอบมาแล้วสองครั้ง แต่ ไม่ ประสบความสำเร็จ ทำให้ต้องปรับแผนครั้งใหญ่ โดยอาศัยบริษัทลูก นำที่ดินทั้งหมดออกพัฒนา ประเมินว่าเอกชนจะให้ความสนใจ

 

 

โอน 3 พันสัญญาต.ค.นี้              

รายงานข่าวจากรฟท. ระบุว่า   รฟท.เตรียมถ่ายโอน ทรัพย์สิน ให้บริษัทเอสอาร์ที แอสเสทฯ จำนวน 3,000 สัญญาภายในเดือนตุลาคมนี้ แบ่งเป็น 2 กลุ่มสัญญา ประกอบด้วย

 

1.กลุ่มสัญญาที่รฟท.ต้องจ้างบริษัทเอสอาร์ทีฯ บริหาร โดยเป็นสัญญาที่มีภาระผูกพัน ซึ่งเป็นสัญญาที่จะครบกำหนดตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 จำนวน 1,000 สัญญา

 

2.กลุ่มสัญญาที่บริษัทเอสอาร์ทีฯต้องเช่ารฟท.เพื่อไปบริหาร ซึ่งเป็นสัญญาที่จะครบกำหนดก่อนวันที่ 31 ธันวาคม 2565 จำนวน 2,000 สัญญา ปัจจุบันกลุ่มสัญญาที่ 2 ฝ่ายบริหารทรัพย์สินของรฟท.อยู่ระหว่างดำเนินการจัดทำรูปแบบการคิดผลตอบแทนสำหรับที่ดินและอาคารระยะเวลา 15 ปี เพื่อประกอบการเจรจาผลตอบแทนกับบริษัทเอสอาร์ทีฯ

 

หากเจรจาร่วมกันแล้วเสร็จจะเสนอต่อคณะกรรมการรฟท.เพื่อพิจารณาเห็นชอบต่อไปส่วนกลุ่มสัญญาที่ 3 คือ สัญญาที่บริษัทเอสอาร์ทีฯ ที่ต้องเช่ารฟท.เพื่อนำไปบริหาร ซึ่งเป็นสัญญาที่ไม่มีภาระผูกพัน (ที่ดินแปลงเปล่า) ยังไม่ได้ข้อสรุปว่าจะส่งมอบจำนวนกี่สัญญาให้บริษัทเอสอาร์ทีฯ เนื่องจากรฟท.อยู่ระหว่างรอบริษัทเอสอาร์ทีฯ แจ้งตอบข้อเสนอการเช่าที่ดินในกลุ่มสัญญาดังกล่าว 

              

สำหรับการถ่ายโอนทรัพย์สินให้บริษัทเอสอาร์ที แอสเสท จำกัด  ทั้งหมด 12,839 สัญญา มูลค่า 3,166 ล้านบาท โดยตั้งเป้าหมายของการดำเนินธุรกิจ คาดว่าในปี 2566 จะมีประมาณการรายได้อยู่ที่ 4,000 ล้านบาท และปี 2570 จะมีประมาณการรายได้อยู่ที่ 8,000 ล้านบาท และในระยะ 30 ปีจะมีประมาณการรายได้รวม 600,000 ล้านบาท (ไม่รวมรายได้จากธุรกิจอื่นๆ จากการตั้งบริษัทเอสอาร์ทีฯ)

 

ปั้นคลองสาน-บูมฝั่งธนฯ              

สำหรับแปลงที่ดินที่ทาง รฟท. ได้เตรียมพัฒนาให้บริษัทลูกบริหารนั้น เช่น ที่ดินบริเวณตลาดคลองสาน พื้นที่ 4 ไร่ 1 งาน 95 ตารางวา ทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยาย่านเจริญนคร ที่อยู่ระหว่างการศึกษาเพื่อก่อสร้างโรงแรมระดับ 3-4 ดาว, ศูนย์การค้า และพื้นที่ค้าขาย

              

ขณะที่การต่อสัญญาเช่ารายบริษัทยูไนเต็ด โกลเบิล เอเยนซี (ประเทศไทย) จำกัด ที่สถานีธนบุรี ที่ประชุมคณะกรรมการ (บอร์ด) รฟท.มีมติอนุมัติให้รฟท.ต่อสัญญาเช่าให้กับบริษัทยูไนเต็ด โกลเบิล เอเยนซี (ประเทศไทย) จำกัด พื้นที่ 25,066 ตารางเมตร อายุสัญญา 10 ปี ตั้งแต่วันที่ 20 กรกฎาคม 2565-19 กรกฎาคม 2575

 

จากเดิมที่สัญญาสิ้นสุดตั้งแต่วันที่ 20 กรกฎาคม 2555-19 กรกฎาคม 2565 โดยการต่อสัญญาในครั้งนี้ระบุในสัญญาถึงผลการตอบแทนสัญญาว่าผู้ค้าเดิมที่ได้รับสิทธิการเช่าจะต้องมีการปรับปรุงตลาดและระบบสาธารณูปโภค มูลค่า 32 ล้านบาท หากการปรับปรุงตลาดมีมูลค่าไม่ถึง 32 ล้านบาท บริษัทยูไนเต็ดฯ จะต้องชำระเงินชดเชยคืนให้กับรฟท.

              

นอกจากนี้รฟท.ยังมีที่ดินที่มีศักยภาพสามารถเพิ่มรายได้ให้กับองค์กรได้ เช่น ที่ดินบริเวณบ้านพักพนักงานย่านสถานีธนบุรีจำนวน 21 ไร่ และสถานีธนบุรี บริเวณตลาดศาลาน้ำร้อน ประมาณ 2.5 หมื่นตารางเมตร ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพ ใกล้โรงพยาบาลศิริราช และในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าสายสีส้มที่เปิดให้บริการ

 

ต่อสัญญาที่ดินปทุมวัน            

ส่วนสัญญาเช่าที่ดินและทรัพย์สินของรฟท.บริเวณถนนรองเมืองของกรุงเทพมหานคร ให้กับบริษัทโกลเด้น แอสเซ็ท จำกัด เบื้องต้นกำหนดให้ต่ออายุสัญญาเช่าที่ดินของโรงแรมเดอะทวินทาวเวอร์ เนื้อที่ 6.53 ไร่ ย่านรองเมือง เขตปทุมวันออกไปอีก 30 ปี จากเดิมที่จะหมดสัญญาเช่าภายในวันที่ 17 ส.ค.2564 ซึ่งรฟท.จะได้ผลตอบแทน ราว 1,620 ล้านบาท โดยกำหนดให้ผู้เช่าดำเนินการปรับปรุงอาคารสิ่งปลูกสร้าง ราว 370 ล้านบาท

              

ปี 66 ประมูลที่ดินหัวหิน            

ขณะที่ดินโรงแรมรถไฟหัวหิน เบื้องต้นคณะกรรมการ (บอร์ด) รฟท.มีมติอนุมัติให้รฟท.ต่อสัญญาเช่าโรงแรมรถไฟหัวหิน หรือโรงแรมเซ็นทารา แกรนด์ รีสอร์ท แอนด์ วิลล่า หัวหิน พื้นที่ 71.65 ไร่ ให้กับบริษัท เซ็นทรัลหัวหินบีช รีสอร์ท จำกัด ออกไปอีก 1 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 16 พฤษภาคม 2565-15 พฤษภาคม 2566 จากเดิมสิ้นสุดสัญญาในวันที่ 15 พฤษภาคม 2565 ภายใต้เงื่อนไขค่าธรรมเนียมค่าเช่าตามเดิมในสัญญาที่ระบุให้บริษัทฯชำระค่าธรรมเนียมค่าเช่าราว 9.4 ล้านบาทต่อเดือน

 

เขย่าที่ดินรัชดาฯ              

อย่างไรก็ตามรฟท.มีทรัพย์สินสัญญาเช่าที่ดินหลายแปลง เช่น ที่ดินย่านถนนรัชดาภิเษก 124 แปลง (124 สัญญา) ตั้งแต่แยกศูนย์การค้าเดอะสตรีท ตลอดแนวจนถึงสำนักงานใหญ่ SCB และจุดตัดถนนวิภาวดีรังสิต ที่ทยอยหมดสัญญาเช่าในปี 2563-2567 ที่ผ่านมา รฟท. มีรายได้จากค่าเช่าย่านถนนรัชดาฯกว่า 200 กว่าล้านบาทต่อปี หากมีการเจรจาต่อสัญญาใหม่จะทำให้รฟท.ได้ค่าเช่าเพิ่ม

              

สำหรับที่ดินแปลงรัชดาฯ ซึ่งเป็นที่ตั้งของสถานบริการโพไซดอน  เนื้อที่ 15.4ไร่ ได้ยื่นขอต่อสัญญากับรฟท. ตั้งแต่ เดือนมิถุนายน 2559  อีก 30 ปี เดิมจะสิ้นสุดสัญญา วันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2567 แต่จากเกิดสถานการณ์โควิด-19

 

ทำให้บริษัทขอปรับปรุงดัดแปลงอาคารสูง 11 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 10,656 ตร.ม. เป็นโรงแรมระดับ 3 วงเงิน 200 ล้านบาท จากเดิมเป็นธุรกิจอาบอบนวด เนื่องจากธุรกิจเข้าสู่ช่วงขาลง ประกอบกับมีภาระต้นทุนมากขึ้น ทำให้ไม่มีนักท่องเที่ยวมาใช้บริการรวมทั้งที่ดินสถานบันเทิง RCA จำนวน 60 ไร่ ฯลฯ

 

SRTA ปั้นที่ดิน3.8หมื่นไร่              

นายอำนวย ปรีมนวงศ์  ประธานกรรมการบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) เปิดเผยถึงความคืบหน้า  รฟท. ส่งมอบทรัพย์สินให้บริษัท  ซึ่งเป็นบริษัทลูกของรฟท.ในการเช่าทรัพย์สินไปดำเนินการนั้น

 

เบื้องต้นแผนการส่งมอบทรัพย์สิน จะเริ่มดำเนินการภายในกลางเดือนตุลาคม นี้ โดยรฟท.จะเริ่มส่งมอบทรัพย์สินเกี่ยวกับสัญญาเช่าจ้างบริหารในปัจจุบัน เพื่อให้บริษัทดำเนินการเข้าบริหารก่อน เช่น สัญญาเช่าของบริษัท เซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนา จำกัด ฯลฯ

              

“รฟท.จะทยอยส่งมอบทรัพย์สินให้แก่บริษัททุกเดือนเป็นระยะๆ จนครบตามสัญญาของที่ดินรฟท.ทั้งหมด 3.8 หมื่น ไร่ แล้วเสร็จภายในกลางปี 2566 หลังจาก รฟท.ส่งมอบทรัพย์สินครบทุกสัญญาแล้วเสร็จ บริษัทจะดำเนินการบริหารสัญญาต่อไป”

              

ที่ผ่านมารฟท.ได้มอบหมายให้บริษัท เอสอาร์ที ฯ  เป็นผู้ดำเนินการเข้ามาบริหารจัดการที่ดินและสินทรัพย์ของ รฟท. เพื่อพัฒนาพื้นที่ให้มีความหลากหลายและคล่องตัวมากขึ้น คาดว่าจะสามารถสร้างรายได้ตามเป้าที่วางไว้ 1.25 แสนล้านบาท ภายในระยะเวลา 10 ปี ซึ่งน่าจะถึงจุดคุ้มทุน และในระยะยาว 30 ปี จะสร้างรายได้สูงถึง 6.3 แสนล้านบาท ซึ่งเพียงพอต่อการจัดการหนี้สิน และบริหารจัดการองค์กรในอนาคต

              

ทั้งนี้ตามแผนรฟท.ได้จัดทำแผนถ่ายโอนงาน ประกอบด้วย ระยะที่ 1 โอนงานส่วนที่เป็นสัญญาเช่าในปัจจุบัน จำนวนกว่า 1.5 หมื่นสัญญา ระยะที่ 2 โอนงานที่ดินเปล่ายังไม่มีสัญญาเช่า เพื่อให้บริษัทลูกนำไปวางแผนพัฒนาหารายได้ พื้นที่ราว 3.8 หมื่น ไร่ มูลค่ากว่า 3 แสนล้านบาทเช่น พื้นที่รอบสถานีกลางบางซื่อ ที่ดินสถานีแม่น้ำ เป็นต้น

              

ส่วนรายได้ของบริษัทลูก จะมาจาก 3 ส่วน คือ 1. รายได้จากค่ารับจ้างบริหารสัญญาเช่าเดิมจำนวน 1.5 หมื่นสัญญา โดยสินทรัพย์ทั้งหมดยังคงเป็นของ รฟท. 2. รายได้จากการให้เช่าช่วง ร่วมทุน หรือพัฒนาที่ดินเดิมที่หมดอายุสัญญา และ 3. รายได้จากการร่วมลงทุนกับเอกชน และการพัฒนาพื้นที่ดินเปล่าในอนาคต