คนโอนบ้าน-ภาษีที่ดินเฮ กรมธนารักษ์ ยืดใช้ราคาประเมินเก่าถึงปี67

สถานการณ์โควิด-19 รัฐบาลได้ออกมาตรการช่วยเหลือประชาชนลดภาระค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์-จดจำนองซื้อที่อยู่อาศัย ตลอดจน ลด ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง 90% พร้อมทั้งขยายเวลาการใช้ราคาประเมินทรัพย์สิน เดิมออกไป

นางสาววิลาวัลย์ วีระกุล รองอธิบดีกรมธนารักษ์ด้านประเมินราคาทรัพย์สินเปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ”ว่าต้นเดือนกันยายนนี้ กรมธนารักษ์ ประกาศขยายรอบบัญชีราคาประเมินทรัพย์สิน ปี2559-2562 ที่จะสิ้นสุดปี2564 ให้ใช้ต่อไปถึงปี 2567 

ทั้งนี้เพื่อบรรเทาภาระค่าใช้จ่ายประชาชนสำหรับ ผู้ซื้อบ้าน เรื่องค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าจดจำนอง กระตุ้นตลาดอสังหา ริมทรัพย์ ตลอดจนลดภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ในช่วงสถานการณ์โควิด-19 ขณะราคาประเมินทรัพย์สินใหม่ที่เคยจะนำออกประกาศใช้ตามรอบบัญชีปกติในทุก4ปี โดยเริ่มตั้งแต่ปี 2563 นั้น ราคาประเมินจะปรับขึ้นในเขตกรุงเทพมหานครราว 10-15 % ทำเลกลางเมืองราคาสูงสุดอยู่ที่ 1ล้านบาทต่อตารางวา อย่างเช่น

• ถนนวิทยุ ปรับขึ้นจากราคาตารางวาละ 7.5 แสนบาทเป็น 1 ล้านบาทต่อตารางวา
• สีลม 7-7.5 แสน บาทต่อตารางวาเป็น 1 ล้านบาท ต่อตารางวา

นอกจากนี้ ยังมีทำเลที่รัฐบาลลงทุนรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ที่ปรับสูงซึ่งเป็นการสำรวจข้อมูลที่ดินช่วงก่อนโควิด

สำหรับบัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ ปี 2564-2567 ซึ่งเป็นบัญชีรอบที่ 1 ตามพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.) การประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐพ.ศ.2562 ที่ยังคงใช้ราคาประเมินฯปี 2559 ไปก่อนจนกว่าสถานการณ์โควิดจะดีขึ้น และ บัญชีรอบที่ 2

ตั้งแต่ปี 2567-2568 จะพิจารณาปรับราคาประเมินใหม่ให้สะท้อนราคาตลาดหรือใกล้เคียง โดยอาศัยกฎหมาย การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ดังกล่าว แต่จะต้องพิจารณาว่า ราคาซื้อขายอสังหาฯ หลังโควิดลดลงต่ำลงกว่าราคาประเมินฯ เหมือนช่วง ต้มยำกุ้งหรือไม่ ทั้งนี้เท่าที่สำรวจช้อมูลเบื้องต้น จากกรมที่ดินพบว่าราคาอสังหาฯยังสูงกว่าราคาประเมิน ส่วนใหญ่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงไม่ใช่การเก็งกำไร ดังนั้นจึงเป็นไปได้ว่าแนวโน้มราคาประเมินฯช่วงหลังวิกฤติโควิดอาจจะปรับสูงขึ้น

อย่างไรก็ตามหากสถานการณ์โควิดดีขึ้น ก่อนปีที่ประกาศใช้ บัญชีราคาประเมินฯเก่า กรมจะพิจารณาปรับราคาประเมินขึ้นได้ ก่อนเช่นกันเช่น ปี 2566 เป็นต้น

