วิธีคำนวณค่าโอนที่ดิน 2568 พร้อมสูตรคำนวณแบบละเอียด อัพเดทล่าสุด!

การซื้อขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ต้องมีการวางแผนค่าใช้จ่ายอย่างรอบคอบ ทั้งค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนอง ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ บทความนี้จะอธิบายวิธีคำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมดแบบละเอียด เพื่อให้คุณวางแผนการเงินได้อย่างแม่นยำ

อัตราค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน 2568

ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินในปี 2568 กลับมาใช้อัตราปกติที่ 2% ของราคาประเมิน หลังจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมเหลือ 0.01% สิ้นสุดลงเมื่อวันที่ 31 ธันวาคม 2567

สูตรคำนวณค่าธรรมเนียมการโอน:

• อัตราปัจจุบัน: (ราคาประเมิน × 2) ÷ 100 
• ตัวอย่าง: ที่ดินราคาประเมิน 2,000,000 บาท
• ค่าธรรมเนียมการโอน = (2,000,000 × 2) ÷ 100 = 40,000 บาท

ค่าจดจำนอง 2568

ค่าจดจำนองกลับมาใช้อัตราปกติที่ 1% ของวงเงินจำนอง หลังจากสิ้นสุดมาตรการลดเหลือ 0.01%

สูตรคำนวณค่าจดจำนอง:

• อัตราปัจจุบัน: (วงเงินจำนอง × 1) ÷ 100
• ตัวอย่าง: วงเงินจำนอง 2,000,000 บาท
• ค่าจดจำนอง = (2,000,000 × 1) ÷ 100 = 20,000 บาท

ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ อากรแสตมป์: เสียแบบไหน?

การเสียภาษีในการโอนที่ดินจะแบ่งเป็น 2 กรณี:

1. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%)

• เสียในกรณีถือครองไม่ถึง 5 ปี สำหรับที่ดินเปล่า
• เสียในกรณีมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี สำหรับบ้านพร้อมที่ดิน
• คิดจากราคาขายหรือราคาประเมิน (เลือกราคาที่สูงกว่า)
• สูตร: (ราคาที่สูงกว่า × 3.3) ÷ 100

2. อากรแสตมป์ (0.5%)

• เสียในกรณีถือครองที่ดินเปล่าครบ 5 ปี
• เสียในกรณีมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี สำหรับบ้านพร้อมที่ดิน
• คิดจากราคาขายหรือราคาประเมิน (เลือกราคาที่สูงกว่า)
• สูตร: (ราคาที่สูงกว่า × 0.5) ÷ 100

ตัวอย่างการคำนวณค่าโอนที่ดินแบบครบวงจร

กรณีที่ 1: ซื้อที่ดินพร้อมบ้าน ถือครองไม่ถึง 1 ปี

สมมติราคาซื้อขาย 2,500,000 บาท ราคาประเมิน 2,300,000 บาท:

1. ค่าธรรมเนียมการโอน:

•  (2,300,000 × 2) ÷ 100 = 46,000 บาท

2. ค่าจดจำนอง:

• (2,500,000 × 1) ÷ 100 = 25,000 บาท

3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ใช้ราคาซื้อขายเพราะสูงกว่า):

• (2,500,000 × 3.3) ÷ 100 = 82,500 บาท

รวมค่าใช้จ่ายทั้งสิ้น = 153,500 บาท

กรณีที่ 2: ซื้อที่ดินพร้อมบ้าน ถือครองเกิน 1 ปี

ใช้ราคาเดียวกับกรณีที่ 1:

1. ค่าธรรมเนียมการโอน: 46,000 บาท
2. ค่าจดจำนอง: 25,000 บาท
3. อากรแสตมป์:

• (2,500,000 × 0.5) ÷ 100 = 12,500 บาท

รวมค่าใช้จ่ายทั้งสิ้น = 83,500 บาท

ขั้นตอนการโอนและการตรวจสอบค่าใช้จ่าย

1. ตรวจสอบราคาประเมินที่ดินล่าสุดที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่ หรือเว็บไซต์กรมที่ดิน

2. จองคิวล่วงหน้าผ่านระบบ e-QLands ที่ https://eqlands.dol.go.th/

3. เตรียมเอกสารให้ครบถ้วน

4. เตรียมเงินสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ดอื่นๆ

ข้อควรรู้เพิ่มเติม

1. ราคาที่ใช้คำนวณจะใช้ราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่สูงกว่าเสมอ

2. การโอนระหว่างญาติสายตรง (พ่อแม่-ลูก) มีอัตราค่าธรรมเนียมพิเศษ

3. ควรปรึกษาเจ้าหน้าที่ที่ดินหรือผู้เชี่ยวชาญเพื่อความแม่นยำ

4. เตรียมเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คสำหรับชำระค่าธรรมเนียม

สรุป

การคำนวณค่าโอนที่ดินที่ถูกต้องจะช่วยให้คุณวางแผนการเงินได้แม่นยำ ลดความเสี่ยงจากค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิด ควรศึกษาข้อมูลให้ละเอียดและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหากมีข้อสงสัย เพื่อให้การซื้อขายที่ดินของคุณเป็นไปอย่างราบรื่น