เจาะ 5 กลยุทธ์ SC วางเกม "เปิดประเทศ" ตุนกระสุน ซื้อที่ดินนับหมื่นล้าน!

รู้หรือไม่? ยุคโควิด เศรษฐกิจฝืด แต่บ้านแพงราคามากกว่า 10 ล้านยังขายดี เปิด 5 กลยุทธ์  3 สเต็ป ของบิ๊กอสังหาฯ SC Asset  ผ่าน  "ณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ " หลังนำบริษัทผ่าวิกฤติยาวนานเกือบ 2 ปี เผย กระสุนเด็ด ปีเดียว โอนฯซื้อที่ดินใหม่หมื่นล้าน! ย้ำภาพ เจ้าของนิวเรคคอร์ดแปลงชิดลมแพงเว่อร์ หวังเดินหน้าตุนพอร์ตแนวราบพร้อมขาย พิชิตโอกาส "เปิดประเทศ"  คีย์แมนคนสำคัญ  ชู Digital - Work from Anywhere และ Home is Everything  จุดเปลี่ยนอสังหาฯไทย พร้อมตอบชัด ลือ! แคนดิเดต นายกฯพรรคเพื่อไทยคนต่อไป?

หากจำกันได้ ในช่วงปี  2560 วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย เกิดสีสัน สร้างความตื่นตะลึงให้กับคนทั่วไป ผ่านดีลใหญ่ การประมูลซื้อที่ดินแปลงงาม พิกัดตรงข้ามโรงเรียนมาแตร์เดอี (ซอยหลังสวน ) แพงสุดในราคา 3.1 ล้านบาทต่อตารางวา ทำลายสถิติราคาซื้อขายที่ดินที่แพงที่สุดในเวลานั้น ด้วยมูลค่าราว 2,728 ล้านบาท ซึ่งเจ้าของดีลดังกล่าว คือ ยักษ์ใหญ่ บมจ. เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC นั่นเอง โดยที่ดินดังกล่าว ถูกเนรมิตเป็นโครงการ คอนโดมิเนียมระดับ ULTIMATE CLASS ในชื่อ " SCOPE หลังสวน" ซึ่งอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ด้วยราคาขาย เริ่มต้นราว 38 ล้านบาท 

ขณะยุควิกฤติโควิด 19 นั้น แม้ตลาดอสังหาฯไทย จะไม่ต่างจากอุตสาหกรรมอื่นๆ ที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ - กำลังซื้อถดถอย แต่กลับพบ การเดินเกมเร่งของ เอสซี แอสเสท สวนกระแสอย่างน่าสนใจ โดยเฉพาะ การทุ่มงบกว้านซื้อที่ดิน ปีเดียวโอนฯ นับหมื่นล้านบาท ซึ่งถือเป็นนิวเรดคอร์ทใหม่ ในการซื้อที่ดิน เพื่อนำมาตอกเสาเข็ม พัฒนาโครงการแนวราบเพื่อขายในระยะ 2-3 ปีข้างหน้าอีกด้วย

ฉาพภาพ 2 ปีโควิด ตลาดบ้าน 10 ล้านคึก

"ฐานเศรษกิจ" ร่วม Group Interview นายณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ. เอสซี แอสเสท เจ้าของแบรนด์ดัง "บางกอก บูเลอวาร์ด " เปิดเผย ถึงสถานการณ์ของการฝ่าวิกฤตในช่วงโควิดเกือบ 2 ปีที่ผ่านมาว่า  วิกฤติครั้งนี้ ก่อให้เกิดการแปลงแปลงหลายอย่าง ย้อนไตรมาส 2 ปี 2563 ตลาดช็อก ทั้งในแง่การลงทุน ,การซื้อ-ขาย ที่อยู่อาศัย, และแนวทางการทำงานของดีเวลลอปเปอร์  โดยผลกระทบหนักสุด เกิดขึ้นในตลาดคอนโดฯ พบซัพพลายและ ดีมาน์หาย 1 ใน 3 จากที่เคยเป็น แต่สิ่งที่เซอร์ไพร์สมากที่สุด คือ ตลาดบ้านเดี่ยว ได้รับผลกระทบเชิงสั้น ก่อนขึ้นเป็นเทรนด์ขาบวกอย่างต่อเนื่อง จนมาถึงปัจจุบัน  ทั้งนี้ เนื่องมาจากพฤติกรรม ปรับเปลี่ยนของผู้คน ที่มีความจำเป็นต้องอาศัย และใช้สอยประโยชน์พื้นที่ภายในบ้าน ทั้งเรียน ทำงาน มากขึ้น "บ้าน" จึงกลายเป็นโปรดักส์ฮอต โดยเฉพาะกลุ่มราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป 

