อัพเดทราคาประเมินที่ดินกลางกรุง วัดใจธนารักษ์ ปรับทะลุตร.ว.2ล้านหรือไม่
กรมธนารักษ์เล็งเขย่าราคาประเมินที่ดินใหม่ หลังโควิดสงบ ปรับ เกิน ตร.ว.ละ 1ล้าน - 2ล้านบาท/ตร.ว.โฟกัสย่านซีบีดี เทน้ำหนักไป ถนนพระราม4 –สาทร-นราธิวาสราชนครินทร์ เหตุมีที่ดินแปลงใหญ่โปรเจ็กต์ยักษ์เกิดมาก
ราคาซื้อ-ขายที่ดินกลางเมืองกรุงเทพมหานครย่านศูนย์กลางธุรกิจ ทะลุกว่า 3ล้านบาทต่อตารางวา ขณะราคาประเมินทรัพย์สินของกรมธนารักษ์ ห่างกว่าราคาตลาดถึง3เท่า หรือสูงสุด1ล้านบาทต่อตารางวาสำหรับราคาประเมินใหม่ ที่เคยเตรียมนำมาประกาศใช้รอบบัญชีปี2563-2566 แต่เนื่องจากสถานการณ์โควิดระบาดรุนแรง ทำให้ ปัจจุบัน ยังคงยืนใช้ราคาประเมินที่ดินเก่าปี2559-2562 ไปพรางก่อน และอาจลากยาวถึงปี2567 ตามรอบบัญชีที่จะมีการขยายใหม่ (ปี2564-2567)
อย่างไรก็ตาม การระบาดคลี่คลายเศรษฐกิจฟื้นตัวในปี2566-2567 กรมธนารักษ์ จะใช้ราคาประเมินใหม่ ให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของราคาตลาดอย่างแน่นอน ขณะเดียวกัน ยังอาศัย อาศัยอำนาจพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.) การประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐพ.ศ.2562 หาข้อมูลหลายช่องทางเพื่อ สะท้อนราคาจริงในตลาด
นางสาว วิลาวัลย์ วีระกุล รองอธิบดีกรมธนารักษ์ ด้านประเมินราคาทรัพย์สิน เปิดเผย”ฐานเศรษฐกิจ”ว่า ราคาประเมินที่ดิน ประกาศมา เพื่อใช้คำนวณ การชำระภาษี และค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ อสังหาริมทรัพย์ หากปรับสูงให้เท่ากับราคา ตลาด อาจส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้
“ยอมรับว่าราคาประเมินของทางราชการจะต่ำกว่าราคาตลาด 3เท่า แต่อนาคต หาก สถานการณ์โควิด-19 สงบลง กรมธนารักษ์เตรียมปรับราคาใหม่ให้ใกล้เคียงราคาตลาด โดยพิจารณาจาก การลงพื้นที่สำรวจ ย่านซีบีดี หรือย่านศูนย์กลางธุรกิจสำคัญ พบว่า บริษัทแสนสิริ จำกัด(มหาชน) ซื้อที่ดินย่านปทุมวันถนน สารสิน ราคาตารางวาละ มากกว่า3ล้านบาท ราคาประเมินในอนาคต อาจจะแตะที่2ล้านบาทต่อตารางวา ได้และมองว่า ย่านซีบีดี น่าจะโยกไป โซน สาทร พระราม4 และขยายไปยังนราทิวาสราชนครินทร์ ซึ่งมีที่ดินแปลงใหญ่เป็นที่ทรัพย์สินโอกาสพัฒนาสูง ในอนาคต ขณะถนน วิทยุส่วนใหญ่เป็นที่ของราชการ ถนนหลังสวนที่ดินหายากแล้ว”
นอกจากนี้เกณฑ์การปรับราคาประเมินจะมองจาก รถไฟฟ้า ผังเมือง ที่กำหนดให้พัฒนา ได้ เต็มศักยภาพสูงขึ้นไปในอากาศได้กี่เท่า รวมถึงพิจารณา จาก ราคาขายของตึกแถวทำเลติดรถไฟฟ้าที่มีมูลค่าสูงกว่า ราคาที่ดินเช่นทำเลพร้อมพงษ์ราคาขายห้องละ40ล้านบาท ขนาด15ตารางวา 2ห้อง 80ล้านบาท ซึ่งเป็นทรัพยสินของกรมธนารักษ์ที่จะนำออกประมูล แต่ส่วนใหญ่แล้วอาคารพาณิชย์ตึกแถวติดสถานีรถไฟฟ้าเจ้าของมักไม่ขายเพราะเป็นทำเลทอง สามารถสร้างรายได้จากค่าเช่า ตารางเมตรละเป็นแสนบาท ต่อเดือน ขณะต่อปีค่าเช่าเป็นล้านบาท
“แนวโน้มการปรับราคาประเมินที่ดินใหม่ที่อาจใช้ในรอบใหม่ ปี2568 อาจจะสูงกว่า 1ล้านบาทต่อตารางวา หรืออาจชน ราคา2ล้านบาทต่อตารางวา โดยกรมจะใช้กลไกของกฎหมายประเมินใหม่ ปรับราคาได้สูงให้ใกล้เคียงราคาซื้อขาย จากเดิมใช้ฐานข้อมูลกรมที่ดินเพียงอย่างเดียว ทั้งนี้ปัจจุบัน ราคาประเมินถนนสุขุมวิท ราคา 2แสนบาท ขยับมา4-5แสนบาทต่อตารางวา วันนี้ 1ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว “
ขณะความเจริญของเมืองได้แผ่ขยายออกไปจากการลงทุนรถไฟฟ้า ย่านบางนาตลาด โซนตะวันออกกรุงเทพมหานครน่าจับตาเนื่องจาก มีโครงการขนาดใหญ่ของภาคเอกชนเกิดขึ้นจำนวนมาก หากโควิด-19 คลี่คลายหรือหมดไปเชื่อว่าทำเลดังกล่าวจะเติบโตสูงราคาประเมินปรับสูงได้
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด และอุปนายกสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย (TVA: Thai Valuer Association) ที่ผ่านมากรมธนารักษ์สำรวจข้อมูล ตั้งแต่ปี 2557-2558 เพื่อจัดทำราคาประเมินปี2563-2566 ที่ยังไม่ทันได้ประกาศใช้ มองว่า ฐานข้อมูลที่ดินรัฐเพื่อใช้เรียกเก็บภาษีค่าธรรมเนียมต่างๆ มีความล้าสมัย เกือบ10ปีเลยทีเดียว ทำให้ กรมธนารักษ์จะมีสำรวจและปรับราคาประเมินใหม่ ให้ใกล้เคียงราคาตลาด