ให้สิทธิต่างชาติซื้ออสังหาฯและที่ดินในไทย คนไทยได้หรือเสียประโยชน์?

เมื่อเร็วๆนี้ ครม. เห็นชอบหลักการมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน โดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย ในลักษณะผู้พำนักระยะยาว หรือ long-term stay ได้แก่ กลุ่มผู้มีความมั่งคั่ง กลุ่มผู้มีรายได้สูง กลุ่มผู้เกษียรอายุต่างประเทศ และคนที่ต้องการทำงานในประเทศไทย โดยให้สิทธิพิเศษในการอยู่อาศัยระยะยาว การทำงาน และมีสิทธิครอบครองอสังหาริมทรัพย์ได้

การดำเนินการดังกล่าว ยังอยู่ในขั้นตอนการกำหนดรายละเอียด เงื่อนไข รวมถึงกำหนดสิทธิและหน้าที่ รวมถึงสิทธิและเงื่อนไขในการเป็นเจ้าของหรือเช่าระยะยาวในอสังหาริมทรัพย์ด้วย แต่เมื่อกล่าวถึงการให้สิทธิชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินหรือเช่าระยะยาว (กรณีมากถึง 90ปี) เรามักจะพบว่า จะมีคนกลุ่มหนึ่งหรือคนบางคน ออกมาคัดค้าน ไม่เห็นด้วย อ้างว่าเป็นการขายชาติบ้าง ขายของเก่ากินบ้าง รัฐบาลไม่มีทางหาเงินอย่างอื่นแล้วจึงต้องขายสมบัติชาติบ้าง

" ข้อเสียที่เรามักกังวล เป็นห่วงว่าราคาที่ดินหรืออสังหาฯต่างๆจะแพงขึ้น กำลังซื้อคนไทยจะมีไม่สูงพอที่จะสามารถซื้อได้ จริงอยู่ ชาวต่างชาติมีกำลังซื้อที่อาจสูงกว่าคนไทย (แต่ก็ไม่เสมอไป เพราะกลุ่มคนไทยที่รวยกว่าชาวต่างชาติก็มีให้เห็นอยู่เป็นจำนวนมาก) แต่ชาวต่างชาติส่วนใหญ่จะสนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาสูง ไม่ได้สนใจซื้อสินค้าในระดับราคาถูกหรือตลาดในกลุ่มผู้ซื้อที่มีรายได้น้อย จึงไม่ได้มีผลกระทบต่อผู้ซื้อคนไทยส่วนใหญ่ของประเทศ " 

การให้สิทธิชาวต่างชาติซื้อ / ถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดิน เพื่อการลงทุนทางอุตสาหกรรมผ่านทาง BOI หรือการนิคมอุตสาหกรรมนั้นมีการดำเนินการมานานกว่า 30 ปี ซึ่งก็ไม่พบหรือพิจารณาได้ว่าเป็นการขายชาติ ขายสมบัติของประเทศ แต่หากเป็นการอนุญาติให้ถือกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยแล้ว มักจะมีการชูประเด็นการขายชาติ ขายสมบัติ ตามมาเสมอ

ขายที่ดิน = ขายชาติ จริงหรือ?

ทำไมประเทศที่เจริญกว่า เช่น อังกฤษ อเมริกา แคนาดา ออสเตรเลีย ญี่ปุ่น จึงไม่กลัวเรื่องการขายชาติ ไม่กลัวชาวต่างชาติไปซื้อที่ดิน ที่อยู่อาศัยในบ้านเขา

จากมุมองของผมมันขึ้นอยู่ที่ว่าเราอยากได้อะไร จากการขาย / อนุญาตให้ชาวต่างชาติ สามารถซื้อ ถือครอง กรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือในอสังหาริมทรัพย์ได้

เงินตราต่างประเทศเข้าประเทศ ซึ่งเราจะได้จากราคาขายที่ดิน / อสังหาริมทรัพย์นั้น และรายได้ที่จะเกิดจากการเดินทางเข้ามาพักอาศัยทั้งตัวผู้ซื้อและญาติ เพื่อนฝูงของเขา เช่นเดียวกับรายได้จากนักท่องเที่ยวที่เอาเงินเข้ามาใช้จ่าย ซื้อสินค้า ข้าวของในประเทศ

ยอดขายคอนโด ให้ชาวต่างชาติ เฉพาะการซื้อคอนโดในช่วงเวลา 3 ปีที่ผ่านมา จะมียอดซื้อประมาณ 50,000 ล้านบาทต่อปี ซึ่งยังไม่รวมตลาดวิลล่าที่มีการซื้อสิทธิการเช่า หรือการซื้อที่ดินในทางอ้อม ซึ่งไม่ทราบว่ามีมูลค่ามากเท่าไร ก็จะเห็นว่ามีตัวเลขที่น่าสนใจมากที่เดียว

สิ่งที่เราต้องไม่ลืมก็คือ เมื่อซื้อแล้วต้องมีค่าใช้จ่าย เช่น ค่าส่วนกลางที่ต้องเรียกเก็บในการดูแลทรัพย์สิน ค่าตกแต่งบ้านหรือห้องชุดที่ซื้อ เมื่อเดินทางเข้ามาพักหรือใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่ซื้อก็จะเกิดการใช้จ่ายเช่นเดียวกับนักท่องเที่ยว ซึ่งจะกลายเป็น “นักท่องเที่ยวประจำประเทศไทย“
 

กำลังซื้อ หรือ อุปสงค์ เพื่อซื้อทดแทนกำลังซื้อของคนไทยที่ขาดหายไปจากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ ซึ่งถ้าเกิดขึ้นได้ นักลงทุนต่างชาติเหล่านี้ก็จะเป็นตลาดทดแทนกำลังซื้อที่ลดลงของคนไทยได้

การจะให้สิทธิ์การถือครองหรือจะขายกรรมสิทธิ์ให้ชาวต่างชาติหรือไม่ จึงเป็นเรื่องที่ ไม่ใช่เรื่องที่ เราควรมีการคิด ประเมินผล ว่าข้อดี ข้อเสีย อะไรที่มีน้ำหนักมากกว่ากัน ผลประโยชน์ที่จะได้รับ เปรียบเทียบกับข้อเสียที่มี อะไรจะดีกว่ากันสำหรับประเทศไทย แต่สิ่งหนึ่งที่เราทราบก็คือซื้อแล้วขนกลับบ้านไม่ได้ ผู้ซื้อต้องเดินทางเข้ามาใช้บริการในบ้านเรา

" การอนุญาตให้ชาวต่างชาติ ถือครองหรือซื้อกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน น่าจะมีประโยชน์มากกว่าข้อเสีย ภายใต้สถานการณ์ทางเศรษฐกิจของประเทศในปัจจุบันและในอนาคต แต่การให้สิทธ์นั้นควรระบุประเภททรัพย์สินที่จะถือครอง ขนาดเนื้อที่ที่อนุญาต และ กำหนดเป็นบริเวณหรือพื้นที่ที่อนุญาตให้ซื้อได้ เช่น กรุงเทพมหานคร ภูเก็ต สมุย รวมถึงข้อกำหนดทางด้านภาษีที่เกี่ยวข้อง เช่นภาษีที่ดินและโรงเรือน ภาษีมรดก ภาษีการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้อง ก็จะช่วยลดข้อขัดแย้งในเชิงความคิด ข้อกังวลลงได้ "