ไขข้อสงสัย ทำไมธปท.ผ่อนเกณฑ์LTVชั่วคราว ตั้งแต่เดือนต.ค.จนถึงสิ้นปี2565

ธปท.แจงการผ่อนคลายมาตรการในรอบนี้ตั้งแต่เดือนตุลาคมจนถึงสิ้นปี2565 ประเมินว่ามีผู้กู้ 4 กลุ่มที่จะได้รับประโยชน์จากการขอสินเชื่อได้เต็มมูลค่าหลักประกัน มั่นใจความเสี่ยงด้านการเก็งกำไรในระดับต่ำ  เหตุภาวะเศรษฐกิจไทยยังฟื้นตัวช้า สถาบันการเงินคุมเข้ม โดยเฉพาะกลุ่มที่ความสามารถในการชำระหนี้ต่ำ

1. เหตุผลและความจำเป็นของการผ่อนคลายมาตรการ LTV และผลของมาตรการในครั้งนี้

ทำไม ธปท. ผ่อนคลายมาตรการ LTV ในช่วงนี้ ?

- ช่วงก่อนหน้าการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง ส่งผลให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับต่ำ การผ่อนคลายมาตรการ LTV อาจไม่สามารถช่วยกระตุ้นความต้องการซื้อได้มากขึ้นนัก ขณะที่ปัจจุบันเศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มจะทยอยฟื้นตัว แม้จะเป็นไปอย่างไม่เท่าเทียมในแต่ละอุตสาหกรรม (K-Shape recovery) แต่ประชาชนเริ่มมีความเชื่อมั่นมากขึ้น การผ่อนคลายมาตรการ LTV ในช่วงนี้ น่าจะช่วยกระตุ้นความต้องการซื้อของประชาชนกลุ่มที่มีฐานะการเงินมั่นคง ซึ่งจะช่วยกระจายเม็ดเงินใหม่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์

 

ทำไมจึงผ่อนคลายมาตรการเป็นการชั่วคราวถึงสิ้นปี 2565?

          -การผ่อนคลายมาตรการ LTV ในครั้งนี้ มีวัตถุประสงค์เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจเพิ่มเติมตามระยะเวลาที่จำเป็น ซึ่งสอดคล้องกับช่วงระยะเวลาที่เศรษฐกิจต้องการแรงสนับสนุนในการฟื้นตัว โดย ธปท. ประเมินว่า ในระยะเวลา 1 ปีข้างหน้าเศรษฐกิจไทยจะอยู่ในช่วงทยอยฟื้นตัว ประกอบกับสถาบันการเงิน (สง.) ยังระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ ความเสี่ยงต่อเสถียรภาพระบบการเงินที่จะมาจากการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์น่าจะมีจำกัด

คาดว่าการผ่อนคลายมาตรการในครั้งนี้ จะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจไทยอย่างไร (โดยเฉพาะช่วงที่กำลังซื้อของคนไทยลดลง) ?

          -การผ่อนคลายมาตรการ LTV ในครั้งนี้จะช่วยกระตุ้นความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะผู้ที่ยังมีฐานะการเงินเข้มแข็งหรือรองรับการก่อหนี้เพิ่มได้ (มีความสามารถในการผ่อนชำระ) ซึ่งจะดึงเม็ดเงินใหม่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์และส่งต่อไปสู่ธุรกิจที่เกี่ยวข้อง ซึ่งภาคอสังหาริมทรัพย์และอุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่องมีมูลค่ารวมกว่า 9.8% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) และมีการจ้างงานรวมกว่า 2.8 ล้านคน

 

ผู้กู้กลุ่มไหนได้ประโยชน์จากการผ่อนคลายมาตรการ LTV ในครั้งนี้?

          การผ่อนคลายมาตรการในรอบนี้ ประเมินว่ามีผู้กู้ 4 กลุ่มที่จะได้รับประโยชน์จากการขอสินเชื่อได้เต็มมูลค่าหลักประกัน ได้แก่

- กลุ่มผู้กู้ที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไป เพื่อตอบโจทย์ lifestyle ที่เปลี่ยนแปลงจากช่วงโควิด 19 เช่น ผู้ต้องการพื้นที่ใช้สอยใหม่เพื่อรองรับการทำงานที่บ้าน (Work From Home) หรือไม่ต้องการใช้พื้นที่ส่วนกลางร่วมกับผู้อื่น

-กลุ่มผู้กู้ร่วม

(1)ผู้กู้ร่วมที่อยู่ระหว่างการผ่อนชำระสินเชื่อบ้านที่ตนเองมีกรรมสิทธิ์และต้องการกู้ซื้อบ้านหลังใหม่เพิ่มเติม

(2)ผู้ที่กำลังตัดสินใจจะกู้ร่วมและมีแผนที่จะซื้อบ้านเป็นของตนเองภายในสิ้นปี 2565

-กลุ่มคนกู้บ้านราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ในสัญญาแรกที่เดิมต้องวางดาวน์ขั้นต่ำ 10% ของมูลค่าหลักประกัน

-กลุ่มผู้ขอสินเชื่อรีไฟแนนซ์ สินเชื่อ Top-up หรือผู้กู้ที่เข้าร่วมโครงการรวมหนี้ (debt consolidation) เพื่อเสริมสภาพคล่อง

ธปท. เน้นช่วยเหลือภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักหรือไม่ ?     

-การผ่อนคลายมาตรการ LTV ในครั้งนี้ มีวัตถุประสงค์หลักเพื่อกระตุ้นกิจกรรมทางเศรษฐกิจผ่านการเร่งเพิ่มเม็ดเงินใหม่เข้าสู่ระบบ โดยผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีธุรกิจเกี่ยวเนื่องเป็นจำนวนมาก เช่น ผู้รับเหมาก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ และการเงิน และมีการจ้างงานสูง

-มาตรการนี้เป็นเพียงหนึ่งในหลายมาตรการทางการเงินที่ ธปท. ดำเนินการช่วยเหลือภาคธุรกิจและครัวเรือน เพื่อบรรเทาผลกระทบจากสถานการณ์โควิด 19 และสนับสนุนการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ (ตัวอย่างมาตรการทางการเงินที่ ธปท. ได้ดำเนินการแล้ว เช่น การรักษาอัตราดอกเบี้ยนโยบายให้อยู่ในระดับต่ำ มาตรการพักชำระหนี้ของผู้กู้รายย่อย มาตรการสินเชื่อฟื้นฟู และโครงการพักทรัพย์ พักหนี้ เป็นต้น)

2. ความเสี่ยงต่อเสถียรภาพระบบการเงินจากการผ่อนคลายมาตรการ LTV ในครั้งนี้

การผ่อนคลายมาตรการ LTV ในครั้งนี้จะทำให้เกิดการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์หรือไม่?

          -การผ่อนคลายมาตรการในครั้งนี้จะก่อให้เกิดความเสี่ยงด้านการเก็งกำไรในระดับต่ำ เนื่องจากเป็นการผ่อนคลายมาตรการในภาวะที่เศรษฐกิจไทยยังฟื้นตัวได้ช้า และ สง. มีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะกลุ่มที่มีความสามารถในการชำระหนี้ต่ำ

         -อย่างไรก็ดี ธปท. จะติดตามสถานการณ์การฟื้นตัวของเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์ มาตรฐานการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของ สง. สัญญาณการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และความสามารถของประชาชนในการกู้/ซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคาที่เหมาะสม (housing affordability) เพื่อให้สามารถปรับเปลี่ยนมาตรการได้อย่างเท่าทันและเหมาะสมกับสถานการณ์ต่อไป

การผ่อนคลายมาตรการ LTV จะนำไปสู่การเพิ่มขึ้นของหนี้ครัวเรือนที่ปัจจุบันอยู่ในระดับสูงอยู่แล้วหรือไม่ ?

          -ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูงเกินไปของไทยไม่ใช่หนี้เพื่อที่อยู่อาศัย แต่เป็นหนี้บัตรเครดิตและสินเชื่อส่วนบุคคล ซึ่งเป็นหนี้ระยะสั้นและมีอัตราดอกเบี้ยสูง ทำให้ครัวเรือนไทยมีภาระการผ่อนชำระค่อนข้างสูง ซึ่งส่งผลต่อเนื่องให้ความสามารถในการชำระหนี้ของครัวเรือนแย่ลง โดยเฉพาะกลุ่มรายได้ต่ำ

         -นอกจากนี้ การผ่อนคลายมาตรการครั้งนี้ เน้นให้กลุ่มที่ยังมีฐานะการเงินเข้มแข็งหรือรองรับการก่อหนี้เพิ่มได้ออกมาใช้จ่ายมากขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถือเป็นกลุ่มที่ยังมีกำลังผ่อนชำระหนี้ จึงไม่น่ากระทบกับความสามารถในการชำระหนี้โดยรวมมากนัก

ในช่วงสถานการณ์โควิด 19 สง. เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้นหรือไม่/ในลูกค้ากลุ่มใด ? และ ธปท. จะมีนโยบายช่วยกระตุ้นให้ สง. ปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เพื่อให้การผ่อนคลายมาตรการ LTV ในครั้งนี้เกิดประสิทธิผลสูงสุดได้อย่างไร?

          -จากสถานการณ์โควิด 19 ส่งผลให้รายได้ของภาคครัวเรือนลดลง สง. จึงระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะกับกลุ่มผู้กู้ที่มีภาระหนี้สูง หรือประกอบอาชีพที่อยู่ในภาคธุรกิจที่ได้รับผลกระทบจากโควิด 19

        -การผ่อนคลายมาตรการ LTV ในครั้งนี้ มุ่งเน้นการดึงเม็ดเงินใหม่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจผ่านการกู้ยืมของประชาชนที่ยังมีฐานะการเงินเข้มแข็ง หรือมีความสามารถในการชำระหนี้ ซึ่งคาดว่า สง. ยังยินดีที่จะให้สินเชื่อแก่คนกลุ่มนี้อยู่แล้ว

3. เงื่อนไข / วันที่มีผลบังคับ / การผ่อนคลายมาตรการ LTV ในครั้งนี้

การผ่อนคลายมาตรการครั้งนี้ เป็นการยกเลิกมาตรการ LTV ใช่หรือไม่ ? 

-ไม่ได้เป็นการยกเลิกมาตรการ LTV เนื่องจากยังมีการกำหนดเพดาน LTV สูงสุดที่ สง. สามารถให้สินเชื่อได้ แต่เป็นการผ่อนคลายมาตรการ LTV จากเดิมที่ให้สินเชื่อได้ 70-90% ของมูลค่าหลักประกัน เป็น 100% (กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน) เป็นการชั่วคราวถึงสิ้นปี 2565

มาตรการนี้จะมีผลบังคับใช้เมื่อไหร่ อย่างไร และใช้กับทั้งธนาคารพาณิชย์ และสถาบันการเงินเฉพาะกิจ (SFIs) หรือไม่ รวมทั้งจะมีผลย้อนหลังกับผู้กู้ที่ทำสัญญาสินเชื่อไปแล้วหรือไม่?    

-มีผลบังคับใช้เป็นการชั่วคราว สำหรับผู้กู้ที่ทำสัญญากู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย สินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (สินเชื่อ Top-up) และสินเชื่อรีไฟแนนซ์กับทั้ง สง. และ SFIs ตั้งแต่วันที่ 20 ต.ค. 2564 ถึงวันที่ 31 ธ.ค. 2565

-มาตรการนี้ไม่มีผลย้อนหลังกับผู้กู้ที่ทำสัญญาสินเชื่อไปแล้ว

การผ่อนคลายครั้งนี้ บังคับใช้กับกรณีสินเชื่อปล่อยใหม่ สินเชื่อรีไฟแนนซ์ และสินเชื่อ Top-up หรือไม่ ?

-ใช่ บังคับใช้กับทั้งสินเชื่อปล่อยใหม่ สินเชื่อรีไฟแนนซ์และสินเชื่อ Top-up

4. ประเด็นชี้แจงและทำความเข้าใจทั่วไปเกี่ยวกับมาตรการ LTV

สินเชื่อ Top-up คืออะไร ? และสินเชื่อ Top-up ประเภทใดบ้างที่ไม่นับรวมในการคำนวณ LTV?       

– สินเชื่อ Top-up หมายถึง สินเชื่อที่มีวัตถุประสงค์อื่นนอกเหนือจากเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย โดยมีที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลักประกัน

–ตัวอย่างสินเชื่อ Top-up ใน 2 กรณี คือ

(1)     กรณีที่ผู้กู้ขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ผู้กู้อาจได้รับสินเชื่ออื่นเพิ่มเติม (เป็นสินเชื่อ Top-up) เพื่อใช้ในวัตถุประสงค์ต่าง ๆ อาทิ ซื้อเฟอร์นิเจอร์ หรือจ่ายเบี้ยประกันที่เกี่ยวข้อง และ

(2)     กรณีที่ผู้กู้ผ่อนค่าบ้านไประยะหนึ่ง มูลค่าหนี้บ้านจะลดลงและต่ำกว่ามูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ผู้กู้สามารถขอสินเชื่อ Top-up เพิ่มเติม เพื่ออุปโภคบริโภคทั่วไป หรือเพื่อเป็นเงินทุนหมุนเวียนประกอบธุรกิจได้

–        เพื่อลดอุปสรรคในการเข้าถึงสินเชื่อ จึงมีสินเชื่อบางประเภทที่ได้รับการยกเว้น ไม่นับรวมในการคำนวณ LTV ได้แก่

(1)     สินเชื่อเพื่อจ่ายเบี้ดยประกันที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย เช่น ประกันชีวิตผู้กู้ (MRTA) และประกันวินาศภัย เพื่อป้องกันความเสี่ยงของทั้งผู้กู้และ สง.

(2)     สินเชื่อที่ให้กับธุรกิจ SMEs เพื่อให้ธุรกิจรายย่อยสามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้โดยมีต้นทุนที่เหมาะสม แต่ สง. จะต้องมีกระบวนการพิจารณาสินเชื่อและการบริหารความเสี่ยงเหมือนสินเชื่อที่ใช้ประกอบธุรกิจ

มาตรการ LTV บังคับใช้กับสินเชื่อสวัสดิการใช่หรือไม่ ?

-ไม่บังคับใช้กับสินเชื่อสวัสดิการที่ สง. ให้แก่พนักงานของ สง. เอง แต่จะมีผลบังคับใช้กับสินเชื่อสวัสดิการที่ต้นสังกัดไม่ใช่ สง. แต่มีข้อตกลงกับ สง. ที่จะให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแก่พนักงานของต้นสังกัดนั้น

การกู้สินเชื่อบ้านแลกเงิน (home for cash) เข้าข่ายมาตรการ LTV หรือไม่ ?

– ขึ้นอยู่กับว่าหลักทรัพย์ค้ำประกัน (ที่อยู่อาศัย) ยังอยู่ระหว่างการผ่อนชำระสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหรือไม่

o        กรณีหลักทรัพย์ค้ำประกันยังอยู่ระหว่างผ่อนชำระ จะเข้าข่ายมาตรการ LTV แต่หากเป็นกรณีสินเชื่อบ้านแลกเงินที่มีวัตถุประสงค์เพื่อประกอบธุรกิจ SME จะได้รับการยกเว้นในการคำนวณอัตราส่วน LTV

o        กรณีหลักทรัพย์ค้ำประกันปลอดภาระผ่อนชำระ: ไม่เข้าข่ายมาตรการ LTV

ตัวอย่างการนับจำนวนสัญญากู้          จำนวนสัญญากู้ หมายถึง จำนวนสัญญากู้สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยระหว่างผ่อนชำระ รวมสัญญาที่กำลังยื่นเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มเติม เช่น ผู้ยื่นกู้ยังผ่อนที่อยู่อาศัยหลังแรกอยู่ และยื่นขอกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยอีกหลัง กรณีนี้จะถือว่าเป็นการพิจารณาให้สินเชื่อสัญญาที่ 2 ดังนั้น สัญญากู้อาจมิได้หมายถึงจำนวนบ้าน (หลัง) ที่ผู้กู้มีทั้งหมด แต่หมายถึงจำนวนบ้านที่กู้ซื้อและอยู่ระหว่างผ่อนชำระ

 

กรณีสินเชื่อปล่อยใหม่

–        นาย ก. มีบ้าน 2 หลัง โดยซื้อเงินสด 1 หลัง และกู้ซื้อ 1 หลังซึ่งยังผ่อนไม่หมด กรณีนี้นับว่า นาย ก. มีสัญญากู้เดิมเพียง 1 สัญญา

–        นาย ข. มีบ้าน 4 หลัง โดยซื้อเงินสด 1 หลัง กู้ซื้อและผ่อนหมดแล้ว 1 หลัง และกู้ซื้อแต่ยังผ่อนไม่หมด 2 หลัง กรณีนี้นับว่า นาย ข. มีสัญญากู้เดิม 2 สัญญา

–        นาย ค. มีบ้าน 2 หลัง โดยกู้ซื้อและยังผ่อนไม่หมดทั้ง 2 หลัง กรณีนี้นับว่า นาย ค. มีสัญญากู้เดิม 2 สัญญา

กรณีสินเชื่อรีไฟแนนซ์

–        นาย ง. มีบ้าน 2 หลัง โดยซื้อเงินสด 1 หลัง กู้ซื้อ 1 หลังที่ยังผ่อนไม่หมดและกำลังจะรีไฟแนนซ์ กรณีนี้นับการรีไฟแนนซ์ของ นาย ง. เป็นสัญญาแรก

– นาย จ. มีบ้าน 2 หลัง ซึ่งกู้ซื้อและยังผ่อนไม่หมดทั้ง 2 หลัง โดยกำลังจะรีไฟแนนซ์หลังแรก กรณีนี้นับว่า นาย จ. กำลังยื่นขอรีไฟแนนซ์เป็นสัญญาที่ 2 อย่างไรก็ดี หาก สง. มีหลักฐานที่พิสูจน์ลำดับที่ของสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของลูกหนี้ได้ชัดเจน เช่น มีสำเนาเอกสารโฉนดที่ดินที่แสดงว่าลูกหนี้ได้โอนที่อยู่อาศัยและมีสินเชื่อกับ สง. ต่าง ๆ ตั้งแต่เมื่อใด หลักฐานดังกล่าวสามารถใช้แสดงลำดับที่ของสัญญาได้ซึ่งหากมีเอกสารหลักฐานจากกรณีดังกล่าวให้นับเป็นสัญญาที่ 1 ได้

กรณีสินเชื่อ top-up ในภายหลัง

–นาย ฉ. มีบ้าน 2 หลัง โดยซื้อเงินสด 1 หลัง กู้ซื้อ 1 หลังและยังผ่อนไม่หมด และกำลังจะขอสินเชื่อ top-up โดยมีบ้านหลังที่ยังผ่อนไม่หมดเป็นหลักประกัน กรณีนี้นับว่า นาย ฉ. ยื่นขอสินเชื่อ top-up ซึ่งนับเป็นสัญญาแรก แต่การคำนวณ LTV ต้องรวมสินเชื่อ top-up นั้นด้วย

– นาย ช. มีบ้าน 2 หลัง โดยซื้อเงินสด 1 หลัง กู้ซื้อ 1 หลังและยังผ่อนไม่หมด และกำลังจะขอสินเชื่อ top-up โดยมีบ้านหลังที่ซื้อเงินสดเป็นหลักประกัน กรณีนี้นับว่า นาย ช. ยื่นขอสินเชื่อ top-up แต่ไม่นับเป็นอีกสัญญา เนื่องจากไม่ถือเป็นสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย