ถอดสูตร (ไม่) ลับ เจ้าพ่อคอนโดบีโอไอแบรนด์ "รีเจ้นท์"

นับเป็นคำถามที่ชวนคิดและน่าค้นหาคำตอบเป็นอย่างยิ่ง ว่าทำไม “นิรัตน์ อยู่ภักดี” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ จำกัด ผู้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมแบรนด์ รีเจ้นท์ จึงสามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมออกมาขายได้ในราคาห้องละไม่เกิน 1.2 ล้านบาท ภายใต้สถานการณ์บีบรัดของต้นทุนสารพัด ไม่ว่าจะเป็นราคาที่ดินพุ่งสูง แถมทำเลดีๆ ก็หายาก อัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ธนาคารเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง และอีกสารพัดต้นทุน ที่ไม่มีคำว่าแผ่วลงมีแต่จะเพิ่มขึ้น ซึ่งดูแล้วไม่น่าจะทำคอนโดราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท ออกมาขายได้ง่าย และทำแล้วก็ไม่น่าจะมีกำไร แต่อุปสรรคต่างๆ เหล่านี้ ไม่ใช่ปัญหาใหญ่ของ คุณนิรัตน์ ในแก้โจทย์ยากทางธุรกิจนี้ เพราะแต่ละปีเขาพัฒนาคอนโดออกมาขายกว่า 4,000-5,000 ยูนิต

ที่สำคัญกว่าปริมาณ คือ เขาสามารถขายโครงการได้หมดในเวลาอันรวดเร็วอีกด้วย แม้ว่าจะเป็นกลุ่มคอนโดระดับต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่ฐานลูกค้ากลุ่มนี้จะมีความอ่อนไหวต่อความผันผวนทางเศรษฐกิจ และถูกเข้มงวดจากธนาคารในการปล่อยสินเชื่อมากที่สุด แต่ฐานลูกค้าของรีเจ้นท์กลับถูกปฏิเสธสินเชื่อต่ำมากๆ แต่ละโครงการมีไม่ถึง 10 รายเท่านั้น

ล่าสุด รีเจ้นท์ ประกาศแผนธุรกิจ จะไปปักธงพัฒนาโครงการบนถนนพระราม 4 อีก 7,000 ห้อง มูลค่า 10,000 ล้านบาท บนที่ดิน 20 ไร่ ซึ่งถือเป็นโครงการที่ใหญ่สุดเท่าที่เคยพัฒนามา และนับว่าเป็นการปักธงบนที่ดินผืนงาม ในทำเลทองพระราม 4 อีกหนึ่งทำเลที่ราคาที่ดินพุ่งสูงอันดับต้นๆ เพราะเป็นย่านธุรกิจสำคัญแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ เชื่อมต่อไปยังถนนสำคัญไม่ว่าจะเป็นถนนสุขุมวิท ถนนรัชดา ถนนสีลม บนถนนเส้นนี้ยังมีโครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้นตลอดสองข้างทาง ที่เป็นระดับเมกะโปรเจ็กต์ ก็คือ โครงการวัน แบงค็อก มูลค่า 120,000 ล้านบาท

ขณะโปรเจ็กต์ใหม่ของรีเจ้นท์จะขยับราคาขายเป็นยูนิตละ 1.5 ล้านบาท ตามเพดานราคาของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือ บีโอไอ ที่ให้การสนับสนุนผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ เพื่อส่งเสริมให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อยสามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ส่วนหนึ่งก็เป็นกาการะตุ้นภาวะเศรษฐกิจผ่านตลาดอสังหาฯ ด้วย และแม้ว่าราคาคอนโดใหม่ของ

