พลิกโฉม ชุมชนดินแดง“เมืองมิกซ์ยูส”กคช.เปิดPPP ดึงเอกชนร่วมลงทุน
เปิดที่ดินทำเลทอง 3แปลงPPP การเคหะแห่งชาติ (กคช.) ภายใต้การนำของนายทวีพงษ์ วิชัยดิษฐ ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ (กคช.) เดินหน้าพลิกโฉม ชุมชนดินแดง“เมืองมิกซ์ยูส” ดึงเอกชนร่วมลงทุน
การเคหะแห่งชาติ (กคช.) ภายใต้การนำของนายทวีพงษ์ วิชัยดิษฐ ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ (กคช.) เดินหน้าพัฒนาโครงการฟื้นฟูเมืองชุมชนดินแดง ตามแผนแม่บท (พ.ศ.2559-2567) บนที่ดิน 211ไร่ รองรับผู้อยู่อาศัยเดิม 6,546หน่วยและ สำหรับผู้อยู่อาศัยใหม่ 13,746หน่วย อย่างต่อเนื่อง เพื่อยกระดับคุณภาพชีวิตผู้อยู่อาศัยและผู้มาเยือนในทุกมิติ รวมไปถึงการเพิ่มศักยภาพการใช้ที่ดินให้เกิดความคุ้มค่าสูงสุด ซึ่งเดิมทีกคช.มีเป้าหมายพัฒนาโครงการเองทั้งหมด
อย่างไรก็ตามเพื่อให้การพัฒนาสอดรับกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป และเป็นไปตามมติคณะรัฐมนตรี (ครม.) ปี2559 รัฐบาลคณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช.) ได้เปลี่ยนรูปแบบการพัฒนาโครงการ โดยให้เอกชนร่วมลงทุน ในส่วนของโครงการสำหรับผู้อยู่อาศัยใหม่เพื่อลดผลกระทบทางด้านงบประมาณและภาระกคช.ตามข้อเสนอ ของสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.)และกระทรวงการคลัง ในครั้งนั้น
จึงนำมาซึ่งการจ้างบริษัทที่ปรึกษาศึกษาโครงการ ในรูปแบบการร่วมลงทุนระหว่างภาครัฐและภาคเอกชน (Public Private Partnership : PPP) เพื่อสร้างผลตอบแทนที่ดีกลับสู่องค์กร ในทางกลับกันปัญหาใหญ่ที่ตั้งโครงการชุมชนดินแดง ที่ดินส่วนใหญ่เป็นที่ราชพัสดุของกรมธนารักษ์จำนวน 192 ไร่ และเป็นที่ดิน ของกคช.เอง 19 ไร่ โดยในส่วนที่ดินที่ราชพัสดุกคช.จะหมดอายุสัญญาการเช่า กับกรมธนารักษ์ ในปี2589 แม้จะเหลือเวลา 20 ปี แต่เมื่อเปลี่ยนรูปแบบให้เอกชนร่วมลงทุน PPPมองว่า เวลาที่เหลืออาจไม่จูงใจพราะกว่าจะผ่านขั้นตอนการอนุมัติ และการออกแบบ ต้องใช้เวลาไม่ตํ่ากว่า 3-5 ปีนับจากนี้
ทางออก นายทวีพงษ์ จึงเตรียมเจรจา กับกรมธนารักษ์เพื่อขอขยายระยะเวลาการเช่า จากเดิมออกไป 30+30 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยจะดำเนินการไปพร้อมกับการศึกษาการพัฒนารูปแบบมิกซ์ยูส ที่จะมีโครงการอื่นผสามผสานบนที่ดินผืนเดียวกันโดยไม่ใช่ที่อยู่อาศัยทั้งหมดตามแผนเดิม และเนื่องจากมูลค่าที่ดินสูงขึ้นอีกทั้งมีโครงข่ายรถไฟฟ้าเชื่อมผ่าน แน่นอนว่าการพัฒนาต้องปรับเปลี่ยนไปตามความเหมาะสม
สำหรับแปลงที่ดิน ที่นำมาพัฒนารูปแบบมิกซ์ยูส PPP เอกชนร่วมลงทุน ประกอบด้วยที่ดินจำนวน 3 แปลง ได้แก่
โดยแปลง D2 จะมีชุมชนดินแดงเดิม จำนวน 10อ าคาร ตั้งแต่ อาคาร23-32 ปัจจุบันรื้อถอนแล้ว 3 อาคาร เป็นแปลงว่างรอพัฒนา ได้แก่ อาคาร 23-25 หลังจากผู้อยู่อาศัยเดิมย้ายขึ้นไปอยู่บนอาคารสูงที่กคช.สร้างเสร็จก่อนหน้านี้ ส่วนอาคารตั้งแต่ 26 ถึงอาคาร 32 ยังไม่มีการรื้อถอนเพราะต้องรอให้โครงการรองรับผู้อยู่อาศัยเดิมที่กคช.สร้างทยอยแล้วเสร็จก่อน
2.แปลง B เนื้อที่ 68 ไร่ ติดถนนประชาสงเคราะห์ และสนามกีฬาไทยญี่ปุ่นดินแดง เดิมมีเป้าหมายรองรับผู้อยู่อาศัยใหม่ ทั้ง 13,746หน่วยดังกล่าว แต่ต้องพิจารณาซัพพลายที่เกิดขึ้น และเนื่องจากต้องการสร้างผลตอบแทนที่ดีกลับมาอาจปรับแผนลดจำนวนที่อยู่อาศัยลงโดยเพิ่มเป็นโรงแรม คอมมูนิตี้มอลล์ศูนย์การค้าก็เป็นได้
3. แปลง E เนื้อที่ 20ไ ร่ ติดถนนดินแดงมุ่งหน้าไป อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ ทำเลบริเวณนี้อาจพัฒนาอาคารได้ไม่สูง เนื่องจาก ติดปัญหาพื้นที่แคบ ซึ่งบริเวณด้านหลังแปลงที่ดินมีเขตทางกว้างเพียง 10 เมตร ติดกฎหมายควบคุมอาคาร จึงปรับแผนพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยลักชัวรี เช่าราคาสูงหรือมีคอมมูนิตี้มอลล์ผสมอยู่เนื่องจากบริเวณโดยรอบอย่างพระราม9 มีคอนโดมิเนียมของภาคเอกชนจำนวนมากรวมถึงศูนย์การค้าและโครงการขนาดใหญ่ที่กำลังจะเกิดขึ้นโดยขึ้นอยู่กับผลศึกษาว่าจะออกมาอย่างไรส่วนงบลงทุนอยู่ที่ 35,000ล้านบาท ที่กำหนดไว้เดิมอาจมีการปรับเพิ่มตามต้นทุนที่เปลี่ยนแปลงไป
ขณะไฮไลต์โครงการดินแดง มีจุดเชื่อมต่อการเดินทาง 2 สนามบินทั้งสนามบินดอนเมืองและสนามบินสุวรรณภูมิรวมถึงรถไฟฟ้าสายสีส้ม ของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ที่จะเปลี่ยนชีวิตของคนในโครงการดินแดงให้มีความสะดวกและง่ายขึ้น
ทั้งนี้เพื่อให้ทันกับความเจริญที่รายล้อมรวมทั้งรถไฟฟ้า สายสีส้มที่กำลังลงมือก่อสร้างนายทวีพงษ์ได้ วางแผน ให้เร่งดำเนินการ ทั้งปรับแผนแม่บทโครงการเล็กน้อย เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของการใช้ชีวิตของผู้อยู่อาศัย และนักลงทุน ควบคู่ไปกับ การเจรจากับกรมธนารักษ์เพื่อขอขยายสัญญาที่ดินราชพัสดุ ซึ่งเป็นที่ตั้งของโครงการดินแดงดังกล่าว หนึ่งในโครงการหารายได้ของกคช. ยังไม่รวมโครงการย่านห้วยขวางและพื้นที่อื่นๆ
สำหรับโครงการฟื้นฟูเมืองชุมชนดินแดง มีดำริตั้งแต่ปี 2533 ในเวลาต่อมาปี 2543 เจรจากับชุมชนแต่ไม่ประสบความสำเร็จ และปี2559 สมัยรัฐบาลคสช.นำโดยพลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา เริ่มขับเคลื่อนอย่างเป็นรูปธรรมจนถึงปัจจุบัน ขณะความก้าวหน้าโครงการ รองรับผู้อยู่อาศัยเดิมโดยกคช.ก่อสร้างเอง จำนวน 11 อาคาร 6,546 หน่วย ก่อสร้างแล้วเสร็จจำนวน 2 อาคารและอยู่ระหว่างก่อสร้าง 2 อาคาร
โดยเฟส1 (อาคาร G) จำนวน 334 หน่วย ผู้อยู่อาศัยเดิมเข้าอยู่แล้ว เฟส2 จำนวน 1,247 หน่วย เฟส 3 จำนวน 3,333 หน่วยและเฟส4 จำนวน 1,632 หน่วย อย่างไรก็ตาม โครงการเฟส2 (อาคาร D1 และ A1) มีความล่าช้า เกิดจากระบบรื้อถอนและต้องนำกลับมาเข้าสู่กระบวนการขออนุมัติทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ใหม่ อีกครั้ง ประกอบกับสถานการณ์โควิด-19 และมีผู้รับเหมาทิ้งงาน จึงทำให้เกิดความเสียหายตามมา โดยเฉพาะอาคาร A1 โดยกคช.ยอมรับว่าล่าช้าไปจากแผน 4 ปี แต่ขณะนี้ นายทวีพงษ์ยํ้าว่าจะต้องเร่งรัดการก่อสร้างให้แล้วเสร็จโดยเร็ว
ส่วนโครงการ PPP ตามแผนเดิมสร้างที่อยู่อาศัยรองรับผู้อยู่อาศัยใหม่จำนวน 13,746 หน่วยมูลค่า 35,000 ล้านบาท จะพิจารณาปรับจำนวนหน่วยลดลงและเพิ่มโครงการอื่นเข้ามาเพื่อสร้างผลตอบแทนอย่างโรงแรม คอมมูนิตี้มอลล์ ที่อยู่อาศัยลักชัวรี พื้นที่สีเขียว เป็นต้น คาดว่าอีก 5 ปีนับจากนี้จะเห็นโครงการ PPP เกิดขึ้นอย่างเป็นรูปธรรมอย่างแน่นอน
นี่คือการพลิกโฉม “เมืองดินแดง” สร้างสังคมใหม่ สู่คุณภาพชีวิตที่ดีมีความสุขอย่างเท่าเทียมสำหรับผู้อยู่อาศัยภายใต้การดำเนินการของการเคหะแห่งชาติ !!!
หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 44 ฉบับที่ 4,069 วันที่ 9 - 12 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2568