บิ๊กอสังหาฯ ตุนที่ดินหมื่นล้าน สวนเศรษฐกิจฝืด - ราคาพุ่ง !

7 ก.พ.2565 - ต้นทุน "ที่ดิน" นับเป็นองค์ประกอบสำคัญ สำหรับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ยิ่งโลเคชั่นดีเท่าไหร่ ยิ่งสร้างโอกาส ด้านการขาย และมูลค่าส่วนกำไรให้กับดีเวลลอปเปอร์อย่างมหาศาล ทำให้แม้ในจังหวะ 'สโลดาวน์' ของอสังหาฯไทย จากวิกฤติโควิด19 นั้น

 

พบยังคงมีความเคลื่อนไหว ในการซื้อ-ขายที่ดิน สำหรับพัฒนาโครงการใหม่ๆเกิดขึ้นต่อเนื่อง โดยมีตัวแปรหลัก อย่าง แวดล้อมของที่ตั้ง, รูปแบบประโยชน์ที่จะใช้ได้จากที่ดิน ,ต้นทุนการพัฒนาอื่น และเงื่อนไขระยะเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ เป็นปัจจัยพิจารณาร่วม

คอลลิเออร์สเผยดีลซื้อขายที่ดินต่อปี1ล้านล.

ล่าสุด นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ตั้งแต่ปี 2564 ภาพของการซื้อ-ขายที่ดิน ในพื้นที่ใจกลางเมืองและพื้นที่โดยรอบ ยังคงได้รับความสนใจจากดีเวลลอปเปอร์ทั้งรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ และรายเล็กๆ อย่างต่อเนื่อง

 

เช่น ดีลที่ดินบนย่านสาทร ซึ่งถูกปิดไปในราคาสูงกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวา นับว่าสูงที่สุดในทำเลนั้น ทั้งนี้ ผู้ซื้อมองว่า แม้ราคาเสนอขายจะค่อนข้างแพง แต่กลับเล็งเห็นถึงผลตอบแทน จากโอกาสที่ได้เข้าไปพัฒนาที่ดินดังกล่าวมากกว่า 

ส่วนปี 2565 ประเมินว่าจะเป็นอีกหนึ่งปี ที่การซื้อ-ขายที่ดินคึกคัก เพียงแต่ส่วนใหญ่จะเปลี่ยนทิศไปมองหาที่ดินในพื้นที่รอบใจกลางเมือง หรือ แนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายแทน เนื่องจากเทรนด์การพัฒนาของดีเวลลอปเปอร์ ชัดเจนว่าปีนี้มุ่งเน้นไปสู่การพัฒนาโครงการแนวราบ หรือ โครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่สูงมาก ขณะดีลใจกลางเมืองได้รับความสนใจอยู่มาก แต่ตัดสินใจนานขึ้น พบบางแปลง มีการตั้งราคาเสนอขายไว้สูงถึงตารางวาละ 4 ล้านบาทแล้ว  

 

" 5 ปีที่ผ่านมา มูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั่วประเทศยังคงมีมูลค่าสูงกว่า 1ล้านล้านบาทต่อปี แม้ช่วง 2 ปีโควิด ,มีปัญหาการเมือง และต่างชาติลดลงเกือบ 100% แต่ไม่ได้ฉุดให้มูลค่าการซื้อขายลดลง "

การประกาศแผนธุรกิจ ซึ่งตั้งเป้าเปิดโครงการใหม่อย่างมหาศาล รับการฟื้นตัวของธุรกิจในปีนี้ ยังนำมาซึ่ง การประกาศงบซื้อที่ดิน ที่เมื่อสำรวจตรวจสอบจากบิ๊กดีเวลลอปเปอร์รายหลักๆ มีมูลค่ารวมกัน นับหลายหมื่นล้านบาทอีกด้วย 

 

LH -SC แข่งตุนที่ดินทำเลบ้านแพง

โดยเจ้าพ่ออสังหาฯ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ปีนี้ประกาศ เปิดโครงการใหม่มูลค่าเกือบ 3 หมื่นล้านบาท ซึ่งมากกว่าปีก่อนถึง 50% และยังคงเจาะโครงการบ้านเดี่ยวระดับแพง ราคาสูงสุด บ้านนันทวัน มากกว่า 50 ล้านบาท ขณะ กทม. และ ปริมณฑล ยังคงเป็นพื้นที่หลักในการเปิดโครงการใหม่

 

ทั้งนี้ บริษัท ระบุ จำเป็นเตรียมงบลงทุน สำหรับการ ซื้อที่ดิน เพื่อใช้ในการพัฒนาโครงการตามแผนปีนี้ และปีถัดๆไป ตั้งเป้าไว้ราว 6 พันล้านบาท เจาะทำเล LH นั้น ยังให้ความสำคัญโซนรอบเมือง พิกัดของตลาดบ้านหรู เช่น บางนา ,ราชพฤกษ์ ,พระราม9 และรามอินทรา เป็นต้น 

 

เช่นเดียวกับ บริษัท เอสซี แอสเสท (SC) ตามแผน ลุยเปิดโครงการใหม่ 27 โครงการ มูลค่าสูงถึง 3.89 หมื่นล้านบาท เตรียมบุกหนักแนวราบ ตั้งธงเป็นผู้นำในทุกเซกเม้นท์ และจะยังคงรักษาฐานที่มั่น กลุ่มบ้านราคามากกว่า 10 ล้านบาทไว้ นายณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร เอสซี ระบุ ปีนี้ จะเป็นอีกปีที่บริษัท ลุยตุนเสบียงที่ดินอย่างหนัก เพื่อรองรับการเติบโตในอนาคต ภายใต้งบประมาณ 1 หมื่นล้านบาท เพื่อแนวราบ และ คอนโดฯแบรนด์ใหม่ในอนาคต

เอพีทุ่ม2 หมื่นล.ไล่ช้อปที่ดิน

อีกบิ๊กมูฟสำคัญ คือ การประกาศเปิดตัวโครงการใหม่มากถึง 65 โครงการ มูลค่าสูงสุดในอุตสาหกรรม ที่ 7.8 หมื่นล้านบาท ครอบคลุมทำเล กทม.-ปริมณฑล และหัวเมืองสำคัญต่างจังหวัด ของ บมจ.เอพี ไทยแลนด์ ซึ่งแม้นายวิทการ จันทวิมล คีย์แมนคนสำคัญ จะระบุ ว่าตามแผน บริษัทมีที่ดินรองรับแล้วทั้งหมด 90% แต่เชื่อว่าในตลาดอสังหาฯ ปีนี้ และปีถัดๆไป จะมีโอกาสการฟื้นตัวอย่างมหาศาลรออยู่ จากการขยายของเมือง และระบบขนส่งมวลชน พัฒนากระจายรอบทิศของ กทม. ก่อเกิดดีมานด์ที่อยู่อาศัยคับคั่ง ประกาศทุ่ม 2 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้นก่อนปีก่อนอีก 8 พันล้านบาท เพื่อไล่ช้อปที่ดิน

 

"ความสำเร็จในปีก่อนหน้า ยอดโอนสูงสุด 4 หมื่นล้านบาท ส่วนหนึ่งมาจากกลยุทธ์ ที่เรารู้วิธีการซื้อที่ดิน ทั้งเจาะทำเลเก่า และขยายตลาดใหม่ไปภูมิภาค ปีนี้ หากเปิดใหม่ขายดี ก็ไม่มีเหตุผลที่จะต้องหยุดซื้อที่ดิน  "

 

แสนสิริ - ศุภาลัย ระวังต้นทุนใหม่ 

ขณะบิ๊กบอส บมจ.แสนสิริ ระบุ บริษัทเตรียมงบซื้อที่ดินใหม่ราว 2 หมื่นล้านบาทเช่นกัน ทั้งนี้ เพื่อรองรับแผนพัฒนาโครงการ ตามโรดแมป 3 ปีข้างหน้า เปิดโครงการใหม่รวมมูลค่า 1.5 แสนล้านบาท นำร่องปีนี้ซื้อที่ดินก่อน 8 พันล้านบาท โดยพิกัด จะประเมินจากความต้องการของลูกค้าเป็นหลัก และจำเป็นต้องพิจารณามากขึ้น ในการคัดสรรต้นทุนที่ดินใหม่ เพราะภาพรวมซัพพลายที่ดินราคาพุ่งต่อเนื่อง ท่ามกลางเศรษฐกิจยังเปราะบาง

 

" เรื่องที่ดิน มี 2 องค์ประกอบใหญ่พิจาณา คือ โครงสร้างพื้นฐาน เช่น รถไฟฟ้า ,ทางด่วน ที่เพิ่มความน่าสนใจของทำเล ก่อให้เกิดแหล่งงาน เช่น โซนทิศตะวันออก ที่มีแผนสนามบินเฟส 2 อีกข้อ ต้องดูว่า ทำเลดังกล่าว มีการแข่งขันสูงหรือไม่ เพราะมีโอกาสที่จะเกิดสงครามราคาได้"

เจาะแผน บมจ.ศุภาลัย บุกหนักทำเลภูมิภาค เดินหน้ากระจายโปรดักส์แนวราบ เพิ่มจาก 24 จังหวัด เป็น 29 จังหวัด ปี 2565 ระบุ จะซื้อที่ดินใหม่อีกราว 8 พันล้านบาท แม้เปรยว่า ความน่ากังวลในปีนี้ คือ ภาระต้นทุนที่สูงขึ้น อย่างค่าแรงงาน วัสดุก่อสร้าง และ ราคาที่ดิน ที่พบยังเพิ่มขึ้นในช่วงโควิด จนหวั่นว่า อาจทำให้ราคาบ้านปีนี้แพงขึ้นราว 2% แต่อย่างไรก็ตาม บริษัทมีสภาพคล่องเพียงพอ เป็นจุดแข็ง ที่จะสามารถหาซื้อที่ดินได้ในแปลงที่มีระดับราคาเหมาะสมและน่าสนใจ  

 

"ปีนี้เปิดใหม่ 34 โครงการ มีที่ดินครบแล้วทุกโครงการ และมีเหลือเฟือไปจนถึงอีกครึ่งหนึ่งของแผนปีหน้า แต่บริษัทยังมองหาโอกาสการซื้อที่ดินใหม่ๆเพิ่มอย่างต่อเนื่อง เพื่อขยายการเติบโตในปีต่อไป"

 

พฤกษา จับตามูฟเม้นท์ตลาด

ด้าน บมจ.พฤกษา  แม้จนถึงขณะนี้ ยังไม่มีการประกาศแผนธุรกิจอย่างเป็นทางการ แต่ก่อนหน้า นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ระบุว่า ปีนี้บริษัทจะเปิดตัวโครงการใหม่สูงถึง 31-35 โครงการ มูลค่ารวม 2.5 - 3หมื่นล้านบาท เน้นแนวราบที่ระดับราคา 3-7 ล้านบาท หลังประเมิน ว่าตลาดอสังหาฯปี 2565  มีโอกาสเติบโตอย่างต่ำ 10-13% 

 

วิเคราะห์  ปัจจุบัน พฤกษา มีแลนด์แบงค์ในมือราว 2 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นมูลค่าคงเหลือ หลังจากช่วงปีที่ผ่านมา ทยอยตัดแบ่งขายที่ดินกลางเมืองบางแปลงออกไปบางส่วน เนื่องจากประเมินว่ายังไม่เหมาะจะนำมาพัฒนาคอนโดฯราคาแพงระดับ 2 แสนบาทต่อตร.ม. ซึ่งต้องจับตาดูว่า สำหรับในปีนี้ พฤกษาจะมีความเคลื่อนไหวในด้านที่ดินอย่างไร จากที่เคยเจ็บหนักมาเยอะ แต่คาดอย่างต่ำๆ ตามรายงานข่าว จะมีการซื้อตุนที่ดินใหม่ 2-7 พันล้านบาท....