รายได้เท่านี้ ซื้อบ้านได้เท่าไร

12 พ.ค. 2564 | 04:08 น.
4.0 k

อยากมีบ้านหรือคอนโดสักหลัง ควรมองหาที่ราคาเท่าไรถึงมีโอกาสกู้ธนาคารได้ หรือถ้าต้องจ่ายเงินดาวน์ก็จะได้ไม่ต้องเตรียมเงินไว้เยอะเกินไป


คงเป็นคำถามยอดฮิตติดอันดับสำหรับคนที่กำลังมองหาบ้านหรือคอนโดใหม่สักหลัง บทความนี้จึงจะมาเคลียร์คำถามนี้ให้กับทุกคน ด้วย 4 สิ่งที่ต้องรู้ ดังนี้

1) ผ่อนได้ไม่เกินเท่าไร 

ธนาคารที่ปล่อยวงเงินกู้บ้านย่อมคาดหวังดอกเบี้ยและเงินผ่อนคืนตลอดสัญญาจากผู้กู้ ดังนั้นการประเมินยอดผ่อนจากรายได้ของผู้กู้จึงเป็นหลักเกณฑ์ทั่วไปที่ธนาคารมักใช้กัน โดยมักยอมให้มียอดผ่อนหนี้ในแต่ละเดือนได้ไม่เกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน และอาจปรับเพิ่มเป็น 50 - 70% ของรายได้ต่อเดือน ตามรายได้ของผู้กู้ที่สูงขึ้น โดยรายได้ต่อเดือนที่ว่าสำหรับมนุษย์เงินเดือนก็คือเงินเดือนที่ได้รับโดยอาจรวมรายได้อื่นๆ เช่น ค่าตำแหน่ง ค่าล่วงเวลา และเงินโบนัสด้วย ขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคารและสภาวะเศรษฐกิจ สำหรับเจ้าของธุรกิจส่วนตัวรายได้ที่ว่าคือกำไรสุทธิเฉลี่ยแต่ละเดือน โดยดูจากยอดเงินเข้าลบยอดเงินออก ประกอบกับเอกสารการค้าต่างๆ ที่ยื่นให้ธนาคารพิจารณา

โดยคนที่รายได้เดือนละ 30,000 บาท อาจผ่อนหนี้ได้รวม 40% ของรายได้ หรือเดือนละ 12,000 บาท จะเหลือเงินไว้ใช้จ่ายอื่นเดือนละ 18,000 บาท ส่วนคนที่รายได้เดือนละ 100,000 บาท ธนาคารอาจยอมให้ผ่อนได้เดือนละ 70% ของรายได้ หรือเดือนละ 70,000 บาท จะเหลือเงินไว้ใช้จ่ายอื่นเดือนละ 30,000 บาท เป็นต้น ดังนั้นแม้คนที่รายได้สูงจะผ่อนได้ในสัดส่วนที่สูง แต่จะเห็นได้ว่ายังมีรายได้ที่เหลือจากการผ่อนเพื่อไปใช้จ่ายอื่นๆ มากกว่าคนที่มีสัดส่วนผ่อนต่ำกว่า จึงส่งผลให้คุณภาพชีวิตในการใช้จ่ายประจำวันจากเงินที่เหลือ หรือความเสี่ยงที่จะผิดนัดชำระหนี้ไม่ได้มากไปกว่าคนที่มีสัดส่วนการผ่อนที่ต่ำกว่าเลย