รีเจ้นท์ จะขยับเพดานราคาขึ้นมาเป็น 1.5 ล้านบาทก็ตาม แต่ต้องบอกว่าทำเลที่พัฒนาก็ไม่ธรรมดา เรียกว่าอยู่ในโซนไพรม์โลเกชั่น ไม่แพ้ดีเวลลอปเปอร์เจ้าใหญ่ๆ ใตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเพราะอยู่ใกล้แหล่งงานสำคัญ แถมเกาะแนวรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ ซึ่งนโยบายของรีเจ้นท์จะพัฒนาโครงการในเมือง ทำเลแนวรถไฟฟ้ารัศมีไม่เกิน 500 เมตร ที่หากเทียบกับแบรนด์อื่นในทำเลเดียวกัน อย่างน้อยลูกค้าต้องมีเงินมากกว่า 2 ล้านบาท จึงจะซื้อคอนโดนั้นได้

สำหรับสูตรการพัฒนาคอนโดของคุณ “นิรัตน์” ที่สามารถทำออกมาขายได้ในราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท แถมยังขายดี เขามี 4 เคล็ดไม่ลับหลัก ๆ ที่ใช้เป็นสมการของความสำเร็จ ซึ่งผลลัพธ์เป็นรายได้และกำไร ที่เจ้าตัวเอ่ยปากบอกว่ามีจนใช้ไม่หมด มีดังนี้

1.ซื้อที่ดินราคาไม่เกินวาละ 300,000 บาทคุณนิรัตน์ เล่าว่า หากจะขายคอนโดห้องละ 1.5 ล้านบาท ต้องได้ที่ดินราคาไม่เกินตารางวาละ 300,000 บาท และเป็นที่ดิน ย.9 ซึ่งมีอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน 7:1 สามารถทำได้มากถึง 7 เท่า แถมยังมีโบนัสเพิ่มให้อีก 20% โดยส่วนใหญ่จะเป็นที่ดินแปลงใหญ่ เพราะสามารถพัฒนาคอนโดได้จำนวนมาก

2.กฎ Economy of scale การมีที่ดินแปลงใหญ่ คุณนิรัตน์ มองว่า ส่งผลให้ต้องพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ เพื่อให้เกิดความคุ้มค่าต่อการลงทุน เพราะมีต้นทุนคงที่เท่าเดิมแต่ได้ของจำนวนมากออกมาขาย เช่น การใส่งบการตลาด 10 ล้านบาทในโปรเจ็กต์ 7,000 ยูนิต คิดออกมาต่อยูนิตมันน้อย หรือเวลาสั่งซื้อวัสดุ อุปกรณ์ จะได้ราคาที่ถูกกว่าเพราะซื้อปริมาณมาก 

“ทำโปรเจ็กต์ละ 1,000 ยูนิต ใช้คนหนึ่งคนดูแล ทำ 7,000 ยูนิตก็ใช้คนเดียว ยิ่งโครงการใหญ่การก่อสร้างง่ายขึ้น การซื้อวัสดุก็ถูก เพราะใช้ถึง 7,000 ชุด”

3.มีผู้รับเหมาของตนเอง รีเจ้นท์ มีบริษัทลูกในการดูแลก่อสร้างโครงการของตนเอง ทำให้สามารถควบคุมการทำงานได้ตามแผน แถมยังมีกำไรจากค่าก่อสร้างอีกด้วย ทำให้รีเจ้นท์ มีกำไรสองทาง คือ ทั้งจากการรับจ้างก่อสร้าง และการพัฒนาโครงการขาย

4.เข้า BOI ไม่ต้องจ่ายภาษี อีกสูตรหนึ่งความสำเร็จของคอนโดแบรนด์รีเจ้นท์ คือ การเข้าขอรับการสนับสนุนการส่งเสริมการลงทุน ในกิจการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือ บีโอไอ ที่ทำให้ไม่ต้องเสียภาษีนิติบุคคล