 

"ตลาดบ้านดีกว่าที่คาดไว้ สวนทางคอนโดฯ - ทาวน์เฮ้าส์ หดตัว ได้รับผลกระทบจากความต้องการหาย และกำลังซื้อลด " 

3 สเต็ป นำพาบริษัทรอดวิกฤติ 

ฉายภาพยุทธศาสตร์ใหญ่ ตั้งแต่เกิดโควิด ปี 2563 นั้น นับเป็น 18 เดือน ที่ตนเองและทีมงานได้เรียนรู้อย่างมหาศาล เราแบ่งยุทธศาสตร์นี้ออกเป็น 3 ช่วง คือ รอด - เตรียมพร้อม และ เติบโต 

 

รอด = เป็นไทม์ไลน์ ช่วง 3-6 เดือนแรก ของปี 2563 สำคัญสุด ณ ขณะนั้น คือ

 

1. กระแสเงินสด และสภาพคล่อง ซึ่งบริษัทต้องปรับตัว เนื่องจากที่ผ่านมา 50% ของการระดมทุน อาศัยการออกพันธบัตรและหุ้นกู้ เพื่อขยายโปรเจ็กต์ แต่โควิดระลอกแรก ทำให้นักลงทุนกังวล และหยุดการลงทุนอสังหาฯ บริษัทต้องแก้ปัญหาอย่างหนัก เปลี่ยนรูปแบบไปสู่การหันหน้าเข้าหาธนาคารแทน ซึ่งผ่านพ้นมาได้ ด้วยเครดิตและความน่าเชื่อถือของบริษัท ก่อนวิกฤติคลี่คลาย บริษัทสามารถกลับมาออกหุ้นกู้ได้อีกครั้งในช่วงไตรมาส 4 ปี 2563

 

2.ความปลอดภัย เราเป็นบริษัทที่ไม่มีการเลย์ออฟพนักงานแม้แต่รายเดียว เพื่อสร้างความอุ่นใจให้คนทำงาน ขณะเดียวกัน ประกาศปรับนโยบายการทำงานให้เกิดความปลอดภัยต่อสถานการณ์ 

เตรียมพร้อม = เป็นไทม์ไลน์ หลังผ่านวิกฤติระยะแรก เห็นภาพของปัญหา และเปิดคาดการณ์สถานการณ์ เราตั้งวิกฤติเลวร้ายสุด จะจบลงในปี 2566 ฉะนั้น การเดินหน้าไปพร้อมกับการตุนเสบียง ซึ่งแบ่งออกไป 5 กลยุทธ์ ดังนี้ ....

 

1.Liquidity (สภาพคล่อง) มีเงินสดและวงเงินพร้อมเบิกมากกว่า 10,000 ล้านบาท พร้อมฐานะการเงินแข็งแกร่ง มีอัตราหนี้สินต่อทุน IBD/E ต่ำกว่า 1.3 เท่า

 

2.Lands (ที่ดิน) ปีนี้โอนที่ดินใหม่แนวราบรวมทั้งปี 10,000 ล้านบาท สำหรับรองรับการพัฒนาโครงการในปี 2565-2567 เพราะที่ดิน เปรียบเป็น วัตถุดิบชิ้นแรก และถือเป็นปีแรก หรือ นิวเรดคอร์ส ที่มีการซื้อที่ดินสูงสุด จากเดิมเฉลี่ยอยู่ที่ 5,000-7,000 ล้านนบาท 

 

" การลงทุนของบริษัท 80% ในการทำสมรภูมิ ที่อยู่อาศัย ถูกลงไปกับ ที่ดิน ซึ่งได้รับผลกลับมาที่ดี และทำให้เราเติบโตมากในระยะ 2 ปี  ซึ่งมีการซื้อที่ดินอย่างดุดัน ส่วนปีหน้า ตั้งงบที่ดินเบื้องต้น อีกไม่น้อยกว่า 5,000 ล้านบาท เทไปยังพอร์ตแนวราบทั้งหมด ซึ่งมีดีมานด์มหาศาลรออยู่ " 

