ปทุมวันเดือดทรัพย์สินจุฬาฯเปิดชิงที่ดิน 2 แปลงยักษ์หลังCPNคว้า"สกาลา"
ย่านปทุมวันลุกเป็นไฟ สำนักทรัพย์สินจุฬา ฯเปิดศึกชิงอีก2แปลงยักษ์ โซนสามย่าน หลังกลุ่มเซ็นทรัลคว้าบล็อกA โรงหนังสกาลา สยามสแควร์ ไปครองพัฒนาศูนย์การค้า ย่านช็อปปิ้งประชัน เดือด กลางใจเมือง
สี่แยกปทุมวัน ลุกเป็นไฟอีกครั้ง เมื่อยักษ์ค้าปลีก บริษัทเช็นทรัลพัฒนาจำกัด(มหาชน) หรือ CPN คว้าประมูลสิทธิ์พัฒนาที่ดินบล็อก A แปลงโรงหนังสกาลา และอาคารพาณิชย์เก่า 79 คูหา โซนสยามสแควร์ ที่ดินทำเลทองฝังเพชร ของสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยหรือ PMCU เนื้อที่ 7 ไร่ 31 ตารางวาไปครอง ภายหลังเปิดประมูลไปเมื่อเดือนพฤศจิกายน 2563 ที่ผ่านมา โดยมีเป้าหมายสร้างแลนด์มาร์กแห่งใหม่บนจุดตัดถนนพญาไท-พระราม 1 ปลุกย่านช็อปปิ้งศูนย์กลางเมืองให้กลับมามีชีวิตชีวาอีกครั้งหลังเกิดวิกฤติโควิด-19
ระเบิดศึก “ห้างชนห้าง”
ทั้งนี้ CPN มีแผนเข้าพื้นที่ ปี2565และเปิดให้บริการ ปี 2566 เนรมิต ศูนย์การค้า ช็อปปิ้งสตรีท ดึงคนเข้าพื้นที่สร้างปรากฎการณ์ร้อนระอุในละแวกเดียวกันกับปรากฎการณ์ “ห้างชนห้าง” ขณะผลตอบแทน กลุ่มเซ็นทรัล ยอมควักกระเป๋าจ่าย ค่าเช่าให้ PMCU 30 ปี มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท แม้จะเป็นอัตราที่สูงแต่ ในระยะยาวมองว่ามีความคุ้มค่า
เพราะสยามสแควร์มีศักยภาพในตัวเองสูง ประกอบกับ เซ็นทรัลมียุทธศาสตร์ ยึดทำเล สำคัญกลางใจเมืองไว้ในมือ อย่าง เซ็นทรัลเวิลด์ สี่แยกราชประสงค์ เช็นทรัลชิดลม เช็นทรัลเอ็มบาสซี ทำเลแพงระยับบนถนนเพลินจิตตัดวิทยุ และที่ดินสถานทูตอังกฤษเดิมอีกแปลงอยู่ระหว่าง ออกแบบพัฒนามิกซ์ยูสในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าบีทีเอสสายสีเขียว จึงไม่แปลกที่กลุ่มทุนนี้จะทุ่มเม็ดเงินให้กับที่ดินจุฬาฯ ย่านปทุมวันต่อยอดธุรกิจ
งัดอีก 2 แปลงประมูลต่อ
นอกจากที่ดินบล็อก A โซนสยามสแควร์ แล้ว จุฬาฯ มีแผนนำที่ดินทำเลทองที่หมดอายุสัญญาหรือ มีศักยภาพ ออกประมูลต่อเนื่อง แหล่งข่าวจาก PMCU เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ได้นำที่ดินโซนสวนหลวง-สามย่าน ทำเลสี่แยกปทุมวัน จุดตัดของถนนพระรามที่ 4 ถนนพญาไท และถนนสี่พระยาเปิดให้เอกชนประมูล อีก 2 แปลง เพื่อสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจให้กับพื้นที่
โดยแปลงแรก บล็อก หรือ หมอน 34 เนื้อที่ 11ไร่ ขณะนี้อยู่ระหว่างเปิดรับฟังความคิดเห็นต่อข้อกำหนดและหลักเกณฑ์การเข้าร่วมยื่นข้อเสนอโครงการ เพื่อให้เอกชนดำเนินโครงการพัฒนาที่ดิน ตั้งแต่วันที่ 20 สิงหาคม-20 กันยายน 2564
รูปแบบการพัฒนา จะให้เอกชนเป็นผู้กำหนด แต่ต้องสอดคล้องกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป และความต้องการของจุฬาฯ ที่เน้นย่านนี้เป็นสมาร์ทซิตี้ ต้นแบบ นำเทคโนโลยี ระบบความปลอดภัยอัจฉริยะ ระบบขนส่ง และการบริหารจัดการเมืองที่ลดการก่อมลภาวะ และลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมสร้างความสะดวกสบายให้กับคนที่เข้าพื้นที่ โดยจะไม่เน้นผลตอบแทนที่สูงหากโครงการไม่ตอบโจทย์
