เทรนด์ ปี68 คนเลือกซื้อบ้าน เน้น เทคโนโลยี -สุขภาพ -รักษ์โลก ชี้มิกซ์ยูสมาแรง

บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด ได้จัดงานสัมมนา TERRAHiNT BRAND SERIES พร้อมทั้งเปิดเผยผลการวิจัย the most powerful brand in real estate 2024 and consumer inside : The season of luxury and decide for well-being ซึ่งมาจากผู้ตอบแบบสอบถามจำนวน 2,500 คน โดยส่วนใหญ่ 80% อาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อีก 20% อยู่ในต่างจังหวัด

น ส.สุมิตรา วงศ์ภักดี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด เปิดเผยผลการวิจัยว่า จากแบบสอบถามพบว่าส่วนใหญ่ให้ความหมายของคำว่า Luxury ที่นอกเหนือจากความหรูหราความร่ำรวยสู่บริบทใหม่ที่บ่งบอกถึงคุณภาพความสมบูรณ์แบบความโดดเด่นและความพิถีพิถันความสะดวกสบายโดยแบ่งออกเป็นกลุ่มลาตายและทัศนคติ 4 กลุ่ม คือ  
 

1.กลุ่ม High-End Image ให้ความสำคัญกับ ประสบการณ์ การใช้ชีวิตที่หรูหรา 

2.กลุ่ม Connoisseur ให้ความสำคัญกับความพิเศษสมบูรณ์แบบที่บ่งบอกถึงความสำเร็จผ่านกลุ่มสินค้าที่สร้างมูลค่าเพิ่มได้ 3.กลุ่มควอลิตี้ Luxury ให้ความสำคัญกับความเรียบหรูเรียบง่ายและคุณภาพที่ยั่งยืนเน้นสินค้าคุณภาพสูง 4.กลุ่ม Chic innovator เน้นการใช้ชีวิตอย่างเต็มที่และแสดงออกถึงความเป็นตัวตนของตัวเอง ชอบสินค้าแบรนด์เนมหรูหรา สินค้าหายากและเทคโนโลยีใหม่

สำหรับแนวโน้มในการซื้อบ้านพบว่าจากผู้ตอบแบบ สอบถามทั้งหมดมี 36% ที่มีแผนจะซื้อบ้านภายใน 3 ปีซึ่งเป็นแนวโน้มที่ลดลงต่อเนื่องจากปี 66 ซึ่งมีผู้คิดว่าจะซื้อบ้านภายใน 3 ปี 12% สะท้อนให้เห็นกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลงและการชะลอการตัดสินใจซื้อหรือเลื่อนการซื้อออกไปสอดคล้องกับ Consumer Confidence Index ที่พบว่าความเชื่อมั่นต่อเศรษฐกิจในปี 67 ลดลงซึ่งคนส่วนใหญ่ขาดความเชื่อมั่นต่อเศรษฐกิจในช่วง 12 เดือนข้างหน้า ในช่วงนี้ไม่ใช่โอกาสที่ดีในการซื้อสินค้ามูลค่าสูงอย่างเช่นอสังหาฯ รถยนต์

ในปีนี้ยังพบว่ากลุ่มเบบี้บูมมีแนวโน้มที่จะซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ภายใน 3 ปีเพิ่มมากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เพราะส่วนใหญ่กำลังมองหาบ้านใหม่ที่สามารถตอบโจทย์การอยู่อาศัยของผู้สูงวัยโดยมีพื้นที่ระเบียงที่สามารถพักผ่อนภายใต้บรรยากาศที่สงบมีมุมส่วนตัว และใกล้ชิดธรรมชาติ สอดคล้องกับกลุ่มเจนเอ็กซ์ ที่มีสัญญาณความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่เพื่อรองรับการเข้าสู่สังคมสูงวัย ขณะเดียวกัน ยังต้องการพื้นที่ส่วนกลางเพื่อรองรับปฏิสัมพันธ์ทางสังคมด้วย
 