 

3.Products (สินค้า)  3 ด้าน คือ High Quality สินค้าคุณภาพ แบรนด์น่าเชื่อถือ 
,Human-Centric ออกแบบและพัฒนาสินค้า ผ่านฟังก์ชั่นใหม่ที่ได้รับความนิยมสูง อย่างเช่น บ้านคนโสด และ Backlog & Inventory

 

" เป็นการปรับคุณภาพ แบบ และเขย่าพอร์ต มาสู่แนวราบที่ 70% จากความต้องการที่สูงขึ้น โดยเน้นทั้งคุณภาพโปรดักส์และบริการ เพื่อสร้างความเชื่อมั่นในแบรนด์ โดยเฉพาะในวิกฤติ เรากลายเป็นตัวเลือกที่ทรงพลัง ทั้งนี้ บริษัทมียอดขายรอโอน หรือ Backlog รวมกว่า 8,500 ล้านบาท และ 50% พร้อมโอนในไตรมาส 4 ปีนี้และเตรียมเพิ่มสต็อคพร้อมขายและโอนสำหรับแนวราบจนถึงปลายปี 2565 มูลค่ารวมมากกว่า 20,000 ล้านบาท เพื่อรองรับอุปสงค์ที่เติบโตสวนกระแสของที่อยู่อาศัยแนวราบ " 

 

4. People (ผู้คน) นอกจากจัดสรรวัคซีนเข็มที่ 1 ,2 และบูสเตอร์เข็ม 3 ให้กับพนักงาน และครอบครัว พร้อมเผื่อแผ่ไปยังคู่ค้า พันธมิตร และแรงงาน บริษัทยังวางกลยุทธ์การทำงาน ในช่วงที่สถานการณ์ยังไม่คลี่คลาย ซึ่งจำเป็นต้องให้พนักงานทำงานที่บ้าน (WFH)  ผ่านการสื่อสาร 3 ระดับ  คือ การสื่อสารระดับองค์กร /การสื่อสารระดับทีม  และ การสื่อสารระดับบุคคล เพื่อย้ำเป้าหมายและกลยุทธ์การทำงานแต่ละช่วงเวลา ให้เป็นไปในทิศทางเดียวกัน ตามความถี่และความสำคัญของแต่ละระดับ ซึ่งทำอย่างสม่ำเสมอมาจนถึงปัจจุบัน 

 

5.Technology (เทคโนโลยี) เพื่อความคล่องตัว รวดเร็ว แม่นยำ โดยเชื่อมโยงข้อมูล ตั้งแต่การจัดการทรัพยากรในเรื่องของการสร้าง ซื้อ และลงทุน สำหรับรองรับการเติบโตของธุรกิจ ,การจัดการข้อมูลของลูกค้าเพื่อออกแบบและส่งมอบงานบริการแบบไร้รอยต่อทั้งงานขาย ซ่อม และดูแลลูกค้าแบบครบทุกมิติ และ การนำเทคโนโลยีระบบควบคุมอัตโนมัติ (Automation) มาช่วยลดขั้นตอนการทำงาน  ทั้งยังสามารถลดค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องในขบวนการทำงาน

SC มองตลาด Cryptocurrency

ทั้งนี้ ลูกค้าในช่วงโควิด ราว 60% มาจากช่องทางออนไลน์ แสดงให้เห็นถึงบทบาทของเทคโนโลยี ต่อการทำการตลาด และเป็นช่องทางในการซื้อ - ขายมากขึ้น ขณะเดียวกัน 
บริษัทก็อยู่ระหว่างเตรียมความพร้อม เพื่อศึกษา ช่องทางการ ซื้อ-ขาย บ้านและคอนโดฯ ของ SC ผ่านเงินดิจิทัล หรือ คริปโตเคอเรนซี่ในช่วงปลายปีนี้ด้วย หวังเพิ่มความสะดวก และเอื้อต่อลูกค้ากลุ่มใหม่ๆ หลังจากมองเห็นเทรนด์และโอกาสของตลาดสินทรัพย์ดิจิทัลมาระยะหนึ่งแล้ว แต่เนื่องจากที่ผ่านมา พบยังมีข้อจำกัดบางประการ เช่น การโอนเงิน แต่คาดว่าในอนาคต หรือ ในช่วงปี 2565  ตลาดดังกล่าวจะเสถียร และใช้ในการลงทุนอื่นๆได้ง่ายขึ้น ซึ่งจะกลายเป็นโอกาสสำหรับตลาดอสังหาฯ เช่นกัน ในกลุ่มลูกค้าต่างชาติ และ กลุ่มคนรุ่นใหม่ 

