ปมคอนโดหรู “แอชตัน อโศก” ระวัง! ทุบอสังหาไทยพังครืน

 

หลังศาลปกครองกลาง ได้มีคำพิพากษาให้ “เพิกถอน” ใบอนุญาตก่อสร้างรวม 4 ฉบับที่สำนักงานโยธา กทม.ออกให้แก่  โครงการ  “Ashton Asoke “ คอนโดสุดหรู 50 ชั้น 783 ยูนิต ทื่ถือเป็น “แฟลกชีป” ที่ตั้งตระหง่านอยู่ใจกลางย่านธุรกิจแยกอโศก-สุขุมวิท

 

ศาลเห็นว่า ที่ดินที่ตั้งโครงการไม่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวงที่ออกตามความใน พรบ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 เนื่องจากไม่มีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินยาวเกิน 12 เมตรติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร จนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร การที่ผู้อำนวยการสำนักการโยธา ปฏิบัติราชการแทนผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร

อนุญาตให้บริษัททำการก่อสร้างดัดแปลงอาคารโครงการ เป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย จึงพิพากษาให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างทุกฉบับ โดยให้มีผลย้อนหลังไปถึงวันที่ออกคำสั่งดังกล่าวนั้นคำสั่งของศาลปกครองข้างต้น ไม่เพียงจะทำให้ลูกบ้านในโครงการสุดหรูแห่งนี้ “อกสั่นขวัญกระเจิง” หายใจไม่ทั่วท้องไปตามๆ กันแล้ว

ด้วยเกรงว่าโครงการอาจจะเจริญรอยตามโครงการและอพาร์ทเมนต์หรูดิเอทัชในซอยร่วมฤดี ซึ่งก่อนหน้าได้ถูกศาลปกครองสูงสุดมีคำสั่งให้ กทม.ควบคุมการรื้อถอน เนื่องจากกระทำผิด พรบ.ควบคุมอาคารชุด พ.ศ.2522 ยังอาจส่งผลกระทบต่ออุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยรวมในวงกว้าง เนื่องจากโครงการดังกล่าวเป็นโครงการร่วมลงทุนระหว่างประเทศระหว่าง บมจ.อนันดาฯ และกลุ่มมิตซุย ฟูโด้ซัง ยักษ์ใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์จากญี่ปุ่น

แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ ได้ตั้งข้อสังเกตุต่อโครงการนี้ว่า หากทุกฝ่ายจะย้อนกลับไปพิจารณาคำพิพากษาของศาลปกครองในกรณีนี้จะเห็นได้ว่า ศาลได้หยิบยกประเด็นในเรื่อง “ทางเข้า-ออก” โครงการที่ไม่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ใน พรบ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522  โดยเฉพาะที่ดินอันเป็นที่ตั้งโครงการ ที่ต้องมีด้านใดด้านหนึ่งของที่ดินมีความกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร และต้องยาวต่อเนื่องไปจนถึงทางสาธารณะที่มีขนาดความกว้างเกิน 18 เมตรขึ้นไป แต่ที่ดินอันเป็นที่ตั้งโครงการแอชตัน อโศก ไม่เป็นไปตามเกณฑ์ดังกล่าว เพราะมีความกว้างของถนนซอยเดิมเพียง 6.4 เมตรเท่านั้น 

แม้ทางโครงการจะนำเอาหนังสือรับรองการอนุญาตจาก "การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.)"  ที่อนุญาตให้โครงการใช้ทางผ่าน เข้า-ออก สถานีรถไฟฟ้าสุขุมวิท ของ รฟม.มาแสดง และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอย่างกรมโยธาธิการและผังเมือง พิจารณาให้ความเห็นชอบว่า สามารถกระทำได้ตามกฎหมาย

อีกทั้ง หากโครงการมีปัญหาในเรื่องของความกว้างเขตทางเข้า-ออกไม่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ของกฎหมาย คงเป็นเรื่องยากที่โครงการจะได้รับอนุมัติรายงานศึกษาผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อมหรือ EIA ออกมาได้  แต่ดูเหมือนศาลจะไม่ได้พิจารณาประเด็นนี้ รวมไปถึงการที่ รฟม.นำเอาที่ดินเวนคืนก่อสร้างสถานีรถไฟฟ้า มาให้เอกชนใช้เป็นทางผ่านเข้า-ออก เป็นไปโดยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เอื้อประโยชน์ต่อเอกชนหรือไม่ ด้วยเหตุที่ศาลเห็นว่า ผู้ฟ้องคดีไม่ได้มีส่วนได้ ส่วนเสีย หรือมีนิติสัมพันธ์ใด ๆ กับ รฟม.หรือโครงการ

ขณะที่นายชานนท์ เรืองกฤตยา ซีอีโอ บมจ.อนันดาฯเจ้าของโครงการยืนยันว่า บริษัทฯได้ดำเนินการอย่างระมัดระวัง และให้ความสำคัญอย่างยิ่งในเรื่องการซื้อที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย มีการศึกษาข้อมูลต่างๆ เกี่ยวกับการใช้ทางผ่านเข้า-ออก ของ รฟม.จากโครงการอื่นๆ  ซึ่งหากทุกฝ่ายได้ย้อนกลับไปพิจารณา โครงการคอนโด หรือโครงการพัฒนาอสังหาฯ รายรอบสถานีรถไฟฟ้า หรือโครงข่ายระบบขนส่งมวลชนอื่น ๆ ของรัฐ จะพบว่า ไม่ได้มีแต่โครงการ "แอชตัน อโศก" แห่งนี้ที่มีการขอใช้ที่ดินเป็นทางผ่านเข้า-ออกโครงการ แต่ยังมีโครงการพัฒนาอสังหาฯอื่นๆอีกนับสิบโครงการ มีการขอใช้ที่ดินของ รฟม.และหน่วยงานรัฐเจ้าของโครงข่ายระบบขนส่งมวนอื่น ๆ  เป็นทางเข้า-ออก เช่นเดียวกันอยู่

                อาทิโครงการ Noble Revolve Ratchada 1-2 ที่ทางเข้าโครงการตัดผ่านที่ดินของ รฟม.หรือโครงการ Whizdom Avenue รัชดา-ลาดพร้าว ติดสถานี MRT ลาดพร้าว ก็ใช้ที่ดินของรฟม.ในการทำทางเข้าเช่นเดียวกัน หรือโครงการ The Base Garden พระราม 9 ที่ทางด่วน กทพ.ตัดผ่านหน้าโครงการ มีการขออนุญาตทำทางเข้า-ออกใต้ทางด่วนเข้ามายังโครงการเพื่อสร้างตึกสูง เช่นเดียวกับการขอใช้ที่ดินเป็นทาง เข้า-ออก ของโครงการ "แอชตัน อโศก"  

“ข้อพิพาทเรื่องใบอนุญาตก่อสร้างโครงการนี้  บริษัทยืนยันว่า ที่ผ่านมาบริษัทดำเนินงานพัฒนาโครงการ อย่างระมัดระวังรอบคอบ และให้ความสำคัญอย่างยิ่งในเรื่องของการซื้อที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย มีการศึกษาข้อมูลต่างๆ เกี่ยวกับการใช้ทางเข้า-ออก ของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) จากโครงการอื่นๆ โดยมีใบอนุญาติ 9 ฉบับ จาก 8 หน่วยงาน และผ่านคณะกรรมการพิจารณาชุดต่างๆ ถึง 5 ชุดด้วยกัน  จึงมั่นใจว่าได้ดำเนินการตามครรลองที่กำหนดไว้ในกฎหมายในทุกขั้นตอนอยู่แล้ว”

ดังนั้น "โครงการ แอชตัน อโศก ไม่ใช่รายแรกที่ใช้ทางผ่านเข้า-ออกของ รฟม.ปัจจุบันมีโครงการในลักษณะคล้ายกันนี้กว่า 13 โครงการ เฉพาะของรฟม. ก็มีประมาณ 6 โครงการ และในการขออนุมัติผ่านทางเข้า-ออกของรฟม.นั้นทางอนันดาฯยังรับผิดชอบทางผ่านให้รฟม.เกือบ 100 ล้านบาท ทำให้บริษัทฯมั่นใจอย่างยิ่งว่า ในกระบวนการดำเนินโครงการแอชตัน อโศก ที่ผ่านมาทั้งหมด ตั้งอยู่บนพื้นฐานความถูกต้องและสุจริต ชอบด้วยกฎหมายทุกขั้นตอน

ขณะที่อดีตผู้บริหารการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย( รฟม.) สะท้อนว่า หากกรณีที่ รฟม.อนุมัติให้ผู้อาศัยในโครงการนี้ผ่านทางเข้า-ออกสถานีรถไฟฟ้า ถูกตีความว่า เป็นการทุจริตนำเอาที่ดินเวนคืนเพื่อก่อสร้างรถไฟฟ้า หรือสถานีรถไฟฟ้าไปเอื้อประโยชน์ต่อเอกชนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แล้ว โครงการคอนโดฯ ห้างสรรพสินค้า หรือโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ที่ล้วนมีการดำเนินการในลักษณะเดียวกัน ก็คงมีสิทธิ์โดนลูกหลงตามมาอย่างแน่นอน 

 อีกทั้ง อนาคตการพัฒนาที่ดินรายรอบสถานีรถไฟฟ้า เพื่อนำรายได้มาชดเชยการก่อสร้างรถไฟฟ้า( TOD ) ที่จะสนับสนุนให้เอกชนพัฒนาโครงการโดยรอบสถานีเพื่อสร้างมูลค่า Value Added ให้กับเศรษฐกิจ นำรายได้จากการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีมาเสริมรายได้ให้โครงข่ายรถไฟฟ้า เพื่อลดปัญหาจราจรคงเป็นได้แค่นโยบายที่ไม่สามารถเกิดขึ้นได้

ดังนั้น การที่โครงการ" แอชตัน อโศก" ได้เจรจากับ รฟม เพื่อขอใช้ทางเข้า-ออกเพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่ลูกบ้านผู้อยู่อาศัยในโครงการ และเปิดทางให้สามารถพัฒนาโครงการได้เต็มศักยภาพของที่ดิน ถือเป็นการดำเนินการที่สอดคล้องกับนโยบาย TOD ของรัฐและเป็นไปตาม พรบ.เวนคืนที่ดินของ รฟม.ที่มีการวางหลักเกณฑ์รองรับเอาไว้อยู่แล้ว เพราะหากที่ดิน 3 ไร่เศษแปลงนี้ ทำโครงการได้แค่ 5-7 ชั้น คงจะไม่มีนักลงทุนให้ความสนใจ และคงปล่อยที่ดินทิ้งร้างเอาไว้

บทสรุปของโครงการ “แอชตัน อโศก” แห่งนี้ จะกลายเป็น “น้ำผึ้งหยดเดียว” ที่ทำให้โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แห่งอื่นๆ ที่ได้อานิสงจากโครงข่ายรถไฟฟ้าและทางด่วนของรัฐ จะพลอยถูกลูกหลงกระทบตามไปด้วย เพราะหากกรณีนี้ถูกตีความว่า หน่วยงานรัฐที่ทำหน้าที่กำกับดูแลบกพร่อง จนนำไปสู่การเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างแล้ว ในอนาคตโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกโครงการในประเทศ ก็คงนั่งไม่ติดอีกแน่