สำหรับเทรนด์การพัฒนานวัตกรรมในปี 68 พบว่าคนส่วนใหญ่ให้ความสำคัญใน 3 ด้านคือบ้านที่มีเทคโนโลยี เช่น ระบบไฟตามช่วงเวลา ระบบดูแลสุขภาพ เซ็นเซอร์ตรวจจับการล้ม กระจกอัจฉริยะปรับแสงรวมถึงบ้านรักษ์โลก ขณะที่ผู้ตอบแบบสอบถาม 59% ต้องการที่จะซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ภายใน 5 ปีพบว่ามีพฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยเปลี่ยนแปลงไปโดยหันมาให้ความสำคัญกับเรื่องราวของราคาเป็นอันดับแรก รองลงมาคือการให้บริการหลังการขาย ระบบรักษาความปลอดภัย สังคมและสภาพแวดล้อมในโครงการ

เมื่อจำแนกจากจำนวนดังกล่าวพบว่า มีความต้องการซื้อบ้านเดี่ยว 86% รองลงมาคือคอนโด 44% และทาวน์โฮม 24% โดยกลุ่มราคาจะอยู่ในช่วงตั้งแต่ต่ำกว่าสามล้านบาท 37% กลุ่ม 3-5 ล้านบาทคิดเป็น 30% และกลุ่มราคา 5-7 ล้านบาทคิดเป็น 15% ส่วนกลุ่มราคามากกว่า 7 ล้านบาทขึ้นไปถึง 20 ล้านบาท มีสัดส่วนรวมทั้งหมด 17% โดยกลุ่มงบประมาณซื้อที่อยู่อาศัยมากกว่า 10 ล้านบาท ขึ้นไปมองว่าพื้นที่รับประทานอาหารและห้องน้ำเป็นองค์ประกอบสำคัญที่จะสะท้อนความหรูหรามากกว่ากลุ่มอื่นๆ ขณะที่กลุ่มที่มีงบประมาณมากกว่า 20 ล้านบาทให้ความสำคัญกับพื้นที่ส่วนกลางและพื้นที่สวนภายในบ้าน 

น.ส.สุมิตรา กล่าว ภาพรวมตลาดอสังหาฯว่า ปัจจุบันยอดขายที่อยู่อาศัยในตลาดยังคงอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 แม้ว่าที่อยู่อาศัยในทุกเซกเมนต์จะมีการปรับตัวดีขึ้นหลังช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 แต่จำนวนยอดขายยังคงต่ำกว่าช่วงก่อนเกิดโควิด ทั้งนี้นับตั้งแต่ปี 64 เป็นต้นมากลุ่มที่อาศัยทุกระดับทยอยปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ในปี 67 ดังนั้นตลาดยังคงเป็นไปในทิศทางเดียวกัน แต่มีเพียงกลุ่มที่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ที่มีการหดตัวลง

จากแนวโน้มดังกล่าวจะเห็นว่าเทรนด์การขยายตัวของธุรกิจอสังหาฯ ยังคงเป็นไปในทิศทางบวก โดยคาดว่าคอนโดจะเป็นเซกเมนต์สำคัญที่กลับมาขยายตัวได้ดี หลังจากที่ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาตลาดคอนโดฯ ขยายตัวเพียงเล็กน้อย โดยคาดว่าในปี 68 ที่จะถึงนี้กลุ่มคอนโดฯ ระดับราคา 85,000-150,000 บาทต่อ ตร.ม. เป็นเซกเมนต์ที่มีการขยายตัวได้ดีที่สุด ส่วนคอนโดฯ ระดับราคา 150,000 -200,000 บาทต่อ ตร.ม. เริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ดีขึ้นแต่อาจจะยังขยายตัวได้ไม่ดีเท่ากลุ่มแรก

โดยทำเลคอนโดคาดว่าจะมีการเปิดตัวโครงการเพิ่มขึ้น คือ ในย่านบางนา และลาดกระบัง ซึ่งเป็นทำเลที่อยู่ใกล้สถาบันการศึกษาและนิคมอุตสาหกรรม เนื่องจากในลาดกระบังมีการขยายพื้นที่การศึกษา มีการเปิดคณะใหม่เพิ่มขึ้น ขณะเดียวกัน มีการพัฒนาระบบรถไฟฟ้า แต่รถไฟฟ้าที่เกิดขึ้นยังไม่เชื่อมต่อกันกับแอร์พอร์ตลิงก์ ขณะเดียวกัน การมาของรถไฟฟ้าทำให้ราคาที่ดินในแนวรถไฟฟ้าปรับสูงขึ้น ดังนั้นทำเลที่จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่จึงไปเกาะใกล้กับกลุ่มนิคมอุตสาหกรรม ทิศทางดังกล่าวทำให้กลุ่มคอนโดฯ ระดับราคา 85,000-150,000 บาทต่อตร.ม. มีแนวโน้มการขยายตัวที่ดีในปีหน้า

