อสังหาฯ ไทยปี 68 พ้นจุดต่ำ แบงก์คลายสินเชื่อซื้อบ้านหนุน ชู SPALI เด่น

นายสุโชติ ถิรวรรณรัตน์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ เคจีไอ ประเทศไทย จำกัด (มหาชน) เปิดผยว่า มองว่ากลุ่มหุ้นอสังหาริมทรัพย์ในปี 67 นี้ เป็นปีที่ค่อนข้างมีความท้าทาย ด้วยปัจจัยหลายประการที่เข้ามากดดัน ทั้งในเรื่องของเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวดีนัก

อีกทั้งยังมีในเรื่องของปัจจัยมาตรการสนับสนุนที่อยู่อาศัยของภาครัฐฯ ที่ขาดตอน เลี่ยงไม่ได้ที่ มาตรการ LTV หรือ เพดานสินเชื่อที่ทางธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดขึ้น เพื่อป้องกันการก่อหนี้เกินตัวของประชาชน และเพื่อเป็นการยกระดับมาตรฐานการพิจารณาสินเชื่อให้กับธนาคารต่างๆ ซึ่งเป็นการคำนวณอัตราส่วนที่ธนาคารสามารถให้สินเชื่อได้ เมื่อเทียบกับราคาบ้านที่ซื้อยังถ่วง

รวมไปถึงปัจจัยหนี้ครัวเรือนไทยที่ยังคงอยู่ในระดับที่สูง ส่งผลให้ธนาคารค่อนข้างที่จะระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อใหม่เพิ่มมากขึ้น ปัจจัยดอกเบี้ยเงินกู้สินเชื่อที่อยู่ในระดับที่สูง ก็เป็นอีกส่วนที่ทำให้การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคลดลง ในขณะที่ซัพพลายที่พักอาศัยทั้งบ้านและคอนโดยังมีอยู่จำนวนมาก

ทำให้ในช่วงที่ผ่านมาฝั่งผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ ไทยเร่งระบายสินค้าคงค้างในมือ รวมถึงลดปริมาณการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ลง เพื่อสร้างสมดุลให้ซัพพลายและดีมานด์ แม้ว่าในช่วงกลางเดือน ต.ค. 67 คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.25 % ต่อปี จาก 2.50% เป็น 2.25% ต่อปี ส่งผลให้กลุ่มธนาคารพาณิชย์ทยอยปรับลดดอกเบี้ยลงแล้ว

แต่ก็ยังไม่สามารถเร่งฟื้นความต้องการซื้ออสังหาฯ กลับมาได้ในทันที ดังนั้น ในอีก 2 เดือนที่เหลือของปี 67 นี้ ภาพรวมของธุรกิจอสังหาฯ ยังคงทรงตัวอยู่ มองว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงอยู่รอดได้ โดยเฉพาะกลุ่มที่มุ่งเน้นฐานลูกค้าระดับกลางและบนขึ้นไป

ซึ่งในช่วงที่ผ่านมายังคงมีการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ออกมาให้เห็นอย่างต่อเนื่อง อาทิ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI, บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI, บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC และ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN เป็นต้น

ในขณะที่ผู้ประกอบการรายเล็กยังเจ็บหนัก และต้องหาหนทางในการรับมือเฉพาะตัว เช่น บริษัท ร่มโพธิ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ TITLE ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ประเภทคอนโดมิเนียมในจังหวัดภูเก็ต ได้มีการปรับแผนรุกเจาะตลาดต่างประเทศมากขึ้น ล่าสุดได้กลุ่มลูกค้าชาวรัสเซียที่มีความต้องการซื้อที่พักอาศัย และจ่ายเป็นเงินสด ไม่ต้องผ่านการอนุมัติสินเชื่อ

ปี 67 ต้องยอมรับว่ากลุ่มอสังหาฯ ยังคงเหนื่อยหน่อย แต่เชื่อว่าจะเป็นจุดต่ำสุดแล้ว ด้วยวัฏจักรดอกเบี้ยขาลง เชื่อว่ากลุ่มธนาคารพาณิชย์ในปี 68 จะมีการผ่อนคลายการปล่อยสินเชื่อใหม่ๆ ได้เพิ่มขึ้น และหากว่าในช่วงที่เหลือของปีนี้ตัวเลขทางเศรษฐกิจออกมาดี ก็คาดว่าในปี 68 เศรษฐกิจไทยและกำลังซื้อจะกลับมาขยายตัวได้ดีมากขึ้น

เปิดสตอรี่ SPALI

ทั้งนี้ ในกลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ที่ทางฝ่ายศึกษาอยู่ มีความเป็นไปได้สูงที่จะเห็นกำไรไตรมาส 3/67 ของ SPALI เติบโตทั้ง จากเมื่อเทียบช่วงเดียวกันในปีก่อน และจากไตรมาสก่อน โดยได้รับหนุนจากการเปิดโครงการใหม่ๆ มูลค่ารวมราว 1.5 หมื่นล้านบาท, โครงการคอนโดฯ ใหม่สร้างเสร็จที่ ศุภาลัย ลอฟท์ สถานีภาษีเจริญ (ขายได้แล้ว 96%) มูลค่า 1.1 พันล้านบาท

และยอดโอนจากโครงการ ศุภาลัย ไอคอน สาทร เนื่องด้วยกำไร ครึ่งแรกปี 67 ที่ 2.2 พันล้านบาท ลดลง 20% จากเมื่อเทียบช่วงเดียวกันในปีก่อน คิดเป็น 44% จากประมาณการกำไรเต็มปีนี้ของทางฝ่าย จึงชี้เป็นนัยว่ากำไรครึ่งปีหลังนี้จะแข็งแกร่งขึ้นกว่าครึ่งปีแรก ดังนั้น ทางฝ่ายคงประมาณการกำไรปี 67 ไว้ที่ 5 พันล้านบาท ลดลง 16% จากเมื่อเทียบช่วงเดียวกันในปีก่อน

ทางฝ่ายปรับเพิ่มคาดการณ์กำไรปี 68 ขึ้น 11% หลักๆ จาก 1. รายได้โตดีขึ้นจากสภาวะอุตสาหกรรมที่น่าจะดีขึ้น และ 2. รับส่วนแบ่งกำไรมากขึ้นหลังจากการเข้าซื้อ JV เพิ่มอีก 12 โครงการในปลายปี 67 ดังนั้น กำไรปี 68 อาจเพิ่มขึ้น 5% จากเมื่อเทียบช่วงเดียวกันในปีก่อน เป็น 5.3 พันล้านบาท

โดยทางฝ่ายตั้งขอสังเกตว่ายอดขายรอโอน (backlog) ที่ 1.65 หมื่นล้านบาท โดย 2.2 พันล้านบาท คิดเป็น 14% จาก backlog รวมจะถูกรับรู้เป็นรายได้ปีหน้า กรณีนี้เป็นนัยว่าเป็นเพียง 8.5% ของรายได้จากการขายบ้านที่มีหลักประกันแล้ว ฉะนั้น SPALI จำเป็นต้องเร่งขายและโอนบ้านคงค้างสร้างเสร็จที่มีอยู่ออกไป เพื่อดันรายได้ปีหน้าขึ้น ประเมินราคาเป้าหมายปี 68 ที่ 17.30 บาท

อย่างไรก็ตาม กลุ่มอสังหาฯ รายอื่นๆ ทางฝ่ายอยู่ระหว่างการปรับคาดการณ์ใหม่ โดยในช่วงที่เหลือของปี 67 นี้แนะนำให้ติดตามรอดูไปก่อน และความน่าสนใจอาจไปอยู่ที่ปี 68 เป็นต้นไป

SIRI รักษายอดขายแนวราบ

บล.ฟิลลิป ระบุว่า SIRI แม้การแข่งขันไตรมาส 3/67ยังมี แนวราบมีเปิดโครงการน้อยลง แต่ยอดขายแนวราบไม่ได้อ่อนตัวลงมาก และมียอดขายคอนโดที่ดีขึ้น ทำให้รักษายอดขายรวมได้ระดับดีที่ 1.03 หมื่นล้านบาท และมียอดโอนที่ 1.1 หมื่นล้านบาท แม้เติบโตขึ้นจากเทียบช่วงเดียวกันในปีก่อน และจากไตรมาสก่อน

ด้วยการแข่งขันที่สูงจำเป็นต้องทำโปรโมชันและมี SG&A ที่เพิ่มขึ้น (ค่าใช้จ่ายส่งเสริมการขาย, CSR) คาดกำไรสุทธิอ่อนตัวจากเทียบช่วงเดียวกันในปีก่อน และจากไตรมาสก่อน สูง คาดไตรมาส 3/67 กำไรอ่อนตัว ส่วนยอดขายยังดีในไตรมาส 3/67 เปิดตัว 8 โครงการ มูลค่ารวม 8.75 พันล้านบาท แม้โครงการแนวราบเปิดตัวน้อยลงที่ 1 โครงการ มูลค่า 2.3 พันล้านบาท

แต่ด้วยมีสินค้าพร้อมขายที่เปิดตัวมากตั้งแต่ปลายปีก่อน ทำให้รักษายอดขายแนวราบเติบโตจากเทียบช่วงเดียวกันในปีก่อน แต่อ่อนตัวจากไตรมาสก่อน และคอนโดไตรมาสนี้เปิดตัวเพิ่มขึ้น ทำให้มียอดขายสูงขึ้น รักษาระดับยอดขายรวมที่ 1.03 หมื่นล้านบาท สูงกว่าเฉลี่ยปีก่อน (9.4 พันล้านบาท/ไตรมาส)

คาดกำไรอ่อนตัวในไตรมาส 3/67 ยอดโอน 1.1 หมื่นล้านบาท สูงขึ้นจากเทียบช่วงเดียวกันในปีก่อน และจากไตรมาสก่อน จากคอนโด (SIRI) ระดับราคากลางครบกำหนดโอนหลายโครงการ และคอนโด The Line vibe (JV) โอนได้เต็มไตรมาส มีส่วนแบ่งกำไรสูงขึ้น แต่มีทำโปรโมชันเพิ่มขึ้น ทำให้รายได้ โอนสุทธิและ GPM-อสังหาฯ ลดลงจากเทียบช่วงเดียวกันในปีก่อน และจากไตรมาสก่อน

โดยคาดกำไรสุทธิ 1,276 ล้านบาท ลดลง 18.0% จากเทียบช่วงเดียวกันในปีก่อน และลดลง 8.0% จากไตรมาสก่อน แม้ไตรมาส 3/67 กำไรอ่อนตัว แต่จะฟื้นตัวกลับมาได้ในไตรมาส 4/67 จากการเปิดโครงการสูงที่สุดในปี และยังมีรายรับจากการขายเงินลงทุนส่วนที่เหลืออีก 185 ล้านดอลลาร์ ทยอยรับรู้ไปได้อีก 3 ปีครึ่ง ปรับราคาพื้นฐานปี 68 ขึ้นที่ 2.16 บาท

SC ไตรมาส 3/67 กำไร 504 ล้าน

ขณะที่ บล.เอเซียพลัส เผยมุมมองต่อ SC ว่า ความสำเร็จด้านยอดขายช่วยหนุนกำไรไตรมาส 3/67 คาดกำไรปกติ 504 ล้านบาท นับเป็นการฟื้นตัวต่อเนื่อง 2 ไตรมาส ติดต่อกันจากไตรมาสก่อน และแข็งแกร่งในระดับ 40% จากงวดไตรมาส 2/67 ขณะเดียวกันสามารถ ประคองตัวในระดับใกล้เคียงกับงวดไตรมาส 3/66 ถือว่าดีกว่าที่เคยคาดกำไรลดลง จากเทียบช่วงเดียวกันในปีก่อน

หนุนจากการส่งมอบต่อเนื่องของ backlog แนวราบ และการใช้กลยุทธ์ ขายเชิงรุก เข้ามากระตุ้นยอดโอนฯ เพิ่มมากพอที่จะชดเชยกับมาร์จิ้นอ่อนตัวลง ด้วยการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งของทิศทางกำไรไตรมาส 3/67 และคาดกำไรเป็นขาขึ้นสู่จุดสูงสุดของปีนี้ในไตรมาส 4/67 หนุนจากการส่งมอบ 2 คอนโดฯ ใหม่ (SCOPE ทองหล่อ และ REFERENCE วงเวียนใหญ่ ตลอดจนการมี backlog แนวราบรอโอนฯ และการจัดกิจกรรมการตลาดต่อเนื่อง ประเมินราคาเป้าหมายปี 68 ที่ 3.46 บาท 

ANAN ปั้นยอดขาย 3.9 พันล้าน

ส่วน บล.กรุงศรี ระบุมุมมองต่อ ANAN ว่า ทางฝ่าย slightly negative ต่อไตรมาส 3/67 ยอดขายที่ 3.95 พันล้านบาท ลดลง 23% จากเทียบช่วงเดียวกันในปีก่อน แต่เพิ่มขึ้น 8% จากไตรมาสก่อน เพราะยังลดลงจากเทียบช่วงเดียวกันในปีก่อน ทั้งแนวราบและ condo จากกำลังซื้อที่ชะลอตัวลง

รวมถึง stock condo กลุ่มที่อัตราการขายดีทยอยหมดลง ทำให้การระบาย stock condo ทำได้ช้าลง สำหรับช่วง 9 เดือนแรกปี 67 ยอดขายอยู่ที่ 1.28 หมื่นล้านบาท ลดลง 14% จากเทียบช่วงเดียวกันในปีก่อน คิดเป็น 56% ของเป้าปี 67 ที่ 2.3 หมื่นล้านบาท โดยโอกาส downside สูง

ทั้งนี้ คาดยอดขายปี 67 น่าจะอยู่ที่ 1.7 หมื่นล้านบาท ลดลง 13% จากเทียบช่วงเดียวกันในปีก่อน แนวโน้มผลประกอบการไตรมาส 3/67 เบื้องต้นคาดรายงานเป็นขาดทุน เพราะการระบาย stock ทำได้ลดลง และไม่น่ามี extra gian เข้ามาช่วยเหมือนไตรมาสก่อน ทางฝ่ายคงราคาเป้าหมายปี 68 ที่ 0.70 บาท

มองภาพรวมแผนธุรกิจในครึ่งหลังปี 67 ถึงครึ่งแรกปี 68 ยังเป็นเพียงการประคับประคองตัวและรักษาสภาพคล่อง เพื่อวางแผนแผนการ คืน bond ชุดถัดไปใน ม.ค.68 ที่ราว 3 พันล้านบาท โดยโอกาสที่จะกลับมาพิจารณา ANAN อีกครั้ง อยู่ในครึ่งหลังปี 68 ที่มีโอกาสกลับมารายงานเป็นกำไรหรือเริ่มเปิดโครงการใหม่