เปิดไทม์ไลน์ คอนโดหรู" แอซตัน อโศก "ก่อนศาลปกครองกลางสั่งถอนใบอนุญาต

 

สั่นสะเทือนวงการอสังหาริมทรัพย์ไปตามๆกันเมื่อศาลปกครองกลางมีคำสั่งเพิกถอนใบอณุญาตก่อสร้างอาคารโครงการ“Ashton Asoke” (แอชตัน อโศก )คอนโดมิเนียมสุดหรูทำเลทองแยกอโศก  ของ  บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ทั้งที่ ก่อสร้างแล้วเสร็จ มีการโอนกรรมสิทธิ์ ลูกบ้านเข้าอยู่อาศัยเมื่อ2ปีที่ผ่านมา มีจำนวน783หน่วย ลูกบ้าน เข้าอยู่เกือบเต็มโครงการ มีจำนวนหน่วยเหลือขายไม่มาก

หลายคนตั้งคำถาม เกิดอะไรขึ้น เหตุใดคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่มีความสูง 50ชั้น มูลค่าสูงกว่6พันล้านบาท ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างจากกรุงเทพมหานคร ผ่านการอนุญาต การทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรืออีไอเอ รวมทั้งหน่วยงานที่เกี่ยวข้องโดยเฉพาะการรับรองการใช้เขตทาง13เมตรเชื่อมเข้า-ออก ถนนอโศกของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย(รฟม.)ในฐานะเจ้าของพื้นที่ที่อนุญาตให้เช่า ประกอบการขอออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร ดังกล่าว เมื่อหลายปีก่อน อย่างไรก็ตาม ก่อนจะมาเป็นโครงการ แอซตันอโศก วันนั้นและถูกเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างในวันนี้ เริ่มจาก

1.ประมาณ 2014 อนันดาเตรียมเปิดโครงการคอนโด แอซตันอโศก (Ashton Asoke) เป็นอาคารสูง 50 ชั้น ที่บริเวณใกล้สี่แยกอโศกบนถนนอโศกมนตรี (สุขุมวิท 21) ติดกับรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สถานีสุขุมวิท ถือว่าเป็นโครงการทำเลที่ดี ติดทั้งรถไฟฟ้า 2 สาย อยู่ใจกลางเมือง

2. โดยปกติที่ดินสำหรับพัฒนาคอนโดในหลายโครงการจะใช้วิธีรวมที่ดินหลาย แปลงเข้าด้วยกัน เพื่อให้เป็นพื้นที่ขนาดใหญ่ เพื่อมีพื้นที่พอให้สร้างตึก อย่างของแอซตัน อโศกจะเป็นการรวมที่ดินประมาณ 3 แปลงเข้าด้วยกัน เพื่อให้ได้พื้นที่ขนาด 2 ไร่กว่า แต่ปัญหาคือ ที่ดินแต่ละแปลง บางแปลงติดแค่ซอยเล็กที่เป็นซอยย่อยของซอยสุขุมวิท 19 ที่อยู่ด้านหลังถัดออกไป บางแปลง เป็นที่ดินที่ไม่มีทางเข้าออก

3. ในเวลาต่อมา  ที่ดินที่ตั้งโครงการแอซตันอโศก เดิม ติดถนนอโศกมนตรี หรือสุขุมวิท 21  เรียกได้ว่าทำเลมากทีเดียวแต่พอมีรถไฟฟ้ามาสร้าง เกิดการเวนคืน ที่ดินแปลงดังกล่าวถูกเวนคืนบางส่วนทำให้ด้านหน้าถูกตัดหายไป กลายเป็นที่ดินไม่ติดถนนในเวลาต่อมา ที่ดินส่วนที่เวนคืน ได้กลายมาเป็นรถไฟฟ้าสถานีสุขุมวิท รวมถีงที่จอดรถด้านบน

4. หลังจากมีการรวมแปลงที่ดิน  ก็ยังมีทางไปออกซอยสุขุมวิท 19  ซึ่งหากสร้างตึก แล้วไปออกซอยสุขุมวิท 19 มองว่าไม่น่าจะมีปัญหาอะไรตรงนี้ต้องบอกว่าต้องดูกฎหมายผังเมืองกรุงเทพมหานคร ระบุว่าไม่ใช่ทุกที่ ที่จะสร้างตึกสูงได้หากที่ดินอยู่ในซอยเล็กรถดับเพลิงเข้าถึงไม่ได้สร้างตึกสูงเสี่ยงอันตรายซึ่งตามผังเมืองกำหนดไว้ว่า หากจะสร้างตึกสูงต้องมีที่ดินและบริเวณด้านของแปลงที่ติดถนนใหญ่ต้องกว้าง 12 เมตรขึ้นไป เพื่อที่จะทำทางขนาด 12 เมตรให้รถดับเพลิงเข้ามาที่ตัวอาคารได้ ส่วนถนนใหญ่ที่ว่าเนี่ย ก็ต้องเป็นถนนใหญ่ 18 เมตรขึ้นไป มาถึงตรงนี้ จะเห็นแล้วว่าที่ดินตรงนี้ ถึงจะมีทางเข้าออก แต่ก็ยังสร้างตึกสูงไม่ได้

5.  ปัญหาใหญ่ที่ดินแปลง แอซตันอโศก ที่เดิมทีติดถนนอโศกมนตรี กลับถูกเวนคืนโดยรฟม. เพื่อสร้างรถไฟฟ้าสถานีสุขุมวิทและอาคารจอดรถ  จากเคยเป็นทำเลทองติดถนนใหญ่ใจกลางเมืองอยู่ดีๆ วันดีคืนดีกลายเป็นที่ตาบอด จากจะขายได้ตารางวาละ 2 ล้านบาท กลายเป็นที่ทำอะไรไม่ได้ มูลค่าลดลงทันที ทั้งที่อยู่ติดกับ Terminal 21  ขณะตามข้อเท็จจริง ทางรฟม.ที่เวนคืนที่ดินไป ก็ไม่ได้ใจร้ายขนาดนั้น  ยังมีข้อกำหนดที่บอกไว้ว่า “ที่ดินซึ่งถูกเวนคืนเพื่อก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าของรฟม. อนุญาตให้ผ่านทาง ได้แก่ ที่ดินก่อนถูกเวนคืนติดทางสาธารณะ ภายหลังถูกเวนคืนทำให้ไม่มีทางเข้า-ออก” หรือสรุปก็คือ หากที่ดินถูกกระทบจากการเวนคืนไปแล้วทำให้ที่กลายเป็นที่ตาบอดไม่มีทางเข้าออก สามารถใช้ที่ดินรฟม.เป็นทางเข้าออกได้ อย่างที่ดิน Ashton ก็มีการใช้พื้นที่จอดรถของสถานี เป็นทางสำหรับเข้าออกที่ดินเดิมโดยมีขนาดทางเข้ากว้าง 6.4 เมตร

6. แต่แน่นอนว่า 6.4 เมตรก็ยังไม่พอกับที่กฎหมายกำหนด มาถึงตรงนี้ ทางโครงการ ตัดสินใจเจรจากับรฟม. เพื่อย้ายทางเข้าออกไปอีกฝั่งของลานจอด เพื่อให้ทำทางได้กว้างขึ้น และทำทางกว้าง 13 เมตร เข้าออกจากที่ดินไปถนนอโศกมนตรี เพื่อให้มีพื้นที่ติดถนนใหญ่มากกว่า 12 เมตร แล้วสร้างตึกสูงได้ตามที่กฎหมายกำหนด โดยที่ดินของรฟม.ก็ยังเป็นของรฟม.แต่จะให้สิทธิใช้ในการเป็นทางผ่าน

ทั้งนี้รฟม.ทำเขตทางโดยปกติ จะมีขนาดความกว้าง 4 เมตร แต่หากต้องการ เขตทางมากกว่านี้จะมีการคิดค่าใช้จ่ายเพิ่ม (มีเขียนอยู่ในกฎชัดเจน) ตรงนี้เข้าใจว่าทางอนันดา ได้จ่ายเงินเพิ่มไปประมาณ 90 กว่าล้านบาท ซึ่งสรุปสุดท้ายก็คือทางรฟม.อนุญาตให้ใช้พื้นที่เป็นทางเข้าออกกว้าง 13 เมตรให้กับโครงการแอซตันอโศก

