รฟท.งัดเซฟที่ดิน 6.3 แสนล้าน ประมูลเช่า ล้างหนี้ ใน10 ปี

 

จากภาระหนี้สะสมของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ที่มีมากกว่า 1.67 แสนล้านบาท ส่งผลให้ กระทรวงคมนาคม เร่งรัดให้ รฟท. นำทรัพย์สินซึ่งเป็นที่ดินในมือ 3.8 หมื่นไร่ ออกประมูลหารายได้ โดย ตั้งบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด  ขึ้นมาเป็นบริษัทลูก จัดทำแผนแม่บทพัฒนาพื้นที่ เพื่อความคล่องตัวมีเป้าหมายสร้างรายได้ 1.25 แสนล้านบาท ถึงจุดคุ้มทุน 10 ปี  ลบภาพขาดทุนของรถไฟไทย

รฟท.ยังตั้งเป้าหมายการพัฒนาพื้นที่ในระยะเวลา 30 ปีจะมีรายได้สูงถึง 6.3 แสนล้านบาท เนื่องจากที่ดินแต่ละแปลงอยู่ในทำเลศักยภาพกลางใจเมืองแนวเส้นทางรถไฟฟ้าอีกทั้งหัวเมืองเศรษฐกิจสำคัญ สามารถสร้างมูลค่าการลงทุนที่สูง

 

 

รื้อประมูลที่ดินแปลงยักษ์

 สำหรับการสร้างรายได้ให้เป็นไปตามเป้าหมาย ต้องจัดลำดับความสำคัญที่ดินที่ต้องนำออกพัฒนา ล่าสุดคณะกรรมการการรถไฟแห่งประเทศไทย(บอร์ดรฟท.) มีมติ วันที่ 29 กันยายน 2564 ให้เอสอาร์ทีฯนำผลศึกษาโครงการพัฒนาพื้นที่บริเวณบ้านพักพนักงานย่านสถานีธนบุรีพื้นที่ 21 ไร่ มาพิจารณาพัฒนาพื้นที่ร่วมกับสถานีธนบุรี บริเวณ ตลาดศาลาน้ำร้อน ประมาณ 2.5 หมื่น ตารางเมตร (ตร.ม.) ให้การพัฒนาเป็นไปในทิศทางเดียวกัน  อีกทั้งใกล้กับโรงพยาบาลศิริราช มีรถไฟฟ้าสายสีส้มผ่าน ช่วยสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับแปลงที่ดินดังกล่าว  จากเดิมได้ จ้างบริษัทที่ปรึกษา ศึกษาความเป็นไปได้ เพียงแปลงเดียวคือบ้านพักพนักงานสถานีธนบุรี 21 ไร่ เท่านั้น

นายนิรุฒ มณีพันธ์ ผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ระบุว่า พื้นที่สถานีธนบุรี บริเวณศาลาน้ำร้อนบริษัท ยูไนเต็ด โกลเบิล เอเยนซี (ประเทศไทย) จำกัด จะหมดอายุสัญญาเช่ากลางปี 2565 และเสนอขอต่ออายุสัญญา 15 ปี ขณะบอร์ด รฟท. ยังไม่อนุมัติ โดยให้เหตุผลว่าต้องการให้เอสอาร์ที แอสเสทฯ ซึ่งเป็นบริษัทลูกดูแลบริหารทรัพย์สินของ รฟท. พิจารณาการพัฒนาพื้นที่ย่านสถานีธนบุรีทั้งหมดไปในทิศทางเดียวกัน

พร้อมทั้งสั่งทบทวนแผน เร่งหาเอกชนเช่าที่ดินและอาคาร ของโรงแรมเซ็นทารา แกรนด์ รีสอร์ท แอนด์ วิลล่า หัวหิน  หรือโรงแรมรถไฟหัวหิน คาดว่าทั้ง 2 โครงการที่ผ่านบอร์ด รฟท. จะเปิดประมูลได้ภายในปี 2565

 นอกจากนี้ยังมีแปลงสถานีรถไฟหัวหินสนามกอล์ฟ 500 ไร่ และโรงแรมอีก 3 ไร่ ที่หมดอายุสัญญาไป กว่า 6 ปี  โดยจะประมูลพัฒนารูปแบบผสมผสานหรือ มิกซ์ยูสมูลค่าไม่ต่ำกว่า 10,000 ล้านบาท เชื่อว่า กลุ่มทุนเดิมจะเข้าพื้นที่ อย่างบริษัทบุญรอดบริวเวอรี่ จำกัด ที่ยังเช่าบริหารสนามกอล์ฟแบบปีต่อปี

10 ปี ล้างขาดทุน

รายงานข่าวจาก รฟท. เปิดเผยว่า ตามแผนแม่บทพัฒนาพื้นที่ของรฟท. จำนวน 38,000 ไร่ เอสอาร์ที ได้ศึกษาแนวทางการบริหารโครงการใหญ่ บนแปลงที่ดินต่างๆ ให้เกิดความหลากหลาย ไม่เป็นรูปแบบเช่าเพียงอย่างเดียว  คาดว่าจะเห็นเป็นรูปธรรมเดือนธันวาคมนี้ ให้ผลตอบแทนสูงถึง 125,175 ล้านบาท ภายใน 10 ปี และถึงจุดที่ทำให้ รฟท. รอดพ้นการขาดทุนลดผลกระทบหนี้สินที่มีอยู่ 1.67 แสนล้านบาทขณะ 30 ปีข้างหน้า จะเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ เป็น 6.3 แสนล้านบาท  

ปี 65 โอน 1.28 หมื่นสัญญา

ทั้งนี้ในปัจจุบัน รฟท. อยู่ระหว่างทยอยส่งมอบที่ดินยให้เอสอาร์ทีฯ ซึ่งมีความเป็นมืออาชีพ ทบทวนผลการศึกษาที่เคยผ่านบอร์ดแล้ว เนื่องจากที่ประชุมเล็งเห็นว่าบริษัทฯ น่าจะมีมุมมองเพิ่มเติมจากผลการศึกษามากขึ้น จึงให้นำไปทบทวนอีกครั้ง แต่ไม่ใช่การศึกษาใหม่ทั้งหมด เบื้องต้น รฟท. ต้องโอนทรัพย์สินโครงการขนาดใหญ่ที่ทำสัญญาไว้ประมาณ 75 สัญญา ก่อนสิ้นปี 2564 หลังจากนั้นจะดำเนินการโอนทรัพย์สินทั้งหมด 12,839 สัญญา ให้บริษัทเอสอาร์ทีฯ ในปี 2565 ต่อไป

ชิงพื้นที่สถานีกลางบางซื่อ

ความคืบหน้าการประมูลพื้นที่เชิงพาณิชย์ สถานีกลางบางซื่อ รฟท.อยู่ระหว่างจัดทำรายละเอียดเพิ่มเติมตามความเห็นของบอร์ดรฟท.เกี่ยวกับสูตรคำนวณผลประโยชน์ตอบแทน คาดว่าจะแล้วเสร็จเบื้องต้นจะแล้วเสร็จสามารถนำเสนอบอร์ดพิจารณาเห็นชอบ และออกประกาศเอกสารประกวดราคาหาเอกชนเพื่อพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ และป้ายโฆษณา บริเวณอาคารสถานีกลางบางซื่อและสถานีรถไฟฟ้าสายสีแดง 12 สถานี เดือนตุลาคมนี้ 

ส่วนการจัดหาเอกชนบริหารพื้นที่ แบ่งออกเป็น 4 สัญญา ได้แก่ การบริหารพื้นที่เชิงพาณิชย์ภายในสถานีกลางบางซื่อ และจัดทำป้ายโฆษณา โดยทั้ง 2 สัญญามีสัญญาเช่า 20 ปี  ขณะอีก 2 สัญญา คือ การบริหารพื้นที่เชิงพาณิชย์สถานีรถไฟสายสีแดง 12 แห่ง และการจัดทำป้ายโฆษณา ในสถานี มีสัญญาเช่า 3 ปี เนื่องจาก รฟท. ประเมินแล้วพบว่าการทำสัญญาระยะสั้นจะจูงใจเอกชนมากกว่า อีกทั้งจะนำ 2 สัญญาดังกล่าวไปประมูลรวมกับการจัดหาเอกชนร่วมลงทุน (พีพีพี) เดินรถสายสีแดง เพื่อจูงใจเอกชนร่วมลงทุนมากขึ้นและเพื่อประโยชน์ต่อการบริหารสัญญา