“วันนี้ได้นำข้อมูลที่มีการสำรวจการซื้อ-ขาย จากกรมที่ดิน เพื่อที่กรมธนารักษ์จะนำมาจัดทำเป็นข้อมูล ประกอบกับ กฎหมายใหม่ การประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐพ.ศ.2562 บังคับใช้ เปิด ช่องทางให้ใช้ ข้อมูลจากแหล่งต่างๆได้มากขึ้น โดยเฉพาะราคาตลาด อีกทั้งสามารถหาข้อมูลประกอบในภาพกว้างขึ้น ซึ่งกรมมีการนำ BigData มาใช้ ดังนั้นจะทำการประเมินราคาใกล้เคียงกับราคาตลาดมากขึ้น ปัจจุบันห่างกันถึง 3เท่า แต่อนาคตจะใกล้เคียง จากการนำเทคโนโลยีมาช่วย น่าจะปรับเกินกว่า 10% ขึ้นไป”

ด้านนายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ในฐานะอุปนายกสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย (TVA: Thai Valuer Association) สะท้อนว่า กำลังซื้อคนไทยหายไปเกือบหมด ขณะการพัฒนาของผู้ประกอบการลดลง 50% สถาบันการเงินมีความระมัดระวัง ตลาดแนวราบเติบโตขึ้น จึงไม่ถึงขั้นวิกฤติเหมือนช่วงต้มย้ำกุ้ง ปี 2540

อย่างไรก็ตาม ยอมรับว่ากรมธนารักษ์ เตรียมประกาศขยายใช้ราคาประเมินเก่าออกไปเพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายประชาชนมองว่าเป็นเรื่องที่ดี แต่ในอนาคต ราคาประเมินฯ น่าจะปรับขึ้นเพราะกรมธนารักษ์ไม่ได้ปรับราคา 10 ปี หากนับตั้งแต่ช่วงจัดเก็บข้อมูลก่อนประกาศใช้ปี 2559 เพราะราคาสูงสุดคือสีลม 1 ล้านบาทต่อตารางวา ขณะทำเล ถนนวิทยุมีความเคลื่อนไหวมากจากการพัฒนาและซื้อขาย ส่วนหลายพื้นที่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี ) อย่างสีลม สุขุมวิท เพลินจิต มีเคลื่อนไหวแต่ไม่มาก เพราะที่ดินหากยาก และมีราคาแพง

สำหรับราคาประเมินที่ดินใหม่ ในเขตกทม.ที่เลื่อนบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2563 เรื่อยมาจากสถานการณ์โควิด เฉลี่ยทั้งประเทศปรับเพิ่ม 7-8 % กทม.เฉลี่ยปรับเพิ่ม 10-15% เมื่อเทียบราคาประเมินเดิมปี 2559-2562 ย่านกลางเมือง ศูนย์กลางเศรษฐกิจสำคัญของประเทศ อย่างเช่น

• สีลม จากราคา 7-7.5 แสนบาทต่อตารางวา ปรับเป็น 1 ล้านบาทต่อตารางวา
• เพลินจิต จาก 9 แสนบาทต่อตารางวา เป็น 1 ล้านบาทต่อตารางวา
• พระราม 1 จาก 4 แสนบาทต่อตารางวา เป็น 1 ล้านบาทต่อตารางวา
• วิทยุ จาก 5 -7.5 แสนบาทต่อตารางวา เป็น 1 ล้านบาทต่อตารางวา
• สาทร จาก 4.5-7.5 แสนบาทต่อตารางวา เป็น 4.5-8 แสนบาทต่อตารางวา
• สุขุมวิท จาก 2.1-6.5 แสนบาท ต่อตารางวา เป็น 2.3-7.5 แสนบาทต่อตารางวา
• พหลโยธิน จาก 1-4 แสนบาทต่อตารางวา เป็น 1.3-5 แสนบาทต่อตารางวา
• รามอินทรา 8.5 หมื่น -1.5 แสนบาทต่อตารางวา เป็น 1-1.7 แสนบาทต่อตารางวา เป็นต้น