หนุนต่างชาติซื้ออสังหาฯไทย เชื่อไม่ผูกขาดที่ดิน แนะคุมเงื่อนไข-กำหนดโซน

นาย วิชัย วิรัตกพันธ์  รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึง การที่รัฐบาลเตรียมพิจารณาเปิดช่องให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยเฉพาะกลุ่มได้มากขึ้น ผ่านการศึกษาร่างแก้ไขกฎหมายใหม่ ว่า ในภาพรวมตลาดอสังหาฯไทย ภายใต้สถานการณ์โควิด-19 ณ 6 เดือนแรกของปี 2564 (ม.ค.-มิ.ย.) นั้น ได้รับผลกระทบอย่างหนัก มีหน่วยเปิดตัวใหม่ลดลงมากกว่า 30%  แบ่งเป็น คอนโดมิเนียมลดลง 46%  บ้านจัดสรรลดลง 23% ส่วนยอดขายรวมหดตัว 14% สรุปการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ หน่วยลดลง 28.8% และมูลค่าหดตัวถึง 10.7% จากปีก่อนหน้าที่หดตัวรุนแรงอยู่ก่อนแล้ว สะท้อนตลาดเข้าสู่ภาวะถดถอย และมีหน่วยเหลือ รอขายมากกว่า 2.8 แสนหน่วย

ทั้งนี้ กระแสข่าวการที่รัฐบาลเตรียมพิจารณาเปิดช่องอสังหาฯให้ชาวต่างชาติ เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัย,บ้านพร้อมที่ดินได้มากขึ้น โดยยังไม่มีรายละเอียดที่ชัดเจนออกมานั้น เชื่อ นอกจากจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจแล้ว ยังจะมีผลต่อตลาดอสังหาฯไทยอีกด้วย จากการศึกษาเงื่อนไข 3 ข้อ ดังนี้ 

1. ขยายเพดานให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดฯได้มากกว่า 49% (แต่จำกัดสิทธิออกเสียงในการประชุมตามเดิม)
2. กำหนดให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านเดี่ยว 10-15ล้านบาทขึ้นไปได้ (ไม่เกิน 49%ของโครงการ)
3. ขยายระยะการเช่าอสังหาฯสูงสุด 50ปี+40ปี (เดิม สูงสุดไม่เกิน 30ปี)

แต่ ทั้งนี้ เสนอให้รัฐบาลเปิดช่องเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาแพงเท่านั้น เช่น ในประเทศมาเลเซีย กำหนดที่ 1ล้านริงกิต (ราว 8 ล้านบาท) หรือ สิงคโปร์ก็มีเงื่อนไขกำหนดชัดเจน ขณะไทยนั้น กำลังพิจารณากลุ่มมากกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งเหมาะสมและเห็นด้วย โดยเชื่อว่า มาตรการดังกล่าว จะไม่กระทบต่อกลุ่มลูกค้าคนไทยอย่างที่กังวลกันอยู่ เพราะกำลังซื้อคนไทย กระจุกตัวเฉลี่ยอยู่ในกลุ่ม 2-3 ล้าน และไม่เกิน 5 ล้านบาทเท่านั้น

ส่วนพื้นที่หวงแหน หรือ ไม่ต้องการให้ต่างชาติเข้ามาปะปน รัฐบาลก็สามารถกำหนดได้เช่นกัน โดยพื้นที่หลักที่ควรส่งเสริม อาจเป็นแค่โซนเศรษฐกิจ (CBD) ของกทม. หรือ หัวเมืองท่องเที่ยวเท่านั้น ซึ่งจะตอบโจทย์กับแผนกระตุ้นเศรษฐกิจ เพราะกลุ่มเป้าหมายต่างชาติที่รัฐบาลกำหนด คือ กลุ่มคนมีศักยภาพ และมั่งคั่ง มีกำลังซื้อสูง 

" ปัจจุบัน ยังไม่มีคอนโดไหน มีชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์เกิน 49% กลุ่มต่ำกว่า 5 ล้าน มีสัดส่วนแค่ 10% เท่านั้น ส่วนมากกว่า 5 ล้าน มีไม่ถึง 20% ยกเว้นโซนภูเก็ต บางโครงการชั้นในของกทม. ส่วนบ้านจัดสรร ที่ผ่านมา ชาวต่างชาติ มีความต้องการมาโดยตลอด แต่ไม่มีกฎหมายรองรับ เราปลดล็อกได้ โดยจำกัดสิทธิ์การโหวตนิติบุคคลให้เหมาะสม โดยยึดผลประโยชน์คนไทยยังเป็นส่วนใหญ่  " 

นายวิชัย ระบุต่อว่า แม้ขณะนี้ ยังไม่อาจประเมินได้ว่า กลุ่มคนต่างชาติศักยภาพสูงดังกล่าว จะสนใจมาตรการนี้มากน้อยแค่ไหน แต่เมื่อพิจารณาจากเป้าหมาย 1 ล้านคน ในระยะ 5 ปี คำนวณร่วมประชากรไทย 70 ล้านคน สัดส่วนจะอยู่ที่ 1.42% หากอนุมาน 2 คนต่อยูนิต จะเหลือราว 0.71% เท่านั้น เมื่อย้อนกลับมาดูจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติ ที่เข้ามาในประเทศไทยต่อปีเฉลี่ยอยู่ที่ 20-30 ล้านคน และบางส่วนก็มีความต้องการเข้ามาอยู่อาศัย เพราะชื่นชอบวิถีความเป็นอยู่ ความสวยงามของบ้านเมือง ธรรมชาติ ถือว่าเป็นเป้าหมายที่น้อยมาก และความต้องการอาจไม่ถึงโควต้าที่รัฐบาลวางไว้ 1 ล้านคนด้วยซ้ำ

อย่างไรก็ตาม หาก 'มาตรการดึงดูดชาวต่างชาติ' สำเร็จ มีเม็ดเงินสะพัด 1 ล้านล้านบาทตามเป้าหมาย จะมีผลต่อเศรษฐกิจไทยอย่างมาก ภายใต้ภาวะการกู้หนี้ยืมสินของรัฐบาลจำนวนมาก เพื่อนำมาช่วยเหลือประชากรฐานล่าง จากผลกระทบที่เกิดขึ้นจากโควิด ฉะนั้น แนวทางการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านการท่องเที่ยว และอสังหาฯ เป็นอีกหนึ่งทางเลือกใหม่ๆที่น่าสนใจ โดยธุรกิจนี้จะส่งแรงกระเพื่อมไปยังวงล้อธุรกิจอื่นๆตามมา ที่ทำให้เกิดการจ้างงาน และค้าขายคึกคัก 

ทั้งนี้ REIC เปิดเผย ภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติในช่วงปี 2561 – 2563 ว่า มียอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด 3 ปีสะสมรวมประมาณ 34,651 หน่วย (มูลค่า 145,577 ลบ.) เฉลี่ยปีละ 11,550 หน่วย (มูลค่า 48,526 ลบ.) และเมื่อพิจารณา 5 จังหวัดที่คนต่างชาติมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดสูงสุดถึง 96.2% ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั้งประเทศแล้ว พบว่า จังหวัดที่มีสัดส่วนสูงสุด คือ

• ชลบุรี 30.3%
• เชียงใหม่ 18.5%
• ภูเก็ต 17.0%
• กรุงเทพมหานคร 7.8%
• สมุทรปราการ 6.3%

หมายเหตุ : สำหรับจังหวัดอื่นที่ไม่ได้ยกขึ้นมาแสดง มีสัดส่วนในหน่วยกรรมสิทธิ์ห้องชุดน้อยมากอย่างไม่มีนัยสำคัญ