รายงานข่าว กล่าวต่อว่า ภายหลังประกาศเอกสารประกวดราคาแล้ว คาดว่าจะใช้เวลาในขั้นตอนประกวดราคาราว 2 เดือนแล้วเสร็จ ได้เอกชนผู้ชนะการประมูลในคู่สัญญา ภายในช่วงต้นปี 2565 ซึ่ง รฟท. จะเร่งรัดให้มีการเข้าพื้นที่พัฒนาในทันที โดยระยะแรกที่ต้องดำเนินการเร่งด่วน คือ พื้นที่บริเวณประตู 4 ซึ่งเป็นเป้าหมายที่จะพัฒนาร้านอาหารรองรับประชาชนมาใช้บริการรถไฟสายสีแดง

อย่างไรก็ตามการเข้าพื้นที่ช่วงแรกอาจต้องบริหารจัดการร่วมกับศูนย์ฉีดวัคซีน แต่ รฟท.มั่นใจว่าจะบริหารพื้นที่ไม่ให้ทับซ้อนหรือเป็นผลกระทบต่อกัน อีกทั้งการให้บริการร้านอาหาร จะรองรับประชาชนท่เข้ามาใช้บริการศูนย์ฉีดวัคซีนกลางบางซื่อ  หลังจากนั้นระยะต่อไปจะผลักดันให้มีการพัฒนาห้างร้านต่างๆ ในรูปแบบช็อปปิ้งมอลล์ มีสินค้าและบริการหลากหลาย รวมไปถึงสินค้าแบรนด์เนม คล้ายกับการบริการในท่าอากาศยาน เพื่อยกระดับให้สถานีกลางบางซื่อไม่เป็นเพียงสถานีบริการการเดินทาง

เปิดทำเลทองคลองสาน-RCA

นอกจากนี้  ในปีหน้ายังมีแผนนำที่ดินบริเวณตลาดคลองสาน หรือตลาดคลองสานพลาซ่า และท่าเรือข้ามฟากคลองสาน ใกล้กับห้างไอคอนสยามและรถไฟฟ้าสายสีทอง ออกประมูล  พัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ระยะยาว 30 ปี  เนื่องจากผู้เช่ารายเดิม ไม่ต่อสัญญา หลังจาก รฟท. ขอปรับค่าเช่าเพิ่ม จาก 1.6 ล้านบาท เป็น 15 ล้านบาท ต่อปี ล่าสุดมอบ บริษัทลูกศึกษาแผนดังกล่าว เสนอบอร์ดพิจารณาต่อไป

ขณะที่ดินรัชดาภิเษก เชื่อมถนนพระราม9 ซิตี้อเวนิวหรือ RCAแหล่งรวมสถานบันเทิงชื่อดังในอดีต  เนื้อที่กว่า 60 ไร่ กำลังจะหมดสัญญาในปีหน้า และต่อสัญญาให้กับ ที่ดินโพไซดอน เนื้อที่ 15.4 ไร่ ปรับรูปแบบใช้อาคารจาก อาบอบนวดเป็นโรงแรม 3 ดาว พื้นที่ใช้สอย 10,656 ตร.ม. สัญญาเช่าราว 753 ล้านบาท จาก เดิม 200 ล้านบาท เนื่องจากจะหมดอายุสัญญาเดือนกุมภาพันธ์ 2567

ทั้งนี้ รฟท. มีแผนต่อสัญญาโรงแรมเดอะทวินทาวเวอร์  เนื้อที่ 6.53 ไร่ ย่านรองเมือง เขตปทุมวัน ของ บจ.โกลเด้น แอสเซ็ท  จากเดิมที่หมดสัญญาในวันที่ 17 สิงหาคม2564 ซึ่งได้มีการเจรจาและต่อสัญญาเช่า ระยะเวลา 20 ปี คิดเป็นผลตอบแทน 1,575 ล้านบาท โดยประเมินมูลค่าทรัพย์สินไว้ที่ 976 ล้านบาท