ทำเลคอนโดถัดมาที่คาดว่าจะมีการเปิดตัวใหม่และขยายตัวดีคือทำในรามคำแหง ซึ่งอยู่ใกล้มหาวิทยาลัยและใกล้ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า ถัดมาคือทำเลในย่านมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ และรามอินทราซึ่งเป็นทำเลที่อยู่ใกล้มหาวิทยาลัยและส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า นอกจากนี้ ทำเลย่านรังสิต และคูคตก็เป็นอีกทำเลที่จะมีการขยายตัวของคอนโดฯ ได้ดีเนื่องจากอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเช่นกัน

ขณะที่ตลาดทาวน์โฮมในเซกเมนต์ระดับราคา 3 ล้านบาท เป็นเซกเมนต์ที่ได้รับผลกระทบจากการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ซึ่งมีผลให้รีเจ็กต์เรตสูงมากในช่วงที่ผ่านมา ทาวน์โฮมระดับราคา 5-7 ล้านบาทขึ้นไปมีแนวโน้มการขยายตัวกลับมาดีขึ้น ส่วนทาวน์โฮมระดับราคา 10-15 ล้านบาท แม้ว่าจะมีสัญญาณการฟื้นตัว แต่ยังไม่ชัดเจนว่าจะมีการขยายตัวได้ดีกับกลุ่มทาวน์โฮมระดับราคา 5-7 ล้านบาท

“สำหรับทาวน์โฮมระดับราคา 5-7 ล้านบาทเป็นกลุ่มที่มีการขยายตัวดีมากในช่วงที่เกิดสถานการณ์โควิด-19 เนื่องจากเป็นกลุ่มสินค้าที่ตั้งอยู่ในทำเลใกล้เมืองสามารถเดินทางเข้าสู่แหล่งงานได้สะดวก ต้องการที่อยู่อาศัยที่อยู่ใกล้เมืองมากขึ้น เนื่องจากการออกไปอยู่นอกเมืองไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกรองรับในการใช้ชีวิต ทำให้ความนิยมซื้อทาวน์โฮมในพื้นที่ใกล้เมือง อยู่ในย่านที่มีร้านค้า ร้านสะดวกซื้อ ได้รับความนิยมมาก”
 

น ส.สุมิตรา กล่าวว่า ทำเลที่มีโอกาสและมีแนวโน้มจะขยายตัวไปได้ต่อของกลุ่มที่อาศัยทาวน์โฮม ซึ่งจากการพิจารณาด้านยอดขายพบว่าทำเลในย่านบางแค เพชรเกษม บางนา บางบ่อ ลาดกระบัง  รามอินทรา มีนบุรี เนื่องจากกรมอุตสาหกรรมประเภทอิเล็กทรอนิกส์ซึ่งการลงทุนใหม่มีการขยายการลงทุนในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมในโซนตะวันออก ซึ่งการเข้ามาลงทุนดังกล่าวทำให้กลุ่มสินค้าเกือบทุกระดับมีการขยายตัวในโซนนี้

อย่างไรก็ตาม ความต้องการพื้นที่ส่วนตัว private โซน ส่งผลให้กลุ่มบ้านเดี่ยวระดับพรีเมียมมีอัตราการขยายตัวที่ดีมาก แม้ว่าจะมีทำเลที่ตั้งโครงการห่างจากเมืองออกไป เช่น พื้นที่วงแหวนรอบนอก แนวถนนกาญจนาภิเษก ซึ่งลูกค้ากลุ่มนี้จะยอมใช้ระยะเวลาในการเดินทางเพิ่มขึ้นแต่ได้พื้นที่มากขึ้น ขณะที่ บ้านเดี่ยวต่ำกว่า 5 ล้านบาท ยังไม่พบว่ามีสัญญาณการขยายตัว ส่วนบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรี ระดับราคา 30 ล้านบาทขึ้นไป เป็นกลุ่มสินค้าที่มีโอกาสในการขยายตัวอยู่ สังเกตได้จากอัตราการเปิดตัวโครงการใหม่ที่มีปริมาณไม่มากนัก ขณะที่อัตราการระบายออกได้อยู่ โดยทำเลที่ยังสามารถขายได้อย่างต่อเนื่อง อันดับ 1 คือ ทำเลบางแค บางใหญ่ บางบัวทอง ศาลายา อันดับ 2 คือ ทำเลย่านเกษตรนวมินทร์ รามอินทรา อันดับ 3 คือ บางนา

ขณะที่ทิศทางตลาดอสังหาฯ ในช่วงที่ผ่านมาหลายคนมองว่า ตลาดอสังหาฯ ไทยเข้าสู่ภาวะฟองสบู่แล้วหรือไม่ แต่เมื่อพิจารณาในด้านยอดขายของบริษัทอสังหาฯ 15 อันดับแรกที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) ในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมากลับมียอดขายสวนทางกับภาวะตลาด ซึ่งภาวะดังกล่าวไม่สะท้อนความเป็นจริงของตลาดนั้น จริงๆ แล้วหากพิจารณาที่ยอดขายเพียงอย่างเดียวจะพบว่ามีการปรับตัวสูงขึ้น แต่หากพิจารณาที่สาเหตุของการเพิ่มขึ้นจะพบว่ามีสาเหตุมาจากผู้ประกอบการอสังหาฯ ยอมลดกำไรลงเพื่อให้มียอดขายที่เพิ่มมากขึ้น สังเกตได้จากกำไรของบริษัทอสังหาฯ ในช่วงเก้าเดือนแรกมีการปรับตัวลดลงทุกบริษัท

โดยเฉลี่ยของบริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์มีกำไรลดลง ในขณะที่รายได้ปรับตัวเพิ่มขึ้น สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการมีการหั่นกำไรของตัวเองเพื่อรักษายอดขาย จากเดิมที่กำไรเฉลี่ยอยู่ที่ 14% ปัจจุบันมีอัตรากำไรเฉลี่ยลดลงมาอยู่ที่ 9.3% สะท้อนให้เห็นว่าในช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการพยายามปั๊มยอดขายจากการลดกำไร ดังนั้น ภาพที่เห็นว่าเกิดฟองสบู่ในตลาดอสังหาฯ แต่ยอดขายของผู้ประกอบการยังคงขยายตัวได้อยู่นั้นเกิดจากการกระตุ้นดีมานด์จากการลดกำไรขายผ่านโปรโมชันต่างๆ ของผู้ประกอบการ
 

อย่างไรก็ตาม รูปแบบการดำเนินการต่างๆ ของผู้ประกอบการนั้นถือว่าถือว่าเป็นไปในทิศทางที่ดีเนื่องจากเป็นการปรับตัวของผู้ประกอบการให้เหมาะสมกับทิศทางของตลาดและแมตช์กับกำลังซื้อของผู้บริโภคที่มีการปรับตัวลดลงในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีผู้ประกอบการเฝ้าระวังอยู่ตลอดเวลา 

อย่างไรก็ตาม คาดว่าในปีนี้ยอดขายโดยรวมของธุรกิจอสังหาฯ จะยังคงต่ำกว่ายอดขายของปีที่ผ่านมา 5-8% หรือมียอดขายอยู่ที่ประมาณ 300,000 ล้านบาท โดยในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมาผู้ประกอบการอสังหาฯ ในหลายรายมีการปรับลดประมาณการยอดขายลง ขณะที่บริษัทที่ยังคงเป้ายอดขายเดิมไว้มีอยู่น้อยราย และคาดว่าจะมีเพียง 3 หรือ 4 รายเท่านั้นที่จะมียอดขายถึงเป้าที่วางไว้ตั้งแต่ต้นปี โดยสามในสี่รายนั้นประกอบด้วย บมจ.แสนสิริ เอพี และศุภาลัย ที่มีโอกาสจะทำยอดขายได้ตามเป้า

สำหรับตลาดอสังหาฯในต่างจังหวัดนั้นหากพิจารณาจังหวัดเศรษฐกิจหลักๆ แล้วมีเพียงจังหวัดภูเก็ตเป็นจังหวัดที่มีอัตราการเติบโตของตลาดอสังหาฯ สูงที่สุดในปีนี้ เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา ถัดมาคือจังหวัดนครราชสีมา ยังคงเป็นจังหวัดที่ธุรกิจอสังหาฯ อยู่ในเทรนด์ขาขึ้น
 

มิกซ์ยูสเทรนด์อสังหาฯ ปี 68

น ส.สุมิตรา กล่าวว่า สำหรับตลาดในปี 68 เทรนด์ที่อยู่อาศัยที่คาดว่าจะได้รับความนิยมคือโครงการประเภทิกซ์ยูส เนื่องจากผู้ประกอบการมีประสบการณ์จากการขายคอนโดฯ เพียงอย่างเดียว และประสบปัญหาการบริหารสภาพคล่อง หรือปัญหาการขาดสภาพคล่อง เนื่องจากการขายคอนโด เพียงอย่างเดียวหากไม่สามารถโอนให้ลูกค้าได้ผู้ประกอบการจะไม่มีกระแสเงินสดมากพอที่จะนำไปพัฒนาโครงการใหม่หรือต่อยอดการพัฒนาโครงการใหม่ใหม่ได้ ในขณะที่หากมีการปรับสมาคมในการเป็นโครงการประเภทมิกซ์ยูส ในช่วงที่ยังไม่สามารถโอนห้องชุดให้ลูกค้าได้ ผู้ประกอบการสามารถปรับพอร์ตโครงการเพื่อขายมาเป็นเช่าเพื่อสร้างรายได้ในระยะสั้น ซึ่งจะทำให้ยังมีกระแสเงินสดเข้ามาในบริษัทอย่างต่อเนื่อง

นอกจากนี้ ผู้ประกอบการยังสามารถนำพื้นที่เช่าหรือห้องเช่าไปขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินได้ ไม่จำเป็นต้องรอรายได้ก้อนใหญ่จากการขายเพียงอย่างเดียว ตัวอย่างผู้ประกอบการที่มีการปรับพอร์ตสินค้าผู้ขายในโครงการมิกซ์ยูส เป็นสินค้าเช่า คือ บมจ.ออริจิน พร็อพเพอร์ตี้ โดยออริจินนั้นมีการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องแต่ Black มีจำนวนน้อยมาก โดยโครงการใหม่ๆ จะเป็นโครงการมิกซ์ยูส ที่สามารถสร้างรายได้จากค่าเช่า แล้วนำพอร์ตรายได้จากการเช่าไปยื่นกู้เพื่อนำกระแสเงินสดเข้าบริษัทได้อย่างต่อเนื่อง ลักษณะเช่นนี้เป็นการบริหารแคชโฟร์ของบริษัทอสังหาฯ อีกรูปแบบหนึ่ง

ทั้งนี้ เทรนด์การพัฒนาอสังหาฯ รูปแบบนี้จะทำให้ต่อไปผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่เคยพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียวจะมีการปรับพอร์ตมาพัฒนาโครงการประเภทมิกซ์ยูสเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากสามารถสร้างประโยชน์ให้ผู้ประกอบการได้มากกว่าการขายเพียงอย่างเดียว ทั้งนี้โดยทฤษฎีแล้วโครงการมิกซ์ยูส แบ่งออกได้เป็นสองรูปแบบคือ 1.VERTICAL ซึ่งเป็นโครงการมิกซ์ที่สร้างมูลค่าให้ตัวอาคารเป็นหลัก โดยตัวอย่างรูปแบบโครงการดังกล่าวที่เห็นได้ชัดคือโครงการวัน One Bangkok 2.Horizontal ซึ่งเป็นรูปแบบโครงการที่สร้างมูลค่าเพิ่มให้พื้นที่โครงการโดยรอบ ตัวอย่างเช่น โครงการพัฒนาพื้นที่ย่านพระราม 9 และโครงการในย่านสยามสแควร์ ซึ่งเป็นการเพิ่มมูลค่าให้พื้นที่เหมาะสำหรับโครงการพัฒนาเมือง