"เราเห็นการเติบโตของ Cryptocurrency ในไทย ซื้อ-ขาย วันละ 3 - 4 พันล้านบาท แม้ไม่มากเทียบกับต่างประเทศ แต่มีการเติบโตขึ้นเรื่อยๆ  มีคนที่ลงทุนแล้วประสบความสำเร็จ รวยขึ้นจากตรงนี้ เป็นโอกาสที่ตลาดอสังหาฯจะได้รับ เพราะทุกสิ่งในโลก จะถูกขับเคลื่อนด้วยกลุ่มคนรุ่นใหม่ๆ ที่คุ้นเคยกับช่องทางเทคโนโลยี บางส่วนอยากแลกเปลี่ยนมาเป็นพร็อพเพอร์ตี้ ประกอบการปีหน้าตลาดต่างชาติเปิด  นับเป็นไทม์มิ่งที่เหมาะสม สำหรับอนาคต " 

80:20 สูตรเติบโตระยะยาว 

นายณัฐพงศ์ กล่าวต่อว่า สำหรับทั้ง 2 สเต็ปเบื้องต้น รอด และ เตรียมความพร้อมนั้น จะนำมาซึ่งเป้าหมายสุดท้าย = การเติบโตในระยะยาว ผ่านเป้าหมายทางรายได้ราวปีละ 2 หมื่นล้านบาท  จาก 2 ขาธุรกิจหลัก คือ 1 . ธุรกิจพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขาย สัดส่วน 80% 2.ธุรกิจสร้างรายได้ประจำ อีก 20% 

ทั้งนี้ ปัจจุบัน แม้ 80% น้ำหนักจะอยู่ในสมรภูมิตลาดที่อยู่อาศัย แต่ก็ยังแสวงหาโอกาสใหม่ ในกลุ่ม Recurring Income อย่างต่อเนื่อง ตามจังหวะ และความเหมาะสมในการลงทุนใหม่ โดยปัจจุบัน บริษัทมีสำนักงานให้เช่า (ออฟฟิศ) รวมพื้นที่ 1 แสนตารางเมตร ,โปรเจ็กต์ อพาร์ทเม้นท์ ในอเมริกา 2 แห่ง และอยู่ระหว่างลงทุนเพิ่มอีก 1 แห่งในปีนี้ ส่วนธุรกิจโรงแรม ช่วงสถานการณ์โควิด มีการชะลอการเปิดตัวใหม่ไว้ชั่วคราว อย่างต่ำ 1 ปี ได้แก่ ทำเลราชวัตร และ พัทยา รวม 2 โปรเจ็กต์ แต่อย่างไรก็ตาม ยังเชื่อมั่น ว่าตลาดโรงแรม ท่องเที่ยวของไทย จะเติบโตหลังโควิด จากประเทศไทย เป็นเมืองเดสซิเนชั่นอันดับ 1 ของโลก 

2 จุดเปลี่ยนตลาดอสังหาฯไทย 

สำหรับมุมมองต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยนั้น เชื่อว่า จะเกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างมากหลังโควิด จากพฤติกรรมใหม่  Work from Anywhere และ Home is Evrything  ดังนั้น บริษัท จะปรับแนวรบไปยังสมรภูมิเดิม เพิ่มความเข้มข้นของโปรดักส์ในตลาดแนวราบให้มากยิ่งขึ้น หลังจากช่วง 2 ปีก่อนหน้า กระโดดมาแข่งขันในตลาดคอนโดฯ โดยโปรดักส์สำคัญ คือ ตลาดบ้านราคามากกว่า 10 ล้านบาท เนื่องจากเป็นเซกเม้นท์ให้ผลักดันให้ปีนี้ มียอดขายรอรับรู้รายได้อย่างโดดเด่น ( ณ ครึ่งปีแรก 2564 ยอดขายรวม นิวไฮ 11,338 ล้านบาท เติบโต 38%  แบ่งเป็นยอดขายแนวราบ 83% และยอดขายแนวสูง 17%) ทั้งนี้ มาจากพฤติกรรมที่ปรับเปลี่ยนของผู้บริโภค ต้องการพื้นที่ใช้สอยภายในบ้านมากขึ้น 