คุณนิรัตน์ ยังถอดสูตรราคาของคอนโดให้ฟังอีกว่า สมมุติว่าคอนโดราคา 1.5 ล้านบาท ต้นทุนรวมประมาณ 1.4 ล้านบาท แบ่งเป็นค่าที่ดิน 400,000 บาท ค่าก่อสร้าง 800,000 บาท และค่าดำเนินการต่าง ๆ อีก 200,000 บาท ซึ่งต้นทุนเท่านี้ผู้ประกอบการรายอื่นมักทำคอนโดราคา 1.5 ล้าบาท ออกมาขายไม่ได้ แต่สำหรับรีเจ้นท์สามารถทำได้ เพราะไม่ต้องเสียภาษี และยังมีกำไรจากค่าก่อสร้างอีกทางหนึ่งด้วย ดีมานด์จากนักลงทุนอีกปัจจัยสนับสนุนให้โครงการของรีเจ้นท์ ได้รับการตอบรับที่ดี เปิดขายเท่าไรก็ขายหมด

คุณนิรัตน์ เล่าให้ฟังว่า ส่วนหนึ่งเป็นเพราะมีฐานลูกค้านักลงทุนที่เข้ามาซื้อโครงการอย่างต่อเนื่อง เพราะสามารถนำเอาห้องชุดไปปล่อยเช่าได้ผลตอบแทนถึง 7% หรือประมาณ 7,000 บาทต่อเดือน ซึ่งสัดส่วนลูกค้ากลุ่มนี้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันน่าจะมีกลุ่มนักลงทุนมากถึง 40-50% จากในอดีตที่มีประมาณ 20-30%

 “ถ้าหากจะซื้อคอนโดลงทุนปล่อยเช่า ตอนนี้ในตลาดมีคอนโดระดับราคา 2-3 ล้านบาท กว่า 90,000 ยูนิต หากลงทุนต้องได้ผลตอบแทนเดือนละ 15,000-20,000 บาท ซึ่งหาคนเช่าได้ยาก แต่ถ้าซื้อรีเจนท์ 1.2 ล้านบาท ค่าเช่า 7,000 บาท ก็มีลูกค้าเช่าเต็มตลอด ทำให้ฐานลูกค้ากลุ่มนักลงทุนจะตามซื้อโครงการรีเจ้นท์ตลอด และเริ่มซื้อกระจายทำเล โดยซื้อคนละ 1-2 ห้อง”

ทั้งหมดนี้คือ สูตรสำเร็จที่คุณนิรัตน์ หยิบมาใช้การพัฒนาโครงการภายใต้แบรนด์รีเจ้นท์ จนประสบความสำเร็จมาอย่างมากมาย ต่อเนื่องตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน ที่น่าจะมีจำนวนมากกว่า 40,000 ยูนิต จำนวนกว่า 40 โครงการ ตลอดระยะเวลากว่า 30 ปี บนถนนสายพัฒนาอสังหาฯ ที่ปัจจุบันทั้งบริษัทมีพนักงานส่วนออฟฟิศเพียง 50 คนเท่านั้น ซึ่งคุณนิรัตน์ ยังคงมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ในทำเลกรุงเทพฯ ตามแนวรถไฟฟ้าเป็นสำคัญ  เพราะตลาดมีความต้องการสูง โดยยังไม่มีแผนการออกไปพัฒนาโครงการในต่างจังหวัด

" รีเจ้นท์เริ่มต้นธุรกิจเมื่อ 30 ปีก่อน จุดประสงค์แรก คือ ทำอพาร์ทเม้นต์ให้เช่า แต่เอามาขายก่อนเลยไม่มีโครงการอพาร์ตเม้นต์ เราทำตัวเหมือนมาม่า ยิ่งเศรษฐกิจไม่ดีเรายิ่งขายดีรีเจ้นท์มีเท่าไรก็ขายหมด บ้านหลังละ 20 ล้นบาท เราก็ทำได้ แต่อาจจะอีกสัก 3-4 ปี ตอนนี้ยังทำให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อยก่อน และเราคงไม่ไปตลาดต่างจังหวัด เพราะไม่ได้อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ บุคลากรเราไม่มาก และเราสร้างเอง แค่นี้เงินก็ใช้ไม่หมดแล้ว มีลูกคนเดียว ภรรยาคนเดียว” คำพูดทิ้งทายของ เจ้าพ่อคอนโดบีโอไอเมืองไทย

หน้า 17 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 44 ฉบับที่ 3,988 วันที่ 2 - 4 พฤษภาคม พ.ศ. 2567