ยอดขาย 'อสังหา' กทม. ชะลอตัว สต็อก ค้าง 8.6 แสนล้าน

16 ก.ย.2565 - ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า การสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยพบความเคลื่อนไหวในด้านอุปทานโดยมีที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งหมดในตลาด หรือTotal Supply ณ ช่วงไตรมาส 2 ปี 2565 จำนวน 199,949 หน่วย มูลค่า 976,823 ล้านบาท 

โดยมีจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าเพียงร้อยละ 0.02 ในขณะที่มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.32  ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยเท่านั้น  ในจำนวนดังกล่าวเป็นโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จำนวน 28,334 หน่วย มูลค่ารวม 136,577 ล้านบาท

มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ในช่วงไตรมาส 2 ปี 2565 จำนวน 23,476 หน่วย มูลค่ารวม 116,488 ล้านบาท และมีหน่วยเหลือขาย จำนวน 176,473 หน่วย มูลค่ารวม 860,335 ล้านบาท  ทั้งนี้ ในจำนวนหน่วยเสนอขายจำนวน 199,949 หน่วย มูลค่า 976,823 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรร 119,483 หน่วย มูลค่ารวม 624,876 ล้านบาท และโครงการอาคารชุด จำนวน 80,466 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 351,947 ล้านบาท 

โครงการเปิดใหม่สูงกว่าปี 2564 ทาวน์เฮ้าส์เยอะสุด

ในส่วนของโครงการเปิดขายใหม่ พบว่า ในช่วงไตรมาส 2/2565 มีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ 28,334 หน่วย มูลค่า 136,577 ล้านบาท ซึ่งมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่สูงกว่าครึ่งปีหลัง (6 เดือนสุดท้าย) ของปี 2564 ที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ 32,818 หน่วย มูลค่า 132,530 ล้านบาท 

โดยในกลุ่มของบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝดเปิดขายใหม่เพิ่มมากขึ้นกว่าช่วงไตรมาสก่อนหน้า ในขณะที่อาคารชุดเริ่มมีการเปิดตัวลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยพบว่ามีโครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่ 16,154 หน่วย มูลค่า 44,586 ล้านบาท และเป็นโครงการบ้านจัดสรร  12,180 หน่วย มูลค่า 91,990 ล้านบาท 

ห่วงยอดขายชะลอตัวจากไตรมาสแรก

สำหรับสถานการณ์ด้านอุปสงค์ จากการสำรวจพบว่ายอดขายได้ใหม่ในช่วงไตรมาส 2 มีจำนวน 23,476 หน่วย มูลค่า 116,488 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนและมูลค่าขายได้ใหม่ลดลงจากไตรมาสแรกของปี 2565  ที่มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ 30,070 หน่วย มูลค่า 135,801 ล้านบาท โดยพบว่ามีโครงการอาคารชุดขายได้ใหม่ 13,491 หน่วย มูลค่า 51,152  ล้านบาท และเป็นโครงการบ้านจัดสรร  9,985 หน่วย มูลค่า 65,336 ล้านบาท 

อย่างไรก็ตามเมื่อพิจารณาอัตราดูดซับต่อเดือนในไตรมาส 2 ปี 2565 ในภาพรวมอัตราดูดซับที่อยู่อาศัยทุกประเภทอยู่ที่ร้อยละ 3.9 ต่อเดือน ลดลงจากไตรมาสแรกซึ่งมีอัตราดูดซับร้อยละ 5.0 ต่อเดือน โดยโครงการอาคารชุดอัตราดูดซับลดจากร้อยละ 7.8 ในไตรมาสแรก มาอยู่ที่ร้อยละ 5.6 ในไตรมาส 2 ปี 2565 ส่วนบ้านจัดสรรอัตราดูดซับลดลงจากร้อยละ 3.0 ในไตรมาสก่อนหน้าลดลงมาอยู่ที่ร้อยละ 2.7 ในไตรมาส 2 ปี 2565 

ที่อยู่ต่ำราคา 1-1.5 ล้านบาท ดูดซับต่ำลงมาก

เมื่อแยกตามระดับราคาที่อยู่อาศัยพบว่ามีกลุ่มราคาที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่บางกลุ่มที่น่าจับตาและให้ความระมัดระวังเป็นพิเศษ คือกลุ่มดับราคา 1.01-1.50 ล้านบาท มีอัตราดูดซับลดลงอย่างมากโดยลดลงจากร้อยละ 13.6 ในไตรมาสแรก มาอยู่ที่ร้อยละ 8.3 ในไตรมาส 2 ปี 2565 และกลุ่มราคา > 20 ล้านบาท อัตราดูดซับลดลงจากร้อยละ 6.5 ในไตรมาสแรกมาอยู่ที่ร้อยละ 4.6 ในไตรมาส 2 ปี 2565 แสดงให้เห็นว่าการขายเริ่มมีทิศทางที่ชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ  

หน่วยเหลือขายคงค้างกว่า 1.76 แสนหน่วย มูลค่ากว่า 8.6 แสนล้านบาท

สถานการณ์เริ่มชะลอตัว ด้วยอัตราดูดซับซึ่งมีทิศทางลดลงในหลายทำเล และหลายกลุ่มระดับราคา เป็นเหตุผลสำคัญทำให้หน่วยเหลือขายคงค้าง ณ ไตรมาส 2 ปี 2565 ปรับตัวเพิ่มขึ้น จึงยังคงต้องเพิ่มความระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีหน่วยเหลือขายจำนวนทั้งสิ้น 176,473 หน่วย มูลค่า 860,335 ล้านบาท  แบ่งเป็นโครงการอาคารชุด 66,975 หน่วย มูลค่า 300,795 ล้านบาท โครงการบ้านจัดสรร จำนวน 109,498 หน่วย มูลค่า 559,540 ล้านบาท 

5 ทำเลที่มีโครงการอาคารชุดเหลือขายสูงสุด 

• อันดับ 1. โซนห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง 9,496 หน่วย มูลค่า 40,696 ล้านบาท 
• อันดับ 2. โซนเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด จำนวน 7,102 หน่วย มูลค่า 16,233 ล้านบาท 
• อันดับ 3. โซนพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ จำนวน 7,006 หน่วย มูลค่า 20,462 ล้านบาท และอันดับ 
• 4. โซนธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด จำนวน 6,849 หน่วย มูลค่า 22,202 ล้านบาท 
• อันดับ 5. โซนสุขุมวิท จำนวน 5,344 หน่วย มูลค่า 61,151 ล้านบาท 

5 ทำเลโครงการบ้านจัดสรร โซนที่มีหน่วยเหลือขายสูงสุด

• อันดับ 1 โซนลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ มีหน่วยเหลือขาย 20,639 หน่วย มูลค่า 73,132 ล้านบาท 
• อันดับ 2 โซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง มีหน่วยเหลือขาย 15,713 หน่วย มูลค่า 89,269 ล้านบาท  
• อันดับ 3 โซนบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 15,700 หน่วย มูลค่า 70,628 ล้านบาท  
• อันดับ 4 โซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ จำนวน 9,419 หน่วย มูลค่า 35,589 ล้านบาท 
• อันดับ 5 โซนเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก จำนวน 9,151 หน่วย มูลค่า 34,599 ล้านบาท 

ทั้งนี้ ข้อมูลสำรวจที่แสดงการขยายตัวของการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ และยอดขายที่อยู่อาศัยใหม่ในช่วงไตรมาส 2 ปี 2565 ได้สะท้อนถึงการชะลอตัวลงของอุปสงค์ในตลาด โดยมีเหตุผลสำคัญมาจากการขาดความเชื่อมั่นในด้านรายได้ และต้องเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงที่สำคัญจากอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นจากการปรับตัวของราคาน้ำมัน การปรับตัวขึ้นของค่าครองชีพซึ่งเป็นผลพวงมาจากการปรับขึ้นของราคาสินค้าอุปโภคบริโภค  

ดังนั้น หากมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย ก็จะเป็นแรงฉุดโมเมนตั้มการฟื้นตัวของภาพรวมของประเทศไทย โดยเฉพาะการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยให้ต้องสะดุด และอาจเป็นสาเหตุให้เกิดการชะลอตัวลงของเศรษฐกิจภาพรวมของประเทศ และภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วย