 

"  Home is Evrything  พลิกโฉมความสำคัญของที่อยู่อาศัย จากเดิม โลเคชั่น - โลเคชั่น และโลเคชั่น  ขณะนี้มีพื้นที่เข้ามาเสียบแทน 1 ปัจจัย  ทำให้ตลาดบ้านเดี่ยวมาแรง ขณะ Work from Anywhere เชื่อว่า จะเป็นจุดเปลี่ยนให้กับพร็อพเพอร์ตี้ทุกเซกเตอร์ ทั้งบ้าน ออฟฟิศ คอนโดฯ โรงแรม ต้องปรับถึงจะได้รับโอกาส เราพบโควิด ทำให้คนอยู่บ้านมากขึ้น เห็นความหลากหลายพฤติกรรม  และอาจกล่าวได้ว่า การทำงานที่ไหนก็ได้ มันลดคุณค่าของคอนโดลง ฉะนั้น โครงการคอนโดฯใหม่ๆ ต้องปรับรูปแบบ เช่น พื้นที่ส่วนกลาง ที่ผสมผสานความเป็นส่วนตัว  และระดับราคาที่ตอบโจทย์กับกำลังซื้อ โดยในอนาคต SC กำลังศึกษา เซกเม้นท์คอนโดฯ ราคาที่ต่ำกว่า  2 แสนต่อตร.ม. " 

ตุนกระสุนรับโอกาสเปิดประเทศ 1 พ.ย.

ทั้งนี้ ประเมินว่า นโยบายเปิดประเทศอย่างเป็นทางการ เริ่ม 1 พ.ย. นี้ จะเป็นโอกาสในการทำธุรกิจ เบื้องต้น เตรียมสต็อกคอนโดฯ รองรับมูลค่ารวม 1.7 หมื่นล้าน รวมถึงโครงการสำคัญ สโคป ที่ก่อสร้างใกล้จะแล้วเสร็จ ซึ่งเป็นเป้าหมายของกลุ่มลูกค้าต่างชาติ ขณะเดียวกัน ได้เดินหน้าสร้างช่องทางการขายให้กับกลุ่มต่างชาติใหม่ๆ ผ่านพันธมิตรระดับโกลเบิล ทั้งใน จีน สิงคโปร์ ไต้หวัน และฮ่องกง โดยเฉพาะความต้องการที่จะขยายฐานลูกค้าคนจีนใน 4 เมืองใหญ่ เช่น เซียงไฮ้ ปักกิ่ง เป็นต้น 

 

" หัวใจสำคัญในการดำเนินธุรกิจ ท่ามกลางความไม่แน่นอนสูง ในยุคโควิดนั้น มองว่า ไม่ใช่ความแม่นยำ แต่คือการเตรียมตัวให้พร้อม เนื่องจากขณะนี้ยังไม่สามารถประเมินได้ว่า การระบาดระลอก 5, 6 จะมาอีกหรือไม่ ฉะนั้น สภาพคล่องต้องพร้อมเบิก ที่ดินต้องมีรอ ซึ่งบริษัทยังไม่มีแผนหยุดซื้อ โดยการเดินหน้า จะเป็นไปในลักษณะปรับตัวตามสถานการณ์ แต่เชื่อว่าอสังหาฯได้ผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว ภาคธุรกิจได้ผ่านช่วงเวลายากลำบากที่สุดตั้งแต่ช่วงกลางปีที่ผ่านมา ฉะนั้น ต่อให้เกิดสถานการณ์เลวร้ายอีกครั้ง รูปแบบในการรับมือและตั้งหลัก รวมถึงผลกระทบจะต่างกันออกไป "   

 

ทิ้งท้าย นายณัฐพงศ์ ยังสยบข่าวลือ หลังจากมีรายชื่อโผล่ เป็นแคนดิเดตนายกรัฐมนตรีคนใหม่พรรคเพื่อไทย ที่จะเสนอในการเลือกตั้งครั้งหน้า โดยระบุย้ำ หน้าที่หลัก ยังคงโฟกัสในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น