7.เพื่อความ แน่ใจจะสร้างโครงการใหญ่ ที่ดินที่ใช้ที่ดินรฟม.เป็นทางเข้าออกแบบนี้จะสร้างโครงการได้หรือไม่  ทำให้ โครงการแอซตัน อโศกมีหนังสือสอบถามไปยังกรมโยธาธิการและผังเมืองด้วยเช่นกัน ซึ่งก็ได้คำตอบมาว่า สามารถทำได้

กล่าวโดยสรุป หนังสือตอบกลับของกรมโยธาธิการและผังเมือง คือ “จากข้อกำหนดที่ต้องมีที่ดินส่วนที่ติดถนนใหญ่ หน้ากว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตรเพื่อใช้เป็นทางเข้าออกของรถดับเพลิง แม้ที่ดินจะไม่ได้อยู่ติดถนนสาธารณะ แต่ถ้ามีที่ดินแปลงอื่นที่ใช้เข้าออก แล้วหน้ากว้าง 12 เมตร และสามารถใช้เป็นทางเข้าออกได้ไปตลอดอายุของอาคาร ก็ถือว่ายังเป็นไปตามกฎกระทรวง”

โดยสรุปสามารถใช้ทางเข้าออกของรฟม. เพื่อเป็นทางเข้าที่ดินสำหรับสร้างตึกสูงได้นั่นเอง แต่ทางต้องอยู่ตลอดอายุตึก

8.หลังจากนั้นในช่วงปลายปี 2014 โครงการก็ได้มีการเปิดขาย เรียกได้ว่าช่วงนั้นคนแย่งกันจองเลยทีเดียว กับคอนโดแบรนด์ระดับท็อปของอนันดาอย่าง Ashton มาในทำเลที่ก็เรียกได้ว่าน่าจะหาไม่ได้อีกแล้ว บวกกับความเท่ของตึกสไตล์อนันดา และแปลนห้องที่โดดเด่นอย่างห้อง 2 ห้องนอนกระจกโค้งรอบทิศของที่นี่ ที่ตอนนั้นใครเห็นก็ต้องถูกใจ  ใครที่จองห้อง 2 ห้องนอนได้ไปก็บวกราคาขายต่อได้กำไรกันเป็นแถว ตัวโครงการก็ SOLD OUT ไปได้ตั้งแต่เปิดขายอย่างไม่ยากเย็น ซึ่งหลังจากนั้น การขอ EIA เพื่อก่อสร้างก็ผ่านตามปกติ โครงการก็ได้เริ่มทำการก่อสร้าง

9. ในช่วงปี 2016 ระหว่างที่ตึกกำลังก่อสร้าง สมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อน และตัวแทนชุมชนถนนสุขุมวิท 19 แยก 2 ได้ฟ้องกับศาลปกครองกลางให้เพิกถอนใบอนุญาตการก่อสร้าง รวมไปถึงเพิกถอนการที่รฟม.อนุญาตให้ใช้ที่ดินเป็นทางเข้าออกโครงการ โดยยื่นฟ้องหน่วงงานรัฐ 5 แห่ง เพราะมองว่าตึกนี้ขออนุญาตไม่ถูกต้องจากการที่ที่ดินไม่ได้ติดกับถนนใหญ่

10.ผ่านมาถึงช่วงปลายปี 2017 หลังจากผ่านไป 3 ปี ตึกได้สร้างเสร็จเป็นที่เรียบร้อย เริ่มเรียกลูกบ้านที่ซื้อไว้เข้ามาทำการตรวจห้อง แต่ก็เริ่มมีเรื่องแปลกเกิดขึ้น คือทางโครงการไม่สามารถโอนห้องให้กับลูกบ้านได้

เนื่องจากตึกยังไม่ได้มีใบอนุญาตในการเปิดใช้อาคาร หรือ “อ.6” ที่จะต้องได้รับอนุญาตจากทางกทม. ซึ่งทางกทม. ณ ตอนนั้นได้แจ้งว่าเนื่องจากโครงการยังปฏิบัติตามข้อกฏหมายเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อมไม่ครบถ้วน รวมไปถึงมีคดีฟ้องร้องอยู่ด้วย จึงต้องรอบคอบรัดกุมก่อนอนุมัติ  แต่ นอกจากเรื่องคดีฟ้องร้องโครงการก็มีหลายจุดที่ต้องปรับ อย่างเช่นพื้นที่สีเขียวในโครงการที่ไม่ได้ตรงตามที่ยื่นขอ EIA ไว้ ทำให้จากสวนหินอ่อนด้านข้างของโครงการ สุดท้ายต้องถูกทุบทิ้ง เพื่อเปลี่ยนมาเป็นปลูกต้นไม้ ให้ได้พื้นที่สีเขียวตามที่กฎหมายกำหนดแทน

11. ล่วงเลยมาจนช่วงเดือนมีนาคม 2018 ผ่านมา 6 เดือนยังไม่สามารถเปิดโอนโครงการได้ ซึ่งเป็นกำหนดเสร็จของโครงการตามในสัญญา จน CEO ของทางอนันดา “ชานนท์ เรืองกฤตยา” ต้องออกมาทำคลิปขอโทษลูกค้าและมีการประกาศเลื่อนโอนออกไป พร้อมส่วนลด 7.5%/ปี จากจำนวนเงินดาวน์ที่ลูกค้าจ่ายไปแล้ว ส่วนลูกค้าที่ต้องการเปลี่ยนที่ก็สามารถเลือกเป็นโครงการอื่นของอนันดาแทนได้ รวมไปถึงลูกค้าที่ต้องการขอเงินคืน ก็สามารถคืนได้เช่นกัน

12. กระทั่งในเดือนมิถุนายนปี 2018 ทางด้านกทม.ได้เซ็นเอกสาร อ.6 สามารถเปิดใช้งานอาคารเป็นที่เรียบร้อย โครงการก็เริ่มโอนและให้ลูกบ้านเข้าอยู่ ทุกอย่างก็เหมือนจะไม่มีปัญหา หลายคนก็ลืมไปแล้วว่ามีเรื่องฟ้องร้องกันอยู่ที่ยังไม่จบ

13. ในที่สุดวันที่ 30 กรกฎาคม 2021 หลังจากผ่านมา 3 ปี ศาลปกครองกลางได้มีคำสั่งเพิกถอนใบอนุญาตการก่อสร้าง เนื่องจากที่ดินไม่มีด้านใดของที่ดินยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนใหญ่ แล้วทำไมที่ดินถึงไม่มีส่วนติดถนนใหญ่เพราะศาลพิจรณาว่า การที่รฟม.นำที่ดินไปให้โครงการใช้เป็นทางเข้าออก ไม่ได้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของการเวนคืนเพื่อใช้ในกิจการรถไฟฟ้า แต่เป็นประโยชน์ทางธุรกิจกับของโครงการเอง ซึ่งถึงแม้จะมีการจ่ายเงินค่าใช้ที่ดินก็ตาม

ดังนั้นศาลจึงตัดสินว่ารฟม.ไม่สามารถอนุญาตให้ใช้ที่ดินเป็นทางเข้าออกได้ จึงเท่ากับโครงการก็ไม่มีทางเข้าออกจากจากถนนอโศกมนตรี ก็ไม่สามารถสร้างตึกสูงได้นั่นเอง

14. อนันดาได้ออกมายืนยันในวันเดียวกัน(30 ก.ค.) ว่าทางโครงการได้ทำทุกอย่างถูกต้องตามขั้นตอนของกฎหมาย โดยผ่านการพิจารณาและเห็นชอบจากส่วนงานราชการที่เกี่ยวข้องในทุกภาคส่วน

15. สุดท้ายเรื่องนี้ยังไม่จบ เพราะนี่ยังเป็นคำตัดสินของศาลปกครองกลาง โดยทางอนันดาจะใช้สิทธิอุทธรณ์ไปศาลปกครองสูงสุดต่อไป ทำให้คำสั่งศาลปกครองกลางตอนนี้จะยังไม่มีผลบังคับใช้จนกว่าจะมีคำตัดสินของศาลปกครองสูงสุด  ดังนั้นถ้าถามว่าต้องทุบไหม คำตอบก็คือยังรอดูศาลต่อไปก่อน

ที่มา:ทีมงานอนันดาฯ