AREA ชี้ชัด ตึก"สาทร ยูนีค ทาวน์เวอร์" ยังติดจำนอง จะขายได้อย่างไร

ตามที่มีข่าวว่าตึกสาทร ยูนีคทาวเวอร์ ได้มีผู้ซื้อไป 4,000 ล้านบาทนั้น ดร.โสภณ ได้ตรวจสอบมาแล้ว พบว่ายังไม่มีการโอนขาย พร้อมเสนอแนวทางการฟื้นชีพตึกนี้

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส กล่าวว่าที่มีข่าวว่าตึก สาทร ยูนีค ทาวเวอร์มีการซื้อขายไปแล้วในราคา 4,000 ล้านบาทนั้น

จากการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ยังไม่พบว่ามีการขายจริง บริษัทเดิม (บมจ.สาธรยูนิค) ยังเป็นเจ้าของอยู่ เพียงแต่มีการจดจำนองเป็นประกันไว้ และมีการโอนสิทธิการรับจำนองตามลำดับ (รายละเอียดการจำนองกับใคร ใครเป็นผู้รับโอนสิทธิการรับจำนอง สามารถไปตรวจสอบได้ที่สำนักงานที่ดิน)

สำหรับทางออกในกรณีนี้เกี่ยวข้องกับบริษัทพัฒนาที่ดินโครงการนี้ ผู้จองซื้อห้องชุดในโครงการนี้ ซึ่งคาดว่าขายไปแล้วประมาณ 90% และบริษัทผู้รับจำนอง ขั้นตอนที่ควรดำเนินการก็คือ

 1. การตรวจสอบถึงจำนวนเงินจำนองพร้อมดอกเบี้ยถึงวันนี้ จำนวนเงินจองซื้อทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ย ณ วันนี้ และจำนวนเงินจำนองพร้อมดอกเบี้ย ณ วันนี้ จะได้ทราบถึงสัดส่วนของผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย รวมทั้งตรวจสอบสถานะของบริษัทเจ้าของทรัพย์สินนี้

2. การสำรวจสภาพของอาคารว่ายังสามารถดำเนินการต่อได้หรือไม่ ทั้งในแง่กฎหมาย การเงิน การตลาดและทางกายภาพ

3. ถ้ามีความเป็นไปได้ และสามารถพัฒนาต่อได้ ต้องใช้เงินรวมกันทั้งหมดประมาณเท่าไหร่ โดยในที่นี้สมมติว่าค่าพัฒนาต่อเป็นเงินอีกตารางเมตรละ 25,000 บาท พื้นที่ขนาด 95,300 ตารางเมตรของอาคารนี้ ก็จะต้องใช้เงิน 2,382.5 ล้านบาท

4. มูลค่าของอาคารถ้าแล้วเสร็จ จะมีมูลค่าเท่าไหร่ตามราคาตลาดปัจจุบัน เช่น อาคารนี้มีพื้นที่ที่สามารถขายได้จริงอาจเป็นเพียง 50% หรือ 47,650 ตารางเมตร ถ้าสามารถขายได้เป็นเงินตารางเมตรละ 150,000 บาท ก็จะเป็นเงิน 7,147.5 ล้านบาท หากหักค่าดำเนินการ 30% ก็จะเหลือเป็นเงิน 5,003.25 ล้านบาท

5. ดังนั้นส่วนของผู้เกี่ยวข้องในปัจจุบันจะเป็นเงิน 2,620.75 ล้านบาท (5,003.25-2,382.5) จะเป็นที่พอใจกันทุกฝ่ายหรือไม่ คงต้องพิจารณาจากราคาขายในปี 2533 ซึ่งอาจเป็นเงินตารางเมตรละ 40,000 บาท (สมมติ) หรือเป็นเงินรวม 1,906 ล้านบาท ถ้าจ่ายเงินดาวน์ไปแล้ว 20% หรือ 381.2 ล้านบาท

และเงินจำนองอีกจำนวนหนึ่งในขณะนั้น (ไม่ทราบว่าเท่าไหร่ แต่สมมติว่า 600 ล้านบาท) รวมเป็นเงิน 981.2 ล้านบาท ถ้าคิดอัตราดอกเบี้ย 2.5% เป็นเวลา 30 ปี ก็จะเป็น 2.0976 เท่าของมูลหนี้ 981.2 ล้านบาท หรือ 2,058.165 ล้านบาท ซึ่งก็พอๆ กับ 2,620.75 ล้านบาทข้างต้นนั่นเอง

ดังนั้นถ้ามีการคำนวณความเป็นไปได้ทางการเงิน ทางการตลาด ทางกายภาพและทางข้อกฎหมายแล้ว มีความเป็นไปได้ ก็อาจดำเนินฟื้นชีพอาคารนี้ได้

อนึ่งการที่ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องยังไม่อาจตกลงกันได้ ยังซื้อเวลาต่อเนื่องมา 3 ทศวรรษเช่นนี้ ส่วนหนึ่งเพราะประเทศไทยของเราไม่มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มีประสิทธิภาพ หากมีการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามราคาตลาด

เช่น ที่ดินแปลงนี้มีขนาด 1,000 ตารางวาโดยประมาณ หากสมมติว่ามีมูลค่าตารางวาละ 1.2 ล้านบาท ก็รวมเป็นเงิน 1,200 ล้านบาท พื้นที่อาคารที่ก่อสร้างแล้วสมมติเป็นเงิน 500 ล้านบาท ก็รวมเป็นเงิน 1,700 ล้านบาท หากมีการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีละ 2% ก็จะเป็นเงิน 34 ล้านบาททุกปี

ถ้ามีการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกับเจ้าของ ผู้จองซื้อทรัพย์สินไว้ และผู้รับจำนองไว้ ก็คงทำให้ทุกฝ่ายต้องรีบเร่งร่วมกันหาทางออกแทนที่จะเสียภาษีไปทุกปีนั่นเอง