2) ผ่อนหนี้อื่น คิดด้วยไหม 

ยอดผ่อนชำระที่ธนาคารพิจารณาปล่อยกู้ จะคิดทั้งยอดผ่อนเดิมรวมกับยอดผ่อนใหม่ที่จะให้กู้ เช่น นาย A รายได้เดือนละ 30,000 บาท ธนาคารอาจยอมให้ผ่อนได้ไม่เกิน 12,000 บาท (สมมติ 40% ของรายได้) หากเดิมนาย A มีผ่อนหนี้อื่นอยู่ เช่น ผ่อนสินเชื่อส่วนบุคคลเดือนละ 2,000 บาท เท่ากับว่าเหลือยอดที่จะผ่อนครั้งใหม่ได้เพียงเดือนละ 10,000 บาทเท่านั้น (= 12,000 – 2,000 บาท)
ดังนั้น แม้คนที่รายได้ต่อเดือนเท่ากัน คนที่มีภาระผ่อนหนี้เดิมมาก จะมีความสามารถในการผ่อนชำระคืนหนี้ที่ต่ำกว่าคนที่มีภาระผ่อนหนี้น้อยกว่าหรือไม่มีภาระหนี้เลย ซึ่งจะมีผลต่อการพิจารณาวงเงินกู้

3) ผ่อนเท่านี้ กู้ได้เท่าไร 

การคำนวณวงเงินกู้นอกจากยอดผ่อนแล้ว หลักๆ ยังขึ้นกับระยะเวลากู้และอัตราดอกเบี้ยด้วย เช่น ยอดกู้ 1 ล้านบาท ระยะเวลากู้ 30 ปี หากอัตราดอกเบี้ย 5% ต่อปี จะผ่อนเดือนละ 5,400 บาท ดังนั้นสำหรับนาย A ที่ธนาคารยอมให้ผ่อนบ้านครั้งนี้ได้เดือนละ 10,000 บาท จะสามารถกู้ได้วงเงินประมาณ 1.85 ล้านบาท ( = [10,000 ÷ 5,400] x 1 ล้านบาท ) โดยอัตราดอกเบี้ยตอนขอกู้ขึ้นกับแต่ละธนาคารและสภาวะเศรษฐกิจ ส่วนระยะเวลากู้สูงสุดที่เลือกได้ขึ้นกับอายุปัจจุบันและเงื่อนไขแต่ละธนาคาร เช่น นาย A ที่อายุไม่ถึง 40 ปี อาจกู้ได้นานสุด 30 ปี ส่วนคนอายุ 50 ปี อาจกู้ได้นานสุดเพียง 20 ปี เนื่องจากธนาคารมักกำหนดให้ต้องผ่อนหมดก่อนอายุ 70 ปี เป็นต้น

สำหรับวงเงินกู้ 1 ล้านบาท ในระยะเวลากู้และอัตราดอกเบี้ยที่ต่างออกไป จะมียอดผ่อนแต่ละเดือนโดยประมาณตามตารางด้านล่าง เพื่อให้ผู้อ่านลองคำนวณยอดผ่อนด้วยตนเองเบื้องต้นได้

 

ยอดผ่อนโดยประมาณ (บาทต่อเดือน)

ระยะเวลากู้

อัตราดอกเบี้ย

3% ต่อปี

5% ต่อปี

7% ต่อปี

10 ปี

 9,700

10,700

11,700

15 ปี

7,000

8,000

9,000

20 ปี

5,600

6,600

7,800

25 ปี

4,800

5,900

7,100

30 ปี

4,300

5,400

6,700


4) ต้องมีเงินดาวน์หรือเปล่า 

เงินดาวน์ คือ ส่วนต่างของวงเงินกู้และราคาซื้อขาย ขึ้นกับเงื่อนไขแต่ละโครงการหรือธนาคาร เช่น หากโครงการบ้าน/คอนโดที่อยู่ระหว่างก่อสร้างมักกำหนดให้ต้องผ่อนดาวน์ทุกเดือนระหว่างที่ยังก่อสร้างอยู่ และเมื่อมีการขอกู้ธนาคารหากวงเงินกู้ที่ธนาคารให้ต่ำกว่าราคาซื้อขายทำให้เกิดส่วนต่าง ก็ต้องดูว่าเงินผ่อนดาวน์ที่จ่ายให้โครงการไปแล้วนั้นเพียงพอกับส่วนต่างที่ว่าหรือไม่ หากไม่เพียงพอหรือเป็นโครงการสร้างเสร็จไม่ต้องผ่อนดาวน์ ก็ต้องจ่ายเงินดาวน์เพิ่มในวันที่โอนกรรมสิทธิ์ด้วย

