เปิดตลาด บ้านแพง 10 ล้าน สะสม 2 หมื่นหน่วย ขายดี แต่ เสี่ยงล้น

นายณัฎฐา คหาปนะ รองกรรมการผู้จัดการและหัวหน้าสำนักงานไนท์แฟรงค์ ภูเก็ต บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด เปิดข้อมูล ภาพรวมตลาดบ้านระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2564  ว่าค่อนข้างไปในทิศทางที่ดี เนื่องจากความต้องการของกลุ่มผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อสูงยังคงมีความต้องการอยู่อย่างต่อเนื่อง แม้ว่าจะมีปัจจัยลบทางด้านเศรษฐกิจ แต่กำลังซื้อของคนกลุ่มนี้ไม่ลดลง ทำให้บางโครงการสามารถปิดการขายได้ภายในระยะเวลาไม่นาน เป็นเหตุให้ผู้ประกอบการลงทุนพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมออกสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง 

เปิดซัพพลายใหม่ - ใบอนุญาตขอจัดสรร 

สำหรับซัพพลายบ้านในระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ที่ได้รับการอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน (ทั้งโครงการ) พบว่าการอนุญาตจัดสรรที่ดินสำหรับกลุ่มบ้านที่มีระดับราคาขาย 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่ปี 2560 ถึงเดือนพฤษภาคม ปี 2564 มีอยู่ในช่วงปีละตั้งแต่ 1,489 หน่วย จนถึง 2,278 หน่วย โดยจำนวนใบอนุญาตจัดสรรในปี 2561 มีจำนวนสูงสุด คือ 2,669 หน่วย ส่วนในระยะเวลา 5 เดือนของปีนี้พบว่ามีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินในกลุ่มบ้านที่มีระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป อยู่ที่ 578 หน่วย
 

ครึ่งปีแรก บ้าน 10 ล้านขายดี  1,610 หน่วย 

ส่วนจำนวนหน่วยเหลือขายของโครงการบ้านระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ณ ครึ่งปีแรกของปี 2564 มีทั้งสิ้น 224 โครงการ มีหน่วยสะสมจำนวนทั้งสิ้น 20,018 หน่วย และขายไปได้ทั้งสิ้น 13,276 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 66 โดยอัตราการขายเพิ่มขึ้นทุกปีตั้งแต่ปี 2558 ซึ่งมีอัตราการขายอยู่ที่ร้อยละ 30 และปรับขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง โดยมีอัตราการขายเพิ่มมาอยู่ที่ร้อยละ 66 ในครึ่งปีแรกของปี 2564

ส่วนจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ในครึ่งปีแรก 2654 พบว่ามีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ทั้งสิ้น 1,610 หน่วย ซึ่งเป็นหน่วยขายได้ที่มีจำนวนค่อนข้างสูง เมื่อเทียบกับช่วงปีที่ผ่านมาจะเห็นว่ามีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่เฉลี่ยประมาณ 2,500 หน่วยต่อปีเท่านั้น และคาดว่าในครึ่งปีหลังของปี 2564 นี้ จำนวนหน่วยขายได้ใหม่จะเพิ่มสูงขึ้นเกือบประมาณ 3,000 หน่วย

บ้านที่มีระดับราคาขายระหว่าง 10-20 ล้านบาท มีอุปสงค์สูงสุดเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 7,218 หน่วย รองลงมาคือบ้านที่มีระดับราคาขายระหว่าง 21 – 30 ล้านบาท และ 31 – 40 ล้านบาท มีอุปสงค์อยู่ที่ 2,612 หน่วย และ 1,871 หน่วยตามลำดับ ในส่วนของอัตราการขายที่สูงสุด คือ บ้านระดับราคาสูงกว่า 100 ล้านบาท เนื่องจากอุปทานที่มีอยู่จำกัด ทำให้อัตราการขายสูงที่สุด ซึ่งมีอัตราการขายอยู่ในอัตราร้อยละ 83 รองลงมาได้แก่ บ้านระดับราคาระหว่าง  21 – 30ล้านบาท และ ระดับราคา 51 – 60 ล้านบาท มีอัตราการขายอยู่ในอัตราร้อยละ 77 และ 74 ตามลำดับ ส่วนบ้านระดับราคา 61 – 70 ล้านบาท เป็นระดับราคาที่มีอุปสงค์ต่ำที่สุดและอัตราการขายต่ำที่สุด

หวั่นอนาคตซัพพลายล้น 

อย่างไรก็ตาม ไนท์แฟรงค์ ประเมินว่า แม้สถานการณ์ตลาดบ้านระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ในครึ่งปีหลัง 2564 ยังมีสัญญาณที่ดีเมื่อเทียบกับตลาดอสังหาฯ ประเภทอื่น เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อบ้านในกลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่ไม่ค่อยได้รับผลกระทบของภาวะเศรษฐกิจหดตัวจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 และผลกระทบจากการเข้มงวดสินเชื่อของธนาคาร เพราะเป็นกลุ่มที่มีความมั่งคั่งทางการเงินที่ยังสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ตามปกติและส่วนใหญ่จะซื้อด้วยเงินสดมากกว่าการขอสินเชื่อ แม้ในช่วงนี้จะมีอัตราดอกเบี้ยที่ถูกลงก็ตาม 

โดยในครึ่งปีหลังผู้ประกอบการรายใหญ่ค่อนข้างที่จะระมัดระวังการเปิดตัวโครงการใหม่และขยับขยายการพัฒนาโครงการแนวราบไปในบริเวณชานเมืองมากขึ้น เช่น โซนเหนือและตะวันตกของกรุงเทพฯ เพราะยังมีพื้นที่ให้เหลือพัฒนา อีกทั้งราคาที่ดินยังไม่สูงมากเมื่อเทียบกับในตัวเมือง เพราะพื้นที่ย่านชานเมืองมีแนวโน้มที่เติบโตขึ้นเรื่อยๆ อันเนื่องมาจากการพัฒนาถนน รถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ประเภทมิกซ์ยูส ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน เป็นต้น สิ่งเหล่านี้มีการพัฒนาและกระจายออกไปยังพื้นที่บริเวณชานเมืองมากขึ้น ส่งผลให้ผู้ซื้อสามารถเลือกทำเลที่อยู่อาศัยได้ตามความต้องการ

นอกจากรูปแบบบ้าน ทำเล คุณภาพที่มีผลต่อการตัดสินใจ สิ่งสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องคำนึงถึง คือ สภาพแวดล้อมและสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการรวมไปถึงสภาพแวดล้อมหน้าโครงการ ซึ่งจะเป็นสิ่งที่ผู้ซื้อได้เห็นถึงความแตกต่างเมื่อเปรียบเทียบกับโครงการอื่นๆ เป็นสิ่งที่จะสามารถช่วยในการตัดสินใจของผู้ซื้อได้เร็วยิ่งขึ้น

ทั้งนี้ จากจำนวนผู้ประกอบที่มีการพัฒนาโครงการแนวราบและเปิดตัวโครงการมาอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้แนวโน้มอุปทานของตลาดบ้านเพิ่มขึ้นและมีมากกว่าอุปสงค์ ทำให้เกิดภาวะการแข่งขันสูงเพราะตัวเลือกที่หลากหลายไม่สอดคล้องกับผู้ซื้อที่ค่อนข้างมีจำกัด อย่างไรก็ดีหากแต่สามารถพัฒนาโครงการที่มีจุดเด่น ออกแบบโครงการได้ตอบโจทย์ตรงตามความต้องการต่อผู้อยู่อาศัยโครงการก็จะสามารถประสบความสำเร็จได้เช่นกัน