ไขคำตอบ Gross Yield vs Net Yield ของกองทุนรวมรวมอสังหาริมทรัพย์/ทรัสต์

นักลงทุนอาจจะเคยได้ยินหรือผ่านหูผ่านตากับผลตอบแทนของกองทุนรวมหรือกองทรัสต์ด้วยคำว่า Gross Yield หรือ Net Yield มาบ้าง แต่ก็อาจจะมีหลายท่านที่ยังมีข้อสงสัยอยู่ ในบทความนี้ เราจะขอมาอธิบายให้เข้าใจง่าย และเห็นภาพกันมากขึ้น

ผลตอบแทนแบบ Gross Yield หรือ Net Yield นั้น ขึ้นอยู่กับประเภทของการเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ว่า เป็นแบบสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์  (Leasehold) หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Freehold) ซึ่งท่านนักลงทุนสังเกตง่าย ๆ จากชื่อกองทุนรวม/กองทรัสต์นั้นๆ โดยจะระบุว่าเป็นกองทุนรวม/ทรัสต์ประเภท Freehold หรือ Leasehold ได้เลย

กองทุนรวม/ทรัสต์ที่ลงทุนแบบ Freehold หมายถึง ผู้ถือหน่วยลงทุน/หน่วยทรัสต์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ สามารถจัดหาประโยชน์โดยการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์แบบไม่มีจำกัดระยะเวลาหรือจนกว่าจะตัดสินใจขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อรับเงินก้อนค่าขายทรัพย์สินนั้นๆ 

ขณะที่การลงทุนแบบ Leasehold นั้น ผู้ลงทุนจะได้รับประโยชน์จากการใช้สิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เฉพาะช่วงระยะเวลาที่กองทุนรวม/ทรัสต์นั้น ๆ ทำสัญญาเช่าระยะยาว อาทิ 15 ปี หรือ 30 ปี เป็นต้น และเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการเช่า กองทุนรวม/ทรัสต์จะไม่ได้รับเงินก้อนจากการขายทรัพย์สินเหมือนกับการลงทุน Freehold

จากโครงสร้างการลงทุน 2 ประเภทข้างต้นนั้น ส่งผลให้ที่มาของอัตราผลตอบแทนจากกองทุนรวม/ทรัสต์ ทั้ง 2 ประเภทจึงมีความแตกต่างกันดังนี้   

สำหรับกองทุนรวม/ทรัสต์ประเภท Freehold อัตราผลตอบแทน หรือ Gross Yield จะคิดจากสัดส่วนระหว่างจำนวนเงินปันผลในรอบระยะเวลา 12 เดือนที่ผ่านมา และราคาหน่วยที่เข้าลงทุน ตัวอย่างเช่น ถ้าท่านนักลงทุนคำนวณผลตอบแทน ณ วันที่ 1 ตุลาคม 2564 นั่นแสดงว่า yield คำนวณจากผลตอบแทนจะต้องเป็นช่วงตั้งแต่ 1 ตุลาคม 2563 จนถึง 30 กันยายน 2564

ขณะที่ กองทุนรวม/ทรัสต์ประเภท Leasehold อัตราผลตอบแทนที่นำมาคิด ใช้ Net Yield จะมีความเหมาะสมกว่า เนื่องจากได้พิจารณาส่วนของเงินลงทุนวันแรกเป็นองค์ประกอบหนึ่งในเงินปันผลที่รับมาด้วยแล้ว โดยมาจากเหตุผลที่ว่า เมื่อครบระยะเวลาตามสัญญาเช่าระยะยาว ผู้ลงทุนจะไม่ได้รับเงินก้อนจากการขายทรัพย์สินเช่นเดียวกับการลงทุนแบบ Freehold  

ทั้งนี้ การอธิบาย Gross Yield และ Net Yield ข้างต้น จะยังไม่รวมภาระภาษีเงินปันผลที่นักลงทุนต้องชำระ ซึ่งอัตราภาษีจะเท่ากัน และคิดจากจำนวนเงินปันผลรวมที่ได้รับไม่ว่าจะลงทุนแบบ Freehold หรือ Leasehold 

จากตัวอย่างด้านบนนักลงทุนจะสังเกตได้ว่า กองทุนรวม/ทรัสต์ที่พบในปัจจุบัน ถึงแม้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกัน แต่แตกต่างกันด้วยลักษณะการถือครอง Freehold หรือ Leasehold

ตามประมาณการผลตอบแทนของประเภท Leasehold จะสูงกว่า Freehold เพื่อชดเชยความเสี่ยงจากระยะเวลาหาประโยชน์ (สิทธิการเช่า) ที่มีอยู่จำกัด และเนื่องจากปัจจัยที่นักลงทุนจะไม่ได้รับเงินก้อนจากการขายทรัพย์เหมือนลงทุนใน Freehold การตัดสินใจเข้าลงทุนจึงต้องคำนึงถึงระยะเวลาที่จะลงทุนซึ่งเป็นตัวแปรหนึ่งที่ไม่ควรมองข้าม

อย่างไรก็ตาม หากกองทุนรวม/ทรัสต์นั้น ๆ ยังมีการเพิ่มการลงทุนในทรัพย์สินอื่นอย่างต่อเนื่อง การคำนวณ Net Yield จะใช้อายุคงเหลือเฉลี่ยของสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ทุก ๆ รายการ ซึ่งหากมีระยะเวลาคงเหลือเฉลี่ยยาว การหักคืนเงินต้นเพื่อคิด Net Yield ในแต่ละปีจะลดลง  และ Net Yield ที่นักลงทุนได้รับก็จะสูงขึ้นนั่นเอง