ปลุกต่างชาติ ลงทุน 40 ล. แลกอยู่ไทย สางปัญหา 'นอมินี' อสังหาฯเมืองท่องเที่ยว

คำชี้แจงล่าสุด ของกระทรวงมหาดไทย กรณีเตรียมพิจารณา ยื่นวาระให้ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) เห็นชอบ มาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เปิดทาง 'ชาวต่างชาติ' ให้สามารถ ซื้อบ้านแนวราบ พร้อมที่ดินขนาดไม่เกิน1ไร่ ได้ ตามเงื่อนไข ต้องเป็นผู้ที่เข้ามาลงทุนในไทย มากกว่า 40 ล้านบาท ติดต่อกัน เป็นเวลา 3 ปี เป้าหมายเพื่อสนับสนุนการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ ดึงดูดชาวต่างชาติ ที่มีศักยภาพสูง 4 กลุ่ม ได้แก่

1. กลุ่มประชากรผู้มีความมั่งคั่งสูง
2. กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ
3. กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย 
4. กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ

หลังจากมาตรการข้างต้น ผ่านขั้นตอนของคณะกรรมการที่ปรึกษากฎหมายกระทรวงมหาดไทยแล้วนั้น 

กำลังสร้างความตื่นตัวให้กับภาคอสังหาฯไทยอย่างมาก เนื่องด้วย กำลังซื้อชาวต่างชาติ ถูกมองเป็นทางรอดแก้วิกฤติกำลังซื้อคนไทยอ่อนแอ ขณะเดียวกัน ยังจะเป็นโอกาสทอง ของตลาดที่อยู่อาศัยไทย ในอนาคต อีกทั้งจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้ผลอย่างดี เนื่องจากมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในแต่ละปีคิดเป็นเกือบ 10% ของ GDP ในประเทศ เกี่ยวข้องกับการสร้างงาน สร้างรายได้ให้ประชาชนเป็นจำนวนมาก

โอกาสสางปัญหา 'นอมินี'

'ฐานเศรษฐกิจ' เจาะมุมมอง ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในบ้านเรา และมีเครือข่ายหลายประเทศ 'คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย' โดย นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร ระบุว่า มาตรการข้างต้น อาจเป็นโอกาสที่สำคัญสำหรับภาคอสังหาฯ และกลุ่มธุรกิจเชื่อมโยง เพราะการดึงกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติที่มีเงินเข้ามาพักอาศัยในประเทศไทย จะก่อให้เกิดการใช้จ่ายในประเทศ และเป็นการกระตุ้นเม็ดเงินเข้าสู่ระบบอีกเป็นจำนวนมาก ที่สำคัญจะเป็นแก้ปัญหาที่เกิดขึ้นสะสมมานาน กรณีต่างชาติ เข้าถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือบ้านจัดสรรเป็นจำนวนมากในประเทศไทย ผ่านระบบบริษัท หรือ ผ่านนอมินีโดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยวที่สำคัญทั่วประเทศไทย  เป็นต้น

ซึ่งเป็นโอกาสดี ที่ภาครัฐจะหันมาให้ความสำคัญ  เพื่อกำกับและดูแลผลประโยชน์ของประเทศให้รัดกุมและรอบคอบมากขึ้น  แต่อย่างไรก็ตาม ต้องมีข้อบังคับหรือเงื่อนไขอื่นๆ ของกำลังซื้อเหล่านี้อย่างชัดเจน เพื่อไม่ให้กระทบกับกำลังซื้อในประเทศที่อาจจะส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในบางพื้นที่อาจปรับตัวสูงขึ้น

ต่างชาติซื้อบ้านกระตุ้นจับจ่าย

คอลลิเออร์สฯ ยังเผยว่า  หลังสถานการณ์โควิด-19 ทำให้ตลาดบ้านจัดสรรกลับมาขยายตัวอีกครั้ง ทั้งใน กทม. หัวเมืองรอง และเมืองท่องเที่ยว ซึ่งโดยปกติแล้ว ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้ ยกเว้นจะแต่งงานกับคนไทย ใช้ชื่อคนไทยในการซื้อบ้าน/ที่ดินได้ ,ทำสัญญาเช่าระยะยาว และ จัดตั้งบริษัทสัญชาติไทย โดยช่วงหลายปีที่ผ่านมา มีกำลังซื้อต่างชาติเป็นจำนวนมากที่สนใจบ้านจัดสรรในประเทศไทย

โดยเฉพาะ ภูเก็ต พัทยา เชียงใหม่ หัวหิน ชะอำ ระยอง และ กทม. ทั้งการเช่าระยะยาว หรือ ถือครองผ่านนอมินี จนเกิดภาพผู้พัฒนาบางราย ขยายกลุ่มลูกค้า เปิดเช่าระยะบ้านจัดสรรสำหรับกำลังซื้อต่างชาติ ข้อดีเป็นการซื้อเพื่อเป็นรีไทร์เม้นท์โฮม หรือบ้านพักตากอากาศ อยู่อาศัยระยะยาว ไม่ได้เน้นลงทุนเหมือนคอนโดมิเนียม ส่งผลให้เกิดการใช้จ่ายในประเทศ

" ต่างชาติเหล่านี้ ส่วนใหญ่กำลังซื้อค่อนข้างสูง หากยิ่งเปิดโอกาสให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรร ยิ่งกระตุ้นให้ต่างชาติสนใจเข้ามาอยู่หรือพักอาศัยในประเทศไทยเพิ่มมากขึ้นในอนาคต "

เสนอจำกัดเพดานราคา-สัดส่วน

ทั้งจากแหล่งท่องเที่ยวในประเทศไทย อาหาร ค่าครองชีพที่ค่อนข้างต่ำ  รวมทั้งอุปนิสัยของคนไทย ยิ่งจะเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญที่จะกระตุ้นให้กำลังซื้อต่างชาติ แต่ทั้งนี้ เสนอให้มีการซื้อขายในกลุ่มราคาที่มากกว่า 10 ล้านบาท เพราะนอกจากเพิ่มโอกาสการขายให้ผู้พัฒนาฯแล้ว ยังจะช่วยระบายสต็อกเหลือขายในตลาดอีกกว่า 45% ของบ้านจัดสรรได้อีกด้วย อย่างไรก็ตาม สำหรับข้อเสียที่รัฐบาลต้องระวัง

นอกจากระดับราคาที่เหมาะสมแล้ว ยังต้องพิจารณา อัตราการส่วนการครอบครอง เพื่อป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึ้นในอนาคต เช่น การคงกำหนดอัตราการครอบครองไว้ที่ไม่เกิน 49% เนื่องจากป้องการนักลงทุนต่างชาติที่มองเห็นโอกาสการลงทุนเข้ามาเหมาทั้งโครงการและนำมาปล่อยเช่าระยะสั่น หากสถานการณ์การท่องเที่ยวในประเทศไทยกลับสู่ปกติ   

ปลุกตลาดเมืองท่องเที่ยวคึก 

นายภัทรชัย กล่าวเพิ่มเติมว่า กำลังซื้อในส่วนของตลาดแนวราบทั้งในส่วนของบ้านจัดสรรและบ้านพักตากอากาศทั้งในพื้นที่ กทม. และพื้นที่โดยรอบ เกิดขึ้นหนาแน่น ในทำเลพระราม 9  บางนา และเมืองท่องเที่ยวหลัก เช่น พัทยา โดยเฉพาะโครงการแนวราบฝั่ง inland หัวหิน – ชะอำ พัทยา โดยเฉพาะโครงการแนวราบฝั่ง inland ในพื้นที่ฝั่งภูเขา หลายพื้นที่ของเกาะภูเก็ต และจังหวัดเชียงใหม่ ได้รับความสนใจจากกำลังซื้อต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าจากยุโรปและอเมริกา เป็นจำนวนมากในทุกระดับราคา ส่งผลให้ผู้พัฒนารายใหญ่ทั้งจากส่วนกลางและผู้พัฒนารายใหญ่ในพื้นที่เตรียมพร้อมสำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งหลังของปีเพื่อรองรับความต้องการของกำลังซื้อเหล่านี้กันอย่างคึกคัก

ทั้งนี้ หลัง ศบค.เห็นชอบยกเลิก Test & Go สำหรับเดินทางเข้าไทยตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2565 ที่ผ่านมา ส่งผลให้มีนักท่องเที่ยวต่างชาติกลับเข้ามาแล้วกว่า 1.615 ล้านคน สร้างมูลค่าภาคการท่องเที่ยวกว่า 99,700 ล้านบาท ซึ่งจากตัวเลขดังกล่าวสอดคล้องกับภาพของกำลังซื้อต่างชาติกับอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอย่างเห็นได้ชัดเจน