สำหรับโครงการพัฒนา บล็อก 34 เน้น ให้เป็น พิพิธภัณฑ์แห่งอนาคต ศูนย์รวมงานแสดงเทคโนโลยี และนวัตกรรมชั้นดี เพื่อรวมถึงพื้นที่แสดงผลงานด้านนวัตกรรม จากบริษัทชั้นนำต่างๆ ทั้งของประเทศไทยและทั่วโลกมุ่งเน้นให้เป็น พิพิธภัณฑ์แห่งอนาคต แลนมาร์คใหม่ที่จะเป็นจุดมุ่งหมายสำหรับทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ
ส่วนที่ดินอีกแปลงโครงการพัฒนาบล็อก 33 เป็นรูปแบบมิกซ์ยูสโดยเป็นโครงการที่อยู่อาศัยติดอุทยาน 100 ปี จุฬาฯ ต้องการให้เป็นศูนย์รวมการแพทย์ชั้นนำด้านการส่งเสริมสุขภาพ คาดว่าจะเป็นโมเดลร่วมทุนกับเอกชนที่มีความเชี่ยวชาญทางการแพทย์จะเปิดประมูลต่อเนื่องจากบล็อก34
“บล็อก 33 และ 34 จะอยู่บริเวณ ถนนบรรทัดทอง ใกล้กับอุทยาน 100 ปี จุฬา ฯ ซึ่งเป็นทำเลที่เอกชน ให้ความสนใจไม่แพ้บล็อก A ที่กลุ่มเซ็นทรัลได้ไป”
อย่างไรก็ตาม เมื่อพัฒนาพื้นที่เขตพาณิชย์กว่า 300 ไร่ แล้วเสร็จ คาดว่าตามศักยภาพของพื้นที่ จะมีประชากรในย่านนี้ไม่ต่ำกว่า 200,000 คนต่อวัน แต่ถ้าช่วงพีค เช่น ช่วงเทศกาลใหญ่ หรือมีอีเว้นท์ใหญ่ คาดว่าจะมีคนใช้ชีวิตในย่านนี้หลายแสนไปจนถึงหลักล้านคนต่อวัน
ศึกษาสนามศุภชลาศัย
แหล่งข่าวกล่าวต่อว่า ที่ดินแปลงใหญ่ที่น่าจับตา จะเป็นสนามศุภชลาศัยทำเลบนถนนพระรามที่ 1 เนื้อที่ 114 ไร่เศษ ขณะนี้จุฬาอยู่ระหว่างศึกษา วางมาสเตอร์แพลน คาดว่าจุฬาฯ จะเป็นผู้พัฒนาเองแต่ปัจจุบันยังติดปัญหาผู้เช่า คือกรมพละศึกษา ยังไม่สามารถคืนพื้นที่ได้ทั้งหมด ซึ่งการทำสัญญา เช่าที่ดิน ขณะนั้น ได้ทำกับจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เพื่อจัดสร้างสนามกีฬาแห่งชาติ โรงเรียนฝึกหัดครูพลศึกษา และสโมสรสถานลูกเสือ 77 ไร่ 1 งาน เป็นระยะเวลา 29 ปี ปีแรกไม่ต้องเสียค่าเช่า แต่ต้องเสียในปีถัดไป
ขุมทรัพย์ที่ดินจุฬา
สำหรับที่ดินจุฬาฯ ในเขตปทุมวันถือเป็นขุมทรัพย์กลางใจเมืองผืนใหญ่ติดต่อกัน ซึ่งมูลค่ามหาศาล โดยมีที่ดินทั้งสิ้น 1,153 ไร่ จำแนกการใช้ประโยชน์หลัก 3 ส่วน ได้แก่ พื้นที่เขตการศึกษา 595 ไร่ พื้นที่เขตพาณิชย์ 374 ไร่ และพื้นที่ส่วนราชการ (ยืมและเช่าใช้) 184 ไร่
อย่างไรก็ตาม สำนักทรัพย์สิน จุฬาฯจะกำหนดกรอบการพัฒนาแต่ละโซนของทั้งย่านสยามสแควร์ และพื้นที่สามย่านให้มีสัญลักษณ์ที่ชัดเจน โดยเฉพาะ ให้เป็นย่านแห่งไลฟ์สไตล์-ย่านนวัตกรรม-การเรียนรู้-ความคิดสร้างสรรค์ ซึ่งการพัฒนาแต่ละโครงการ
มีทั้งโมเดลจุฬาฯ ลงทุนพัฒนาเอง โมเดลเอกชนร่วมลงทุน รวมถึงเอกชนลงทุนเอง ขณะราคาที่ดิน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินราคาที่ดินทำเลสยามสแควร์ย่านปทุมวัน ปี 2564 ไว้ที่ 3.3 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งเป็นราคาสูงที่สุดในประเทศไทย