วงเงินกู้ที่ธนาคารให้นอกจากดูรายได้ ภาระผ่อนหนี้เดิม และปัจจัยอื่นๆ แล้วนั้น ยังขึ้นกับเงื่อนไข LTV (Loan to Value) หรือวงเงินกู้สูงสุดเทียบกับมูลค่าหลักประกันด้วย โดยตัวอย่างเกณฑ์ LTV ล่าสุดของธนาคารแห่งประเทศไทย (ม.ค. 63) กรณีราคาบ้านไม่เกิน 10 ล้านบาท สำหรับการกู้บ้านหลังแรก LTV สูงสุดอยู่ที่ 100% ของราคาบ้าน และยังกู้เพิ่มได้อีก 10% ของราคาบ้าน เพื่อเป็นค่าตกแต่งบ้านได้ ทำให้อาจไม่ต้องจ่ายเงินดาวน์เพิ่มก็ได้ แต่หากเป็นการกู้บ้านหลังที่สอง LTV สูงสุดจะอยู่ที่ 90% ของราคาบ้าน (กรณีผ่อนหลังเดิมมาแล้ว 2 ปีขึ้นไป) ทำให้ต้องมีการเตรียมเงินดาวน์ไว้อย่างน้อย 10% ของราคาบ้าน เป็นต้น อย่างไรก็ตามเกณฑ์ LTV ของบางธนาคารอาจให้วงเงินต่ำกว่าเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทยได้

ยกตัวอย่างเช่น ธนาคารแห่งหนึ่งกำหนดเกณฑ์ LTV ไว้ที่ 90% ของราคาบ้าน หากนาย A ต้องการซื้อบ้านราคา 2 ล้านบาท จะสามารถขอกู้ได้เพียง 1.80 ล้านบาทเท่านั้น (= 2 ล้านบาท X 90%) โดยต้องจ่ายเงินดาวน์เพิ่มอีก 2 แสนบาท แม้ความสามารถขอกู้จากรายได้และภาระหนี้เดิมของนาย A จะสามารถกู้ได้ถึง 1.85 ล้านบาทก็ตาม เพราะวงเงินกู้ต้องไม่เกินเกณฑ์ LTV ด้วย

เมื่อรู้ครบทั้ง 4 สิ่งข้างต้นแล้ว เชื่อว่าทุกคนคงได้คำตอบแล้วว่า “รายได้เท่านี้ ซื้อบ้านได้เท่าไร” เพื่อจะได้เริ่มมองหาบ้านหรือคอนโดในราคาที่เอื้อมถึง ไม่ต้องเสียเวลาเป็นสัปดาห์เพื่อยื่นเอกสารให้ธนาคารพิจารณาแล้วต้องพบกับความผิดหวัง อย่างไรก็ตามสำหรับใครที่อยากได้บ้านหรือคอนโดที่ราคาสูงกว่าความสามารถในการขอกู้ ทางเลือกที่หลายคนนิยมทำคือ “การกู้ร่วม” แต่การกู้ร่วมไม่ได้เหมาะกับทุกคนอีกทั้งยังมีข้อควรระวัง เช่น ภาระหนี้ที่เกินตัวหากคนใดคนหนึ่งประสบปัญหาผ่อนต่อไม่ได้ เป็นต้น ดังนั้นการตัดสินใจซื้อบ้านที่ดีจึงต้องพิจารณาให้รอบคอบ อยู่บนข้อจำกัดและความเหมาะสมของแต่ละคนเป็นสำคัญ

โดย : ราชันย์ ตันติจินดา นักวางแผนการเงิน CFP®

         สมาคมนักวางแผนการเงินไทย www